Zobligowanie właściciela do dbania o drogę

Utrzymywanie drogi dojazdowej

Zgodnie z treścią art. 289 Kodeksu cywilnego:

„§ 1. W braku odmiennej umowy obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej.

§ 2. Jeżeli obowiązek utrzymywania takich urządzeń został włożony na właściciela nieruchomości obciążonej, właściciel odpowiedzialny jest także osobiście za wykonywanie tego obowiązku. Odpowiedzialność osobista współwłaścicieli jest solidarna”.

Obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej spoczywa, w braku odmiennego postanowienia umownego, z mocy art. 289 KC na właścicielu nieruchomości władnącej. W drodze umowy obowiązek utrzymania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej może zostać nałożony wyłącznie na właściciela nieruchomości obciążonej lub może zostać nałożony zarówno na właściciela nieruchomości obciążonej, jak i na właściciela nieruchomości władnącej w zakresie ustalonym w treści umowy (por. R. Czarnecki, w: Resich, Komentarz, 1972, t. I, s. 732; K. Zaradkiewicz, w: Pietrzykowski, Komentarz, 2015, t. I, art. 289, Nb 3).

Ustalenie strony odpowiedzialnej za stan drogi

Z uwagi na powyższe w pierwszej kolejności proponuję zapoznać się z treścią Państwa umowy w przedmiocie ustanowienia służebności, bowiem kluczowe jest określenie, na kim spoczywa obowiązek dbania o stan służebności. W dalszej części, w przypadku braku określenia w umowie niniejszego albo wskazania Państwa jako obowiązanych o dbania o stan służebności, proponuję powołać się na immisje – a więc negatywne bodźce oddziałujące na Państwa nieruchomość, które zakłócają korzystanie z nieruchomości.

Zgodnie z treścią art. 144 Kodeksu cywilnego właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Zgodnie bowiem ze stanowiskiem ustawodawcy właściciel nieruchomości winien korzystać z prawa własności, jednak winien przy tym powstrzymywać się od działań, które naruszałyby pławo własności innych właścicieli nieruchomości.

Zakłócanie spokoju na nieruchomościach obok drogi

Z uwagi na powyższe kierowanie wód, zabrudzeń z drogi na nieruchomość sąsiednią – nawet niezawinione, powoduje negatywne konsekwencje dla Pana i naruszenie Pana prawa własności. Mając na uwadze stanowisko Sądu Apelacyjnego w Poznaniu w wyroku z dnia 5 października 2017 r., pojęcia „przeciętnej miary”, nie można definiować jedynie przez pryzmat wyników pomiarów natężenia hałasów. Te zaś w przeszłości były w nieznacznym stopniu przekraczane, bądź też wyniki oscylowały na granicy dopuszczalności. Zgodzić się zatem należało z powodami, że charakter działalności pozwanych dla nich, jako osób wrażliwych na hałas nocny, mieszkających w pobliżu nieruchomości pozwanych, mógł stanowić znaczącą dolegliwość. Jeśli to połączyć z faktem, że odgłosy związane z charakterem działalności pozwanych były regularne, w tych samych godzinach nocnych, przy użyciu kilku samochodów i powodowały nerwowość powodów, co miało znaczenie dla ich, a szczególnie powoda, zdrowia i kondycji psychicznej, to nie można było uznać, że „przeciętna miara” nie została przekroczona (sygn. akt I Aca 1520/16)

Zgodnie bowiem z treścią art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. Żądanie zaprzestania naruszeń prawa własności oznacza roszczenie o zaniechanie na przyszłość trwałego lub powtarzającego się wkraczania w sferę cudzego prawa własności.

Zobligowanie do dbania o drogę

Roszczenie negatoryjne zabezpiecza obowiązek odpowiadający prawu własności polegający na biernym zachowaniu się i przestrzeganiu zakazu naruszania prawa własności. Jak wskazałam więc powyżej, powinien Pan skierować do właściciela drogi ostatecznie wezwanie do usunięcia naruszeń i doprowadzenie drogi do stanu powodującego brak dziur, uszkodzeń kierowania wód, błota na Pana nieruchomość, a więc prawidłowego jej zabezpieczenia usprawniającego właściwy przejazd. W przypadku braku zgody proszę skierować sprawę do sądu, bowiem jest to jedyne narzędzie umożliwiające zabezpieczenia Pana interesu. W pierwszej kolejności jednak proszę zapoznać się z umową ustanowienia służebności i informacji w zakresie podmiotu odpowiedzialnego za utrzymanie służebności.