Zrzeczenie się własności nieruchomości na rzecz innej osoby

Zrzeczenie się prawa własności nieruchomości

Na wstępie pragnę wskazać, że podstawą niniejszej odpowiedzi będą przepisy Kodeksu cywilnego (K.c.). Instytucja zrzeczenia się prawa własności, czy też udziału w prawie własności, była przewidziana w art. 179 K.c., który miał następującą treść:

„§ 1. Właściciel może wyzbyć się własności nieruchomości przez to, że jej się zrzeknie. Zrzeczenie się wymaga formy aktu notarialnego.

§ 2. Nieruchomość, której właściciel się zrzekł, staje się własnością gminy, na obszarze której nieruchomość jest położona, chyba że odrębne przepisy stanowią inaczej. Jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze kilku gmin, nieruchomość staje się własnością gminy, na obszarze której znajduje się jej większa część. Gmina ponosi odpowiedzialność z nieruchomości za jej obciążenia, ograniczoną do wartości nabytej nieruchomości według stanu w chwili nabycia, a według cen rynkowych w chwili zaspokojenia wierzyciela”.

Jednakże zgodnie z wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z 15 marca 2005 r. (K 9/04, Dz. U. Nr 48, poz. 462) przepis ten został uchylony jako niekonstytucyjny. Tym samym nie ma już możliwości jednostronnego zrzeczenia się prawa własności na rzecz gminy czy też Skarbu Państwa.

Przeniesienie własności nieruchomości na gminę 

Natomiast ustawodawca wprowadził w zamian instytucję przekazania nieruchomości, która została usankcjonowana w art. 902¹ K.c.:

„§ 1. Przez umowę przekazania nieruchomości jej właściciel zobowiązuje się nieodpłatnie przenieść na gminę albo na Skarb Państwa własność nieruchomości.

§ 2. Skarb Państwa może zawrzeć umowę przekazania nieruchomości, gdy gmina miejsca położenia całej albo części nieruchomości nie skorzystała z zaproszenia do jej zawarcia w terminie trzech miesięcy od dnia złożenia zaproszenia przez właściciela nieruchomości”.

Aby przystąpić do przeniesienia własności na wskazanej powyżej podstawie, powinien Pan złożyć odpowiedniej gminie ofertę – zaproszenie do zawarcia umowy przekazania nieruchomości. O tym, czy taka umowa zostanie zawarta, zdecyduje gmina. Samo złożenie przez Pana zaproszenia do zawarcia umowy przewidzianej powyżej nie będzie skutkowało wykreowaniem zobowiązania do przeniesienia własności, ani też nie wywoła skutku rozporządzającego – nie spowoduje przeniesienia prawa własności, jak było to możliwe przy instytucji zrzeczenia się prawa własności.

Zaproszenie, o którym mowa wyżej, powinno być skierowane do właściwej miejscowo gminy, tj. gminy położenia nieruchomości. Powinno ono przybrać formę pisemną.

W sytuacji wyrażenia zgody przez gminę, będzie Pan musiał zawrzeć umowę przekazania nieruchomości z gminą w formie aktu notarialnego.

Zatem, podsumowując, nie może się Pan zrzec udziału w nieruchomości, może Pan jedynie przekazać owy udział gminie, ewentualnie jeżeli gmina nie wyrazi zgody na przekazanie jej udziału w prawie własności, taką umowę może Pan zawrzeć ze Skarbem Państwa, za który będzie działał właściwy miejscowo starosta. Proszę również pamiętać, że przekazując na rzecz gminy czy Skarbu Państwa swój udział, przekaże Pan nie tylko udział w domu, lecz także udział w gruncie, gdyż co do zasady w skład nieruchomości wchodzi grunt i wszystko to, co na nim jest posadowione. Zatem również budynek jest częścią składową nieruchomości.

Przekazanie udziału w nieruchomości na rzecz innej osoby przez sprzedaż lub darowiznę 

Natomiast nic nie stoi na przeszkodzie, aby Pan swój udział w nieruchomości przekazał na rzecz innej osoby przez sprzedaż lub darowiznę, wtedy taka osoba wstąpi w Pana prawa w postępowaniu sądowym dotyczącym zniesienia współwłasności.

Proszę jednakże pamiętać, że może Pan w toku postępowania sądowego złożyć oświadczenie, iż nie chce Pan objąć udziału w nieruchomości i wyraża Pan zgodę na spłatę Pana udziału przez pozostałych współwłaścicieli. Wtedy zamiast udziału w prawie własności, otrzymałby Pan spłatę odpowiadająca wartości Pana udziału.

Sprzedaż wspólnej nieruchomości i podział uzyskanej kwoty między współwłaścicieli

Może Pan również wnioskować o sprzedaż nieruchomości w całości i podział uzyskanej kwoty między Pana i pozostałych współwłaścicieli. Jest to o tyle uzasadnione, że – jak Pan wskazał – pozostali współwłaściciele nie wyrażają zainteresowania przedmiotową nieruchomością, co prowadzi do przedłużenia postępowania sądowego. Może się więc okazać, że nie mogąc ustalić Państwa zgodnych stanowisk, w sytuacji braku porozumienia lub jednego współwłaściciela, który przejąłby całą nieruchomość i spłacił pozostałych współwłaścicieli, sąd zarządzi sprzedaż nieruchomości.

Powyższe wynika z regulacji K.c. Zgodnie z art. 211: „każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości”.

Natomiast według art. 212 K.c.:

„§ 1. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi.

§ 2. Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego.

§ 3. Jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych”.

Może Pan również oświadczyć, że nie chce Pan otrzymać udziału w nieruchomości oraz że zrzeka się Pan jakiejkolwiek spłaty od pozostałych współwłaścicieli. Takie oświadczenie należy złożyć w piśmie procesowym lub na rozprawie do protokołu.

Proszę mieć natomiast na uwadze, że o sposobie zniesienia współwłasności decyduje ostatecznie sąd w orzeczeniu, nawet wbrew stanowisku współwłaścicieli, z tym że nie może przyznać własności jednemu ze współwłaścicieli wbrew jego woli (por. postanowienie Sądu Najwyższego z 23 lipca 1982 r., III CRN 161/82). Sąd w granicach uprawnień wynikających z art. 212 K.c. jest władny, nawet bez zgody uczestników, dokonać samodzielnie wyboru sposobu zniesienia współwłasności stosownego do okoliczności rozpoznawanej sprawy.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 23 lipca 1982 r., sygn. akt III CRN 161/82