Zwrot partycypacji i kaucji TBS po śmierci najemcy a jego długi

Zapłata partycypacji i prawo najmu mieszkania

Pytanie, niestety, nie jest precyzyjne, nie podaje daty, kiedy doszło do zawarcia umowy najmu ze zmarłym najemcą. Tymczasem jej ustalenie jest bardzo ważne. Przed 1 stycznia 2005 r. najemca lokalu nie mógł być jednocześnie partycypantem, czyli osobą, która zawarła z towarzystwem umowę partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego i mającą prawo do wskazania najemcy lokalu mieszkalnego w TBS. Takimi partycypantami były najczęściej osoby bliskie lub zakłady pracy. Dopiero po tej dacie zmieniły się przepisy ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Dzięki temu najemca może być jednocześnie partycypantem. Zakładam ten drugi wariant.

A zatem kto zapłacił partycypację, ten automatycznie zyskał prawo do wynajęcia mieszkania w zasobach Towarzystwa Budownictwa Społecznego.

Zwrot partycypacji przez TBS

Natomiast kwota partycypacji podlega rewaloryzacji i jest zwracana wpłacającemu, gdy ten zechce rozwiązać umowę najmu. Podlega ona zwrotowi przeważnie na rzecz najemcy, ewentualnie na rzecz jego następców prawnych w przypadku zakończenia najmu i wyprowadzki z zajmowanego lokalu.

Dla TBS-u dopiero zakończenie umowy najmu powoduje zwrot kwoty partycypacji, lecz z uwagi na szczególny sposób wyliczenia jej wartości – powinna odpowiadać kwocie stanowiącej odsetek aktualnej wartości odtworzeniowej lokalu równy udziałowi wniesionej przez najemcę kwoty partycypacji w kosztach budowy lokalu (art. 29a ust. 3 ww. ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego) – kwota ta z reguły jest wyższa od kwoty wpłacanej. Wysokość wskaźnika przeliczeniowego ustalana jest w oparciu o postanowienia art. 2 ust 1 pkt 12 Ustawy z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów oraz wytyczne Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast. Podstawą do wyliczenia wysokości wskaźnika przeliczeniowego jest przeciętny w danym powiecie koszt budowy 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, przy uwzględnieniu wielkości wskaźnika uwzględniany jest również wzrost cen towarów i usług konsumpcyjnych dla danego województwa. Kwota partycypacji na nowo budowany budynek mieszkalny liczona jest na podstawie kosztów budowy według regulaminu określającego kryteria i tryb wynajmowania mieszkań obowiązującego w danym roku, oraz zgodnie z regulaminem partycypacji. Przy wyliczaniu partycypacji na pozostałe budynki jest ona liczona jako aktualna wartość odtworzeniowa wg wskaźnika miejscowego Wojewody.

Powyższe zasady dotyczą umów zawartych po 2005 r. Wynika to z treści art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 sierpnia 2004 roku o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz zmianie niektórych ustaw, zgodnie z którym: „Przepisy (…) art. 29 i art. 29a ustawy, o której mowa w art. 1, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, mają zastosowanie do przedsięwzięć inwestycyjno-budowlanych objętych wnioskami wstępnymi o udzielenie kredytu ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, złożonymi z zachowaniem terminów określonych w przepisach wykonawczych, wydanych na podstawie art. 19 ust. 4 ustawy, o której mowa w art. 1, począwszy od dnia 1 stycznia 2005 r.”

To oznacza, że art. 29 i 29a nie znajdzie zastosowania w sprawach, gdzie wnioski wstępne o udzielenie kredytów ze środków KFM zostały złożone przed 1 stycznia 2005 r.

A zatem w naszym przypadku, jeżeli umowa została zawarta przed 1 stycznia 2005 r., to zastosowanie znajdą jedynie zasady wynikające z Kodeksu cywilnego, na podstawie którego została zawarta umowa partycypacji (art. 3531 Kodeksu cywilnego – zasada swobody kształtowania umów). Zwrot kwoty partycypacji następuje tu według wartości nominalnej wpłaconej kwoty. Ta zasada nie dotyczy kaucji, winna ona zostać zwrócona w wartości zwaloryzowanej.

Dziedziczenie partycypacji i jej odbiór

Prawo wskazania najemcy – „partycypacja” – podlega prawu dziedziczenia na zasadach ogólnych określonych w kodeksie cywilnym i przysługuje spadkobiercom najemcy (partycypanta). Kwota partycypacji i kaucji pochodząca z wynagrodzenia Pana rodziców jak i samo prawo najmu wchodzi do majątku wspólnego.

W opisanym przypadku połowa kwoty zwróconej partycypacji i kaucji należy do Pana ojca i nie stanowi ona spadku. Druga połowa tej kwoty stanowi spadek, w którym uczestniczą wszyscy spadkobiercy, czyli Pana ojciec, Pan i rodzeństwo. Z Pana informacji wynika, że po 1/3.

Odrzucenie spadku i odbiór połowy kwoty partycypacji

Wobec jednak odrzucenia spadku po Pana mamie TBS winien wypłacić Pana ojcu połowę kwoty partycypacji i kaucji. Spadkobierca, który spadek odrzucił, zostaje wyłączony od dziedziczenia, tak jakby nie dożył otwarcia spadku. Jeżeli wszystkie osoby odrzucą spadek, udział w tym mieszkaniu przypadnie gminie.

Powinni Państwo zawiadomić TBS. Ponieważ spadkobiercy „pierwszej linii” spadek odrzucili, żaden z nich, łącznie z Pana ojcem (mimo iż jest współwłaścicielem partycypacji), nie ma prawa ukrywać majątku spadkowego. Takie działanie może być potraktowane jako przestępstwo z art. 284 Kodeksu karnego. W art. 284 § 1 przewidziano: „kto przywłaszcza sobie cudzą rzecz ruchomą lub prawo majątkowe, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3”.