Trusty w prawie polskim – powiernicze nabycie nieruchomości

Na czym polega powiernicze zlecenie nabycia nieruchomości?

Powiernicze (fiducjarne) zlecenie nabycia nieruchomości polega na tym, że zleceniobiorca zobowiązuje się na zlecenie zleceniodawcy nabyć nieruchomość w imieniu własnym i na swoją rzecz, a następnie przenieść własność nieruchomości na dającego zlecenie na jego żądanie.

Przykład: Andrzej chciałby zakupić nieruchomość od Jana, ale z jakichś powodów nie chce on w tym momencie figurować oficjalnie jako jej właściciel. Stąd zleca on Marii, aby ta nabyła nieruchomość w imieniu własnym i na swoją rzecz. Maria zakupuje nieruchomość od Jana, figuruje jako jej nabywca w akcie notarialnym, wpisuje się także jako jej właściciel do księgi wieczystej. Andrzej może jednak domagać się w każdym momencie od Marii przeniesienia własności nabytej nieruchomości na siebie. Formalnie właścicielem nieruchomości jest Maria, faktycznie – została ona nabyta dla Andrzeja.

Czym jest trust?

Instytucja ta przypomina znaną z prawa common law (które to obowiązuje w systemach anglosaskich) konstrukcję trustu. Trust polega na tym, iż jedna osoba (powiernik – trustee) jest właścicielem majątku (własność powierzona – trust property) i własność tę wykonywa ona na rzecz i z korzyścią dla osoby trzeciej (beneficjenta – beneficiary). W wielu sytuacjach mamy jeszcze trzecią osobę – tzw. ustanawiającego trust (settlor), który to powierza powiernikowi majątek w celu wykonywania przez niego własności na rzecz i z korzyścią dla beneficjenta. Możliwe jest jednak i takie rozwiązanie, że sam ustanawiający jest jednocześnie beneficjentem i właśnie tutaj występuje zbieżność trustu z powierniczym zleceniem. Z tą różnicą, że ustanawiający (zleceniodawca) nie powierza majątku powiernikowi (zleceniobiorcy), zleca natomiast jego nabycie. Nieruchomość w momencie nabycia staje się więc z punktu widzenia osób trzecich własnością zleceniobiorcy (powiernika), zaś z punktu widzenia stosunków między zleceniodawcą a zleceniobiorcą – własnością powierzoną. Zleceniodawcy przysługuje skuteczne względem zleceniobiorcy roszczenie o przeniesienie na niego przedmiotu własności powierzonej (nieruchomości).

Nabycie rzeczy przez zleceniobiorcę

Dla skutecznego nabycia rzeczy przez zleceniobiorcę oraz skutecznego przeniesienia przez niego własności na dającego zlecenie nie ma znaczenia, czy zbywcy nieruchomości wiedzą o istnieniu dającego zlecenie.

Fiducjarne zlecenie należy odróżnić od pełnomocnictwa. Otóż przy pełnomocnictwie udzielonym zleceniobiorcy skutki podjętej czynności (nabycia własności nieruchomości) powstają bezpośrednio dla dającego zlecenie mocodawcy. To mocodawca–zleceniodawca a nie pełnomocnik–zleceniobiorca staje się właścicielem nieruchomości. Natomiast przy zleceniu fiducjarnym zleceniobiorca nie działa w imieniu dającego zlecenie, a w imieniu własnym. Jest on jedynie zobowiązany do przeniesienia własności nabytej nieruchomości (własności powierzonej) na dającego zlecenie.

Dopuszczalność umowy zlecenia powierniczego nabycia nieruchomości i skuteczność roszczenia zleceniodawcy o przeniesienie na niego własności takiej nieruchomości nie budzi żadnych wątpliwości.

Czy umowa zlecenia powierniczego nabycia nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego?

Sporna była natomiast kwestia: czy umowa zlecenia powierniczego nabycia nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego?

W uchwale z dnia 27.06.1975 r. III CZP 55/75 Sąd Najwyższy orzekał na gruncie następującego stanu faktycznego. Umową w formie aktu notarialnego pozwana nabyła w imieniu własnym nieruchomość zapisaną w księdze wieczystej Państwowego Biura Notarialnego. Powód domagał się zobowiązania pozwanej do zawarcia z powodem umowy notarialnej przenoszącej na powoda prawo własności do połowy przedmiotowej nieruchomości. Powód twierdził, że pozwana nabyła tę nieruchomość na skutek zlecenia udzielonego pozwanej przez powoda i jego brata – Józefa M. do nabycia dla nich tej nieruchomości w równych częściach. Sąd powiatowy oddalił powództwo, ustalając, że strony nigdy nie wiązała umowa zlecenia, na którą powód się powoływał. Sąd wojewódzki, rozpoznając sprawę na skutek rewizji powoda, przedstawił Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne: „czy pod rządem art. 158 k.c. wymagającego dla wszystkich umów zobowiązujących do przeniesienia własności nieruchomości formy aktu notarialnego, umowa zlecenia zawarta bez zachowania tej formy, której treścią było nabycie przez zleceniobiorcę na jego nazwisko, ale na rzecz zleceniodawcy nieruchomości rolnej, może stanowić podstawę do żądania przeniesienia własności na dającego zlecenie?”

Sąd Najwyższy wskazał na ugruntowane orzecznictwo, zgodnie z którym umowa zlecenia nabycie nieruchomości dla zleceniodawcy przez zleceniobiorcę w jego imieniu nie wymaga formy aktu notarialnego (orzeczenia SN z 05.05.1949 r. Kw C 186/49-PN 4-6/50/451; z 09.01.1951 r., ŁC 1907/50 – OSN 1951, poz. 81; z dnia 12.06.1950 r. C 22/50 CPP 1951, s. 747, z 01.10.1955 r. III CRN 783/55 – OSN 1957, poz. 42, uchwała SN z 02.04.1975 r. IV CO 38/56 – OSPiKA 1958, poz. 258. Orzeczenia te dotyczyły jednak poprzedniego stanu prawnego na gruncie art. 46 prawa rzeczowego oraz 506 § 2 Kodeksu zobowiązań.

Sąd stwierdził, iż wskazany pogląd jest aktualny także na gruncie przepisów obecnych. Zgodnie z art. 734 § 1 Kodeksu cywilnego umowa zlecenia ani nie przenosi na zleceniodawcę prawa własności, ani nie zobowiązuje bezpośrednio zleceniobiorcy do takiego przeniesienia. Nie należy zatem do kategorii umów, z którymi art. 158 K.c. wiąże obowiązek ich zawarcia w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności, zaliczać tych umów. Umowa zlecenia zobowiązuje bezpośrednio zleceniobiorcę tylko do nabycia nieruchomości w imieniu zleceniodawcy. Wprawdzie zgodnie z art. 740 zd. 2 K.c. zleceniobiorca powinien wydać zleceniodawcy wszystko, co przy wykonaniu zlecenia dla niego uzyskał, chociażby w imieniu własnym. Jest to jednak obowiązek pośredni, który wynika z samej ustawy, a ponadto powstaje nie w momencie zawarcia umowy zlecenia, lecz dopiero po jej wykonaniu.

Sama zatem umowa powierniczego zlecenia nabycia nieruchomości nie wymaga formy aktu notarialnego. Może być zawarta w formie dowolnej, nawet ustnej, choć naturalnie udowodnienie takiej ustnej umowy w sądzie z pewnością rodzić będzie problemy.

Oczywiście, formy aktu notarialnego wymagają natomiast:

• umowa nabycia nieruchomości przez zleceniobiorcę oraz
• umowa przeniesienia własności nieruchomości przez zleceniobiorcę na zleceniodawcę.

Przedawnienie roszczenia zleceniodawcy o przeniesienie własności nieruchomości nabytej powierniczo

 Jest to bardzo istotny problem. Zleceniodawca, na rzecz którego powiernik dokonał powierniczego nabycia nieruchomości, ma wynikające z umowy zlecenia powierniczego roszczenie przeciwko zleceniobiorcy o przeniesienie własności tej nieruchomości. Tyle że często (z różnych powodów) zleceniodawca nie chce od razu domagać się wydania nieruchomości. Wręcz przeciwnie – często zależy mu na tym, aby przez dłuższy czas nie figurował on jako właściciel. Pojawia się więc pytanie, kiedy rozpoczyna się bieg przedawnienia roszczenia zleceniodawcy o przeniesienie własności powierniczo nabytej nieruchomości.

Sąd Najwyższy zmierzył się z tym problemem w sprawie, na gruncie której wydał wyrok z 23.07.1971 r. II CR 202/71. Według aktu notarialnego z 1951 r. Józef L. i Edward R. nabyli od Romana O. w częściach równych nieruchomość rolną. Już po nabyciu wymienionej nieruchomości w stosunku do brata nabywcy Jana L. toczyło się postępowanie karne, zakończone wyrokiem Sądu wojewódzkiego, skazującym oskarżonego. W wyniku tego orzeczenia władze finansowe dokonały zajęcia przedmiotowej nieruchomości w części należącej do Józefa L., reprezentując pogląd, że w rzeczywistości stanowiła ona własność skazanego Jana L.

Jak stwierdził Sąd Najwyższy, w sprawie tej pomiędzy Janem i Józefem braćmi L. została zawarta umowa zlecenia, na mocy której Józef nabył od Jana udział w nieruchomości. Jeżeli zaś w myśl porozumienia stron nieruchomość ma być własnością jednej osoby, a tylko fiducjarnie miała być nabyta na imię drugiej osoby, to porozumienie takie należy ocenić jako zlecenie nabycia nieruchomości. Przyjmujący zlecenie powinien wydać nabytą nieruchomość, przenosząc jej własność na zlecającego, albowiem zgodnie z art. 506 § 2 wówczas obowiązującego Kodeksu zobowiązań, zleceniobiorca powinien był wydać dającemu zlecenie wszystko, co przy wykonywaniu zlecenia dla udzielającego zlecenie uzyskał, choćby działał we własnym imieniu. W razie odmowy wydania dającemu zlecenie służy przeciwko formalnemu właścicielowi nieruchomości (a więc zleceniobiorcy) roszczenie o wydanie nieruchomości. Nie jest to jednak roszczenie windykacyjne (które przedawnieniu w ogóle nie ulega), a roszczenie z umowy zlecenia.

Zdaniem Sądu Najwyższego nie można przyjąć, aby przewidziany dla roszczeń ogólny 10-letni termin przedawnienia rozpoczął bieg od daty zawarcia umowy. Jak wynika z materiału, Józef L. (formalny nabywca nieruchomości) nie wszedł we władanie gospodarstwa, co świadczy o uznawaniu prawa brata do nieruchomości. Oznacza to, iż w każdej chwili był on gotów do przeniesienia własności na dającego zlecenie Jana L. Wynikające z umowy zlecenia konsekwencje prawne uległyby dopiero wtedy zmianie, gdyby Józef L. przejawił wolę traktowania siebie jako właściciela nabytej nieruchomości. W przypadku bowiem fiducjarnego nabycia nieruchomości termin przedawnienia roszczenia zleceniodawcy o zobowiązanie przyjmującego zlecenie do wydania tego, co przy wykonaniu zlecenia dla niego uzyskał, rozpoczyna bieg nie od daty zawarcia umowy kupna-sprzedaży nieruchomości, lecz od chwili, w której zobowiązany przejawi wolę traktowania siebie jako właściciela nabytej nieruchomości.

Z poglądem Sądu Najwyższego zgodzić się należy z tym zastrzeżeniem, że w mojej opinii zleceniodawcy nie tyle przysługuje roszczenie o wydanie nieruchomości, ale roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości. Roszczenie o wydanie nieruchomości przysługuje bowiem osobie, która jest jej właścicielem, tymczasem zleceniodawca tym właścicielem nie jest. Samo faktyczne wydanie nieruchomości zleceniodawcy nie osiągnie bowiem zamierzonego skutku, przecież w pewnym momencie zleceniodawcy zależy na tym, by to on figurował formalnie jako właściciel (zgodnie zresztą z finalnym celem nabycia fiducjarnego). Roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości podlega ogólnemu 10-letniemu przedawnieniu. Powinien on więc domagać się od pozwanego złożenia oświadczenia woli o przeniesieniu własności nieruchomości, a w przypadku odmowy – wystąpić do sądu o zobowiązanie pozwanego do złożenia takiego oświadczenia. Bieg przedawnienia rozpoczyna swój bieg dopiero od momentu, kiedy zleceniobiorca zaczął traktować nabytą powierniczo nieruchomość jak swoją własność (czyli de facto dokonał naruszenia umowy pomiędzy stronami). W prawie angielskim takie złamanie umowy nazywa się breach of trust (naruszenie trustu).

Powiernicze nabycie nieruchomości a dochodzenie w praktyce roszczeń o przeniesienie własności nieruchomości

Największym problemem przy tego typu sytuacjach jest zwykle brak pisemnej umowy pomiędzy zleceniodawcą a zleceniobiorcą o zleceniu powierniczego nabycia nieruchomości. Stronom zależy bowiem na jak największej poufności, a działają wobec siebie w zaufaniu (które, jak życie pokazuje, później zawodzi). Fakt, że umowa zlecenia powierniczego nieruchomości nie została zawarta w formie aktu notarialnego (ani nawet nie została zawarta w formie pisemnej) nie jest tutaj przeszkodą prawną, gdyż umowa taka może być zawarta w dowolnej formie. Natomiast rodzi przeszkody natury procesowej, mianowicie zleceniodawca (dochodzący przeniesienia własności nieruchomości) musi udowodnić w sądzie fakt zawarcia umowy zlecenia powierniczego nabycia nieruchomości. W sytuacji braku dowodów pisemnych jedynym dowodem może pozostawać korespondencja (np. mailowa) między stronami oraz zeznania świadków. Biorąc pod uwagę fakt, że nieruchomości są składnikami majątkowymi o dużej wartości, z pewnością takie zeznania będą oceniane przez sąd z bardzo dużą ostrożnością. Nakazanie przeniesienia własności nieruchomości wartej np. kilkaset tysięcy na podstawie samych tylko zeznań świadków rodzi bowiem niepewność uczestników obrotu. Dlatego też, jeśli zawieramy umowę zlecenia powierniczego nabycia nieruchomości, powinna ona mieć co najmniej formę pisemną, a najlepiej, jeśli udamy się do notariusza w celu poświadczenia podpisów obu stron. Zdarza się bowiem, iż gdy skutki finansowe pisemnej umowy opiewają na dużą wartość, strona kwestionuje np. autentyczność własnego podpisu.

Poprzedni materiał

Następny materiał