Zrzeczenie się prawa do mieszkania lokatorskiego przez męża

Czy otrzymała Pani stanowisko spółdzielni dotyczące się zrzeczenia prawa mieszkania lokatorskiego przez męża na piśmie? Jest to zagadnienie bardzo ciekawe, ale mocno ewoluowało na przestrzeni lat. Art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych stanowi, że na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego spłaty należności określonych w pkt 1 i 2 ust. 1 tego artykułu. Ustawa zmiany tej nie nazywa przekształceniem, wskazuje jedynie podmiot uprawniony do nabycia prawa nowego, jest nim członek spółdzielni, któremu przysługuje lokatorskie prawa do lokalu, a więc prawo niezbywalne, niedziedziczne i niepodlegające egzekucji. Na skutek umowy zawartej ze spółdzielnią podmiot ten staje się beneficjantem prawa o najszerszym zakresie, prawa własności, przy jednocześnie niezmienionym przedmiocie tego prawa.

Surogacja według Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego

Sytuacja taka nakazuje rozważyć, czy nie zachodzi przewidziana w art. 33 pkt 10 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego surogacja. Surogacja polega na tym, że ze środków uzyskanych w zamian za przedmioty wchodzące pierwotnie w skład określonego majątku nabywane są inne przedmioty, które wchodzą niejako w ich miejsce. Nowo nabyte przedmioty są surogatami tych pierwszych. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12 maja 2000 r., sygn. akt V CKN 50/00, surogacja to zastąpienie jednego składnika majątku osobistego innym składnikiem. Dla przyjęcia, że ma miejsce surogacja, konieczne jest spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze, to samo zdarzenie winno powodować z jednej strony wyjście określonego przedmiotu z majątku osobistego i zarazem powodować nabycie innego przedmiotu majątkowego i po drugie, ten nowy przedmiot musi być nabyty w sensie ekonomicznym kosztem majątku osobistego. W odniesieniu do pierwszej przesłanki przyjmuje się jednak, że nie ma potrzeby, aby określony przedmiot, prawo „wyszło” z majątku małżonka.

Przesłanki zaistnienia surogacji

W okolicznościach sprawy mamy do czynienia ze zmianą charakteru prawa przysługującego do oznaczonego przedmiotu, zatem „wyjścia” z majątku osobistego małżonka prawa poprzedniego nie należy odczytywać dosłownie. Przekształcenie, jeżeli dla dokonanej zmiany objętej stanem faktycznym sprawy przyjmiemy tę właśnie terminologię, spełnia niewątpliwie przesłankę pierwszą surogacji. Na skutek bowiem jednego zdarzenia, jaką jest zawarcia umowy przewidzianej w art. 12 ust. 1 ustawy, przestało istnieć spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu stanowiące majątek osobisty uczestnika, a powstało prawo nowe, w postaci odrębnej własności lokalu.

Rozważając przesłankę drugą, nie można pominąć, że prawo poprzednie, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, w chwili swego ustania, miało wartość równą wartości rynkowej lokalu. Wniosek taki należy wyprowadzić z uregulowania ujętego w art. 11 ust. 2 i 2¹. Powołane przepisy pozwalają określić wartość spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu na datę wygaśnięcia tego prawa i jest to wartość rynkowa lokalu. Nie powinno budzić wątpliwości, że prawo przysługujące dotychczas uczestnikowi przestaje istnieć i jest to sytuacji analogiczna z jego wygaśnięciem. W razie wygaśnięcia spółdzielczego prawa do lokalu, spółdzielnia zobowiązana jest wypłacić osobie uprawnionej rynkową wartość lokalu. Prawo to zatem, na chwilę ustania, ma wartość odpowiadającą wartości rynkowej lokalu i tę samą wartość nabywa w tej samej chwili, to jest z momentem zawarcia umowy, prawo wykreowane tą umową. We wskazanej więc sytuacji nie ma przyrostu wartości, a ekwiwalentność ekonomiczna obu tych praw nie nasuwa wątpliwości. W tych okolicznościach należy przyjąć, że prawo nabyte (odrębna własność lokalu) zostało uzyskane, w sensie ekonomicznym, kosztem majątku osobistego. W sytuacji, gdy przepisy prawa określają wartość prawa wygaszanego na równą wartości prawa powstającego, nie ma nie tylko potrzeby, ale i podstaw do odwoływania się do orzecznictwa, które odnosiło się do sytuacji, gdy brak ekwiwalentości zaangażowanych środków finansowych w postaci tzw. wkładu i nabywanych za nie praw był tak istotny, że z powodów społecznych uzasadniał wykładnię ograniczającą działanie uregulowanej w Kodeksie zasady surogacji.

W mojej ocenie stanowisko spółdzielni jest błędne. Wprawdzie nie da się odziedziczyć prawa spółdzielczego, ale weszła Pani w „prawa” po mamie. Stąd też można uznać, że nabyła Pani to prawo do swojego majątku osobistego. Doszło więc do surogacji. Tym samym były mąż nie musi się zrzekać prawa do mieszkania lokatorskiego.