Zwrot nakładów na nieruchomość rodziców po wyprowadzce

Żądanie zwrotu nakładów poniesionych na nieruchomość teściów

Jak rozumiem, to osobne wejście i wskazane pomieszczenia były wybudowane i wykończone ze środków Pani i męża wobec obietnicy teściów, że połowa domu zostanie przepisana na Państwa. Pyta Pani, czy dobrowolnie opuszczając dom, możecie się Państwo starać o zwrot dokonanych na dom nakładów i remontów.

Zwrot nakładów się Państwu należy, niezależnie od tego czy dom opuścicie dobrowolnie, czy też na żądanie właścicieli. Różnie może być jednak przyjęta podstawa prawna żądania zwrotu nakładów.

Zgodnie z postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 5 marca 2009 r. III CZP 6/09: „W sprawie o zwrot nakładów zawsze należy na wstępie ustalić, na podstawie jakiego stosunku prawnego czyniący nakłady posiadał nieruchomość i dokonywał nakładów. Jeżeli z właścicielem łączyła go jakaś umowa, należy określić jej charakter oraz to, czy w uzgodnieniach stron uregulowano sposób rozliczenia nakładów. Jeżeli takie uzgodnienia były, one powinny być podstawą rozliczenia nakładów, chyba że bezwzględnie obowiązujące przepisy K.c. normujące tego rodzaju umowę przewidują inne rozliczenie nakładów, wtedy te przepisy powinny mieć zastosowanie, podobnie jak w sytuacji, gdy umowa stron nie reguluje w ogóle rozliczenia nakładów. We wszystkich tych przypadkach do roszczenia o zwrot nakładów nie mają zastosowania przepisy art. 224-226 K.c. ani art. 405 K.c., a jedynie postanowienia umowy stron lub przepisy szczególne regulujące rozliczenie nakładów w danym stosunku prawnym.

Zatem w Państwa przypadku należałoby wykazywać (Państwa zeznaniami oraz zeznaniami innych świadków, np. innych krewnych), że w zamian za dokonywane nakłady, połowa budynku wraz z połową gruntu miała należeć do Państwa, a rodzice do darowania Państwu tych udziałów się nie poczuwają. Stąd mając na celu wyeliminowanie stanu Państwa niepewności (dokonywanie nakładów na cudzą nieruchomość, która po śmierci właścicieli będzie jedynie własnością, na podstawie dziedziczenia Pani męża w 1/4 udziału).

Dalej w tym samym orzeczeniu SN stwierdził, że jeżeli stosunek prawny, na gruncie którego dokonano nakładów, nie reguluje ich rozliczenia, wówczas, zgodnie z art. 230 K.c., mają odpowiednie zastosowanie przepisy art. 224-226 K.c. Przepisy te mają też zastosowanie wprost, gdy nakłady dokonywane były bez wiedzy czy zgody właściciela, a więc nie na podstawie umowy z nim zawartej. Dopiero wówczas, gdy okaże się, że umowa stron, ani przepisy regulujące dany stosunek prawny nie przewidują sposobu rozliczenia nakładów, jak również nie ma podstaw do stosowania wprost lub odpowiednio art. 224-226 K.c., zastosowanie znajdzie art. 405 K.c., bowiem przepisy art. 224-226 K.c. mają charakter szczególny wobec art. 405 K.c.

Wreszcie sąd ten stwierdził, że umowa użyczenia, motywowana najczęściej bezinteresownością i chęcią przyjścia z pomocą osobom bliskim, ma na celu przysporzenie przez użyczającego korzyści biorącemu, który bezpłatnie może korzystać z rzeczy użyczającego. Nie jest to umowa wzajemna: świadczeniu użyczającego nie odpowiada świadczenie biorącego, bowiem nie jest on zobowiązany do żadnych świadczeń. Jest to umowa jednostronnie zobowiązująca, w której biorący korzysta z rzeczy cudzej w sposób określony przez użyczającego, a jeżeli dokonuje nakładów na rzecz, to zgodnie z art. 752 w zw. z art. 713 K.c., czyni to nie dla siebie, lecz dla użyczającego, dla jego korzyści i tylko wtedy może żądać zwrotu uzasadnionych nakładów jak osoba prowadząca cudze sprawy bez zlecenia.

W zależności więc do jakich ustaleń faktycznych dojdzie, sąd w sprawie o zwrot nakładów, będzie rozpatrywał, na jakiej podstawie taki zwrot zasądzić. Jeżeli więc Państwo czynili nakłady i remonty na dom z przeświadczeniem, że staniecie się Państwo jego właścicielami, to sąd moim zdaniem powinien zasądzić zwrot nakładów na podstawie art. 230 K.c., a na jego podstawie mają odpowiednie zastosowanie przepisy art. 224-226 K.c.

Przepisy dotyczące roszczeń samoistnego posiadacza o zwrot nakładów poczynioną na nieruchomość

Zgodnie z art. 230 K.c. – przepisy dotyczące roszczeń właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości oraz o naprawienie szkody z powodu pogorszenia lub utraty rzeczy, jak również przepisy dotyczące roszczeń samoistnego posiadacza o zwrot nakładów na rzecz, stosuje się odpowiednio do stosunku między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym, o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego.

Stosownie do art. 224 K.c.:

„§ 1. Samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne.

§ 2. Jednakże od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył.”

Według art. 225 K.c. – obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego.

Wreszcie stosownie do art. 226 K.c.:

„§ 1. Samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Jednakże gdy nakłady zostały dokonane po chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, może on żądać zwrotu jedynie nakładów koniecznych.

§ 2. Samoistny posiadacz w złej wierze może żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych, i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem.”

Na samym końcu jest możliwość zastosowania do rozliczenia przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Według art. 405 K.c. – „kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości”.

Warto wskazać w pełni uzasadnienie orzeczenia dokonane przez Sąd Najwyższy. Stwierdził on, że w rozpoznawanej sprawie decydujące znaczenie dla jej rozstrzygnięcia ma ustalenie, na podstawie jakiego stosunku prawnego powódka i jej mąż korzystali z nieruchomości rodziców męża powódki małżonków Stanisława i Stefanii D. i w ramach jakiego stosunku prawnego poczynili na niej nakłady w postaci nadbudowy piętra, których zwrotu żąda obecnie powódka.

Jest to decydujące dlatego, że jak wskazał Sąd Najwyższy w uchwałach z dnia 30 września 2005 r. III CZP 50/05 (OSNC 2006/3/40) oraz z dnia 10 maja 2006 r. III CZP 11/06 (OSNC 2007/3/38) nie ma uniwersalnego, abstrakcyjnego modelu roszczenia o zwrot nakładów, który byłby możliwy do zastosowania w każdej sprawie, w której zgłoszono to roszczenie. Ze względu na odmienność zarówno stosunków stanowiących podstawę roszczenia o zwrot nakładów, jak i motywów legislacyjnych dotyczących tych uregulowań, wszelkie uogólnienia co do charakteru tego roszczenia: rzeczowego czy obligacyjnego muszą być zawodne i dlatego powinno być ono oceniane w kontekście poszczególnych instytucji prawa cywilnego, z których wynika.

Umowa użyczenia i nakłady poczynione na nieruchomość użyczoną

W sprawie o zwrot nakładów zawsze zatem należy na wstępie ustalić, na podstawie jakiego stosunku prawnego czyniący nakłady posiadał nieruchomość i dokonywał nakładów. Jeżeli z właścicielem łączyła go jakaś umowa, należy określić jej charakter oraz to, czy w uzgodnieniach stron uregulowano sposób rozliczenia nakładów. Jeżeli takie uzgodnienia były, one powinny być podstawą rozliczenia nakładów, chyba że bezwzględnie obowiązujące przepisy K.c. normujące tego rodzaju umowę przewidują inne rozliczenie nakładów, wtedy te przepisy powinny mieć zastosowanie, podobnie jak w sytuacji, gdy umowa stron nie reguluje w ogóle rozliczenia nakładów. We wszystkich tych przypadkach do roszczenia o zwrot nakładów nie mają zastosowania przepisy art. 224-226 K.c. ani art. 405 K.c., a jedynie postanowienia umowy stron lub przepisy szczególne regulujące rozliczenie nakładów w danym stosunku prawnym.

Natomiast jeżeli stosunek prawny, na gruncie którego dokonano nakładów, nie reguluje ich rozliczenia, wówczas, zgodnie z art. 230 K.c., mają odpowiednie zastosowanie przepisy art. 224-226 K.c. Przepisy te mają też zastosowanie wprost, gdy nakłady dokonywane były bez wiedzy czy zgody właściciela, a więc nie na podstawie umowy z nim zawartej. Dopiero wówczas, gdy okaże się, że umowa stron, ani przepisy regulujące dany stosunek prawny nie przewidują sposobu rozliczenia nakładów, jak również nie ma podstaw do stosowania wprost lub odpowiednio art. 224-226 K.c., zastosowanie znajdzie art. 405 K.c., bowiem przepisy art. 224-226 K.c. mają charakter szczególny wobec art. 405 K.c.

W rozpoznawanej sprawie sądy obu instancji przyjęły, że powódkę i jej męża łączyła z małż. Stanisławem i Stefanią D., właścicielami nieruchomości, umowa użyczenia (art. 710 i nast. k.c.) i w ramach tego stosunku obligacyjnego poczynione zostały przedmiotowe nakłady. Ta ocena prawna budzi jednak zasadnicze zastrzeżenia w świetle ustaleń faktycznych poczynionych w sprawie.

Czym jest umowa użyczenia?

Umowa użyczenia, motywowana najczęściej bezinteresownością i chęcią przyjścia z pomocą osobom bliskim, ma na celu przysporzenie przez użyczającego korzyści biorącemu, który bezpłatnie może korzystać z rzeczy użyczającego. Nie jest to umowa wzajemna: świadczeniu użyczającego nie odpowiada świadczenie biorącego, bowiem nie jest on zobowiązany do żadnych świadczeń. Jest to umowa jednostronnie zobowiązująca, w której biorący korzysta z rzeczy cudzej w sposób określony przez użyczającego, a jeżeli dokonuje nakładów na rzecz, to zgodnie z art. 752 w zw. z art. 713 K.c., czyni to nie dla siebie, lecz dla użyczającego, dla jego korzyści i tylko wtedy może żądać zwrotu uzasadnionych nakładów jak osoba prowadząca cudze sprawy bez zlecenia.

Ustalenia faktyczne poczynione przez sądy obu instancji co do okoliczności i przyczyn zarówno zamieszkania powódki z mężem w domu teściów, jak i dokonania nadbudowy domu, nie odpowiadają wyżej opisanym cechom stosunku użyczenia i hipotezie art. 710 K.c.

Z ustaleń tych bowiem wynika jednoznacznie, że małż. Sylwester i W.D. zamieszkali z teściami (rodzicami) na stałe, po to by rozbudować ich dom przez dobudowanie własnym kosztem piętra dla siebie, gdzie miało powstać ich rodzinne mieszkanie, w którym mieli zamieszkać wraz z córkami na stałe, a małż. Stanisław i Stefania D. obiecali im „przepisanie” (czy „zapisanie”) dobudowanego pietra na nich, w ramach wyposażenia wszystkich swoich dzieci. Powódka i jej mąż mieli zatem sami i na własny koszt zbudować dla siebie mieszkanie na dobudowanym piętrze w domu rodziców, a rodzice mieli przenieść na nich własność (czy współwłasność) tak zbudowanego piętra. Sylwester i W.D. przeznaczyli na budowę wszystkie środki ze zlikwidowanych książeczek mieszkaniowych, a zatem zrezygnowali z innych możliwości mieszkaniowych, przeprowadzili budowę i zamieszkali w zbudowanym dla siebie mieszkaniu, traktowali je jak własne i przez innych też byli traktowani jak osoby, którym przysługuje samodzielne prawo do tego mieszkania.

W tych okolicznościach nie sposób przyjąć, że czynili nakłady w ramach stosunku użyczenia. Dokonywali ich bowiem we własnym imieniu i na swoją rzecz, we własnym interesie, a nie w interesie właścicieli nieruchomości. Czynili to nie tylko za zgodą i pełną aprobatą właścicieli lecz wręcz za ich namową, jak ustaliły sądy i w przekonaniu, że staną się właścicielami nadbudowanego piętra, co obiecali im małż. Stanisław i Stefania D. – właściciele nieruchomości.

W sprawie brak dostatecznych ustaleń i oceny co do szczegółowej treść oraz charakteru, jaki miała obietnica właścicieli nieruchomości związana z poczynionymi nakładami, czy zobowiązali się oni przenieść na powódkę i jej męża udział we współwłasności nieruchomości i budynku, czy wyodrębnić lokal i przekazać go im na własność, czy też chodziło o inne jeszcze rozporządzenie albo jedynie o niewiążącą obietnicę odnoszącą się do rozporządzenia na wypadek śmierci. Jak wskazano wyżej, ma to decydujące znaczenie dla określenia podstawy prawnej rozliczenia nakładów: będzie ona inna, gdy obietnica właścicieli nieruchomości rodziła ich określone zobowiązanie wobec powódki i jej męża, i inna, jeśli nie prowadziła do powstania po ich stronie określonego zobowiązania.

Nakłady na dom teściów za ich zgodą i zobowiązaniem do przeniesienia własności części tej nieruchomości na syna i synową

Dla przykładu jedynie można wskazać, że w sprawach o zbliżonym stanie faktycznym, Sąd Najwyższy stwierdził, iż osobę budującą na cudzym gruncie za zgodą właściciela, który zobowiązał się przenieść na nią własność części nieruchomości, należy traktować jak współposiadacza w dobrej wierze, któremu, jeżeli nie żąda przeniesienia udziału we współwłasności, przysługuje prawo żądania zwrotu nakładów na podstawie art. 226 K.c. (porównaj miedzy innymi uchwałę z dnia 20 sierpnia 1973 r. III CZP 17/73, OSNC 1974/4/66 oraz wyrok z dnia 8 marca 1974 r. III CRN 353/73, OSNC 1975/4/64). Jeżeli nawet uznać, że czyniący nakłady był w takiej sytuacji posiadaczem zależnym, ale nakłady czynił dla siebie, we własnym interesie, w przekonaniu, że właściciel, zgodnie z umową, zapewni mu stosowane prawo do nich, do roszczenia o ich rozliczenie również ma zastosowanie art. 226 w zw. z art. 230 K.c. W każdym razie nie ma w takim przypadku podstaw do stosowania art. 753 § 2 w zw. z art. 752 i art. 713 K.c. Nie można też wykluczyć stosowania art. 405 K.c. do rozliczenia nakładów w zbliżonych sytuacjach, jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 30 czerwca 1972 r. III CRN 91/72 (OSNC 1972/12/220). Dotyczy to też sytuacji, gdy po stronie właściciela nie powstało żadne zobowiązanie związane z nakładami, stron nie łączył stosunek prawny oraz nie ma podstaw do stosowania art. 224-226 K.c.

Proszę najpierw w sposób ugodowy podejść do sprawy i dojść do porozumienia z teściami, wskazując, iż łożenie przez całe życie na cudzą nieruchomość nie daje Państwu pewności, że w razie śmierci jednego z Państwa (może nawet Pani męża) nic się Pani nie będzie należało i nie będzie miała Pani gdzie mieszkać (często dzieje się tak, że teściowie za namową swoich dzieci – wyrzucają swoje synowe, nie zważając na nakłady, które wspólnie z ich synem czyniła. W przeciwnym razie pozostanie Państwu roszczenie i zwrot nakładów, moim zdaniem na podstawie art. 226 K.c.

Samo zameldowanie nie ma znaczenia dla prawa własności. Może mieć ono jedynie znaczenie dla przyjęcia przez sąd, że jesteście Państwo posiadaczami w dobrej wierze (to właściciele Państwa zameldowali, a to znaczy, że tolerują Państwa pobyt na ich nieruchomości).