Zwrot pieniędzy z funduszu remontowego

Fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej

Poniżej przedstawiam Panu wątpliwości związane ze zwrotem środków pieniężnych zgromadzonych w funduszu remontowym.

Po pierwsze należy wskazać, że kwestia funduszu remontowego nie jest regulowana przez ustawę o własności lokali. Właściciele mogą taki fundusz ustanowić, ale nie muszą. Do jego utworzenia niezbędne jest podjęcie przez wspólnotę stosownej uchwały. Co do zasady rolą środków zgromadzonych w funduszu remontowym jest zapewnienie utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym.

Wprawdzie wpłacone przez właściciela na konto wspólnoty mieszkaniowej środki stanowią własność właściciela aż do czasu ich wydatkowania zgodnie z przeznaczeniem, jednak nie oznacza to, że właściciel ma prawo żądać ich zwrotu w każdym czasie – np. w chwili sprzedaży lokalu. Zaliczki służą bowiem gromadzeniu środków na określony cel, a właściciel zgodnie z uchwałą i ustawą o własności lokali jest zobowiązany do ich wnoszenia. Zwrot dotyczy tylko ewentualnej nadpłaty, czyli środków pozostałych po realizacji określonego celu.

Zwrot kwot zgromadzonych w funduszu remontowym

Jeśli chodzi o zwrot kwot zgromadzonych w funduszu remontowym, orzecznictwo sądowe, a także poglądy judykatury są rozbieżne. Właściciele wpłacają kwoty na fundusz remontowy stosownie do udziałów, stąd też stanowią one ich własność zarządzaną przez wspólnotę. Wspólnota corocznie powinna przedstawiać rozliczenia funduszu remontowego.

Jak wynika z powyższego oraz z Pana pytania, środki niewydatkowane przez poprzedniego zarządcę (spółdzielnię) pozostają nadal własnością wpłacających je członków wspólnoty, dlatego powinny one zostać w pierwszej kolejności udostępnione nowemu zarządcy, a w razie braku potrzeby ich wydatkowania – zwrócone członkom wspólnoty stosownie do ich wpłat.

Czy środki gromadzone na fundusz remontowy stanowią własność spółdzielni?

Zauważyć należy jednak, że spółdzielnia może stać na innym stanowisku, a mianowicie zgodnie z art. 6 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych: „Spółdzielnia tworzy fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych. Odpisy na ten fundusz obciążają koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Obowiązek świadczenia na fundusz dotyczy członków spółdzielni, właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni oraz osób niebędących członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali”.

W świetle wyroku Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z 12 kwietnia 2007 r. (III CSK 412/2006) art. 6 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stanowi, że spółdzielnia tworzy obligatoryjny fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych. Wobec braku normatywnej podstawy wyłączenia tego funduszu z ogólnego pojęcia funduszy własnych spółdzielni nie można zasadnie podnosić, że fundusz remontowy nie jest funduszem własnym spółdzielni. Oznacza to z kolei, że środki zgromadzone na tym funduszu, jako „innym funduszu spółdzielni” w rozumieniu art. 78 § 1 i 2 art. 90 § 1 Prawa spółdzielczego, mogły służyć do pokrycia strat bilansowych spółdzielni.

Jak wynika z tego art., spółdzielnia może sądzić, że środki gromadzone na funduszu remontowym stanowią własność spółdzielni i nie jest ona zobowiązana do ich zwrotu.

W takiej sytuacji jedynym rozwiązaniem będzie skierowanie sprawy na drogę sądową o zwrot tych środków pieniężnych na podstawie np. bezpodstawnego wzbogacenia.