Zwrot nakładów poczynionych przez jednego ze współwłaścicieli

Kto ponosi wydatki związane z remontem nieruchomości mającej kilku właścicieli?

I tak zgodnie z art. 207 K.c.: „pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną”.

Jak natomiast podnosi się w literaturze przedmiotu (tak m.in.: Kodeks cywilny. Komentarz, K. Pietrzykowski (red.), wyd. 6, t. 1, Warszawa 2011), współwłaścicieli obciążają także wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Oznacza to, że współwłaściciel, który dokonał nakładów koniecznych na nieruchomość będącą przedmiotem współwłasności, może się domagać zwrotu ich części od pozostałych współwłaścicieli stosownie do wielkości udziałów.

Czy współwłaściciel może żądać zwrotu nakładów poczynionych na nieruchomość?

Mając na uwadze zatem to, że współwłaściciel może żądać zwrotu jedynie nakładów koniecznych, w dalszej kolejności należy wyjaśnić, czym one są.

W tym celu warto również sięgnąć do dorobku nauki prawa, zgodnie z którym (tak m.in.: Kodeks cywilny. Komentarz, K. Pietrzykowski (red.), wyd. 6, t. 1, Warszawa 2011) wyróżnia się (mimo braku takiego podziału w ustawie): nakłady konieczne, nakłady użyteczne oraz nakłady zbytkowne. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z 13 kwietnia 1983 r. (IV CR 67/83, OSNCPiUS 1983, Nr 11, poz. 186), przez nakłady konieczne należy rozumieć nakłady, których celem jest utrzymanie rzeczy w stanie zdolnym do normalnego z niej korzystania (np. remonty bieżące, kapitalne). Nakładami użytecznymi natomiast są nakłady poczynione w celu ulepszenia rzeczy (np. inwestycyjne). Zwiększają one wartość nieruchomości, na której zostały poczynione. Sąd nie określa nakładów zbytkownych, ale należy przyjąć, że chodzi o takie nakłady, które czynione są wyłącznie w celu zaspokojenia potrzeb estetycznych osoby ich dokonującej. Z reguły nie prowadzą one do zwiększenia wartości rzeczy. Jak wyjaśnił SN w uchwale z 11 października 1990 r. (III CZP 58/90, OSNC 1991, Nr 5-6, poz. 57), cena nabycia nie jest nakładem na rzecz.

Rozliczenie się z współwłaścicielem nieruchomości z kosztów remontu 

Wobec powyższego uznać należy, że współwłaściciel, który poniósł wydatki na rzecz wspólną, może żądać rozliczenia się z nich przez pozostałych współwłaścicieli jedynie w zakresie nakładów koniecznych, tj. uzasadnionych i niezawyżonych, dzięki którym możliwe było osiągnięcie zamierzonego celu, np. właśnie wykonania koniecznego remontu.

Należy w tym miejscu zaznaczyć również, że w opisanej przez Pana sytuacji Pan jest dłużnikiem, a wspomniany współwłaściciel – Pańskim wierzycielem w zakresie rozliczenia z przedmiotowych kosztów remontu, a co za tym idzie, do tego łączącego Państwa stosunku prawnego zastosowanie znajdują również zasady rozliczeń między dłużnikami a wierzycielami.

I tak w związku z powyższym stwierdzić należy, że w sprawie tej zastosowanie znajdzie również przepis art. 354 K.c., który stanowi, że:

„§ 1. Dłużnik powinien wykonać zobowiązanie zgodnie z jego treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego, a jeżeli istnieją w tym zakresie ustalone zwyczaje – także w sposób odpowiadający tym zwyczajom.

§ 2. W taki sam sposób powinien współdziałać przy wykonaniu zobowiązania wierzyciel”.

Powództwo o zapłatę części kosztów remontu poczynionego przez jednego ze współwłaścicieli

W świetle powyższego poniesienie przez jednego współwłaściciela ekonomicznie i gospodarczo nieuzasadnionych wydatków na remont wspólnej nieruchomości uznać należy za przejaw jego rażącej nielojalności (jako Pańskiego wierzyciela) względem Pana, a co za tym idzie – jest Pan upoważniony do żądania ograniczenia Pańskiej odpowiedzialności jedynie do wysokości uzasadnionych ekonomicznie i gospodarczo kosztów remontu.

Dlatego też, mając na uwadze okoliczność wytoczenia już przez współwłaściciela przeciwko Panu powództwa o zapłatę części kosztów remontu poczynionego przez jednego ze współwłaścicieli, powinien Pan wysokość tę zakwestionować, zarzucając powodowi zawyżenie roszczenia, i zawnioskować o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego do spraw budownictwa na okoliczność ustalenia rzeczywiście uzasadnionych kosztów dokonanego remontu. Dopiero zaś po takim ustaleniu możliwa będzie właściwa wycena wysokości Pańskiej odpowiedzialności z tego tytułu.