Zniszczenie wynajmowanego mieszkania

Jak odzyskać od byłego najemcy koszty związane z naprawieniem szkód powstałych w lokalu?

Przedstawił Pan szczegółowy problem praktyczny (związany ze zniszczeniem mieszkania przez najemcę), ale jestem przekonany, że bardzo przydadzą się Panu – zwłaszcza w opracowaniu planu działania oraz jego realizacji – uwagi teoretyczne. Od nich zacznijmy.

Podmioty prawa cywilnego, w tym strony umowy najmu – regulowanej przepisami Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.) – są sobie równe. Oznacza to, między innymi, brak nadrzędności jednego podmiotu względem drugiego. Wspomniał Pan o rozważaniu wykonania określonych prac na Pana koszt i wysłaniu za nie faktury najemcy (zapewne wraz z wezwaniem do zapłaty). Z faktury będzie wynikało, że Pan zapłacił za jakieś usługi, a przynajmniej zamówienie określonych usług (w przypadku faktury z odroczonym terminem płatności). Faktura taka byłaby dowodem – i to dowodem na piśmie, w rozumieniu artykułu 244 i następnych Kodeksu postępowania cywilnego (skrótowo: K.p.c.). Z samego wystawienia takiej faktury nie wynikałby obowiązek zapłaty przez najemcę – Pan zamówiłby usługi i to Pan (jako zamawiający, czyli dłużnik co do zapłacenia ceny) byłby zobowiązany do rozliczenia się z drugą stroną umowy. Gdyby Pan chciał doprowadzić do refundacji tej kwoty przez najemcę wbrew jego woli, powinien Pan skierować sprawę na drogę sądową, ponieważ sąd dysponuje imperium, czyli władztwem publicznym.

Jak załatwiać kwestie sporne między najemcą lokalu a wynajmującym?

Tak samo dotyczy innych kwestii spornych między Panem a najemcą, który zniszczył wynajmowane mieszkanie. Zawarcie umowy najmu (art. 659 i następne K.c.) w formie pisemnej nie tylko czyni zadość wymaganiu ustawodawcy, lecz także może mieć duże znaczenie dowodowe (w tym art. 74 K.c.). Szczególnie ze względów dowodowych bardzo ważne jest załatwiania określonych spraw z najemcą w formie pisemnej. Wspomniał Pan o tym, że najemca „nie chce słyszeć” o określonych Pana wymaganiach lub żądaniach. To może wskazywać na rozmowy, a nawet dyskusje. To podczas nich ktoś coś mówi, a drugi lekceważy jego słowa (nie tylko dając temu wyraz za pomocą określonych wypowiedzi). Jednakże – jeśli nie ma świadków (zwłaszcza wiarygodnych) – skutkiem takich rozbieżności słownych może być spór, który często określa się: „słowo przeciw słowu”. Dlatego proponowałbym – nawet na wszelki wypadek – załatwiać sprawy (zwłaszcza kontrowersyjne) w formie pisemnej; w grę może wchodzić wysyłanie listów poleconych (najlepiej za zwrotnym potwierdzeniem odbioru).

Udokumentowanie stanu lokalu po rozwiązaniu umowy najmu

Zawarta przez strony umowa najmu (wraz z załączonym protokołem zdawczo-odbiorczym) jest zestawem oświadczeń. Sama umowa to, przede wszystkim, oświadczenia woli; protokół to oświadczenie wiedzy (odnośnie do stanu lokalu). Analogicznie będzie w przypadku ewentualnych przyszłych dokumentów. Zadeklarował Pan odmowę podpisania nowego protokołu dotyczącego stanu technicznego lokalu – jak wynika z umowy (zwłaszcza przez wzgląd na cel biurowy), trudno byłoby go traktować jako lokal mieszkalny (lokali mieszkalnych, w ich właściwym znaczeniu, dotyczą przepisy szczególne). Dla Pana ważne jest, by stan techniczny lokalu był udokumentowany, zwłaszcza na dzień zwrotu lokalu.

Proszę zwrócić uwagę na treść artykułu 677 K.c.: „Roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy”. Ustawodawca nie uzależnia określonych roszczeń od podpisania protokołu lub innego dokumentu. Liczy się stan lokalu. Jeżeli najemca da Panu oświadczenie o stanie lokalu, a Pan to oświadczenie przyjmie, to również będzie jakiś dowód odnośnie do stanu lokalu.

Pan zapewne nie zgodzi się na zrzeczenie się swych roszczeń – w tym odmówi Pan złożenia podpisu pod treścią o takim zrzeczeniu się. Warto jednak zwrócić uwagę na kilka innych zagadnień. Proszę wystrzegać się podpisywania czegokolwiek bez dokładnej analizy całej treści, w tym podpisywania się pod pustym „okienkiem”, które później ktoś mógłby wypełnić (fałszując złożone wcześniej oświadczenie).

Duże znaczenie ma treść umów, zwłaszcza w przypadku umów z udziałem podmiotów gospodarczych (czyli, z założenia, profesjonalnych). Artykuł 353¹ K.c. stanowi: „Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego”.

W odnośnej umowie są odwołania do K.c., ale sama umowa ma duże znaczenie, także z uwagi na wyżej zacytowany artykuł 353¹ K.c., w którym wyrażono zasadę swobody umów. Dlatego ważna jest decyzja ustawodawcy odnośnie do interpretowania oświadczeń woli. Artykuł 65 K.c. brzmi:

„§ 1. Oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje.

§ 2. W umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu”.

Sąd Najwyższy w tezie wyroku z dnia 7 marca 2008 r. (sygnatura akt: II CSK 348/06) stwierdził: „W procesie interpretacji dokumentu podstawowa rola przypada językowym regułom znaczeniowym, z tym że wykładni poszczególnych wyrażeń dokonuje się z uwzględnieniem kontekstu, w tym związków treściowych występujących między zawartym w tekście postanowieniami. Uwzględnieniu podlegają również okoliczności, w jakich oświadczenie woli zostało złożone, jeżeli dokument obejmuje takie informacje, a także cel oświadczenia woli wskazany w tekście lub zrekonstruowany na podstawie zawartych w nim postanowień”.

Najemca żąda zwrotu kaucji mimo zniszczeń w lokalu

Byłoby prościej, zwłaszcza z Pana perspektywy, gdyby przyjęta przez Pana kaucja dotyczyła zabezpieczenia Pana różnych roszczeń, a nie tylko tych dotyczących opłat za eksploatację, jako jedynych wskazanych w umowie (w § 3). Najemca zapewne na treści tego paragrafu oraz na treści § 6 umowy (z którego wynika, że kaucja może zostać pomniejszona o nieuregulowane opłaty eksploatacyjne) wyraża swe żądanie otrzymania kaucji z powrotem. Pan zaś uważa, że przysługują Panu określone roszczenia wobec najemcy. Również ustawowe prawo zastawu (art. 670 K.c.) służy zabezpieczeniu czynszu i związanych z nim świadczeń.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 11 maja 1999 r. (sygnatura akt: I CKN 1304/98) stwierdził: „Jeżeli najemca zwróci rzecz w stanie pogorszonym, to może uwolnić się od obowiązku naprawienia szkody, gdy udowodni, że gorszy stan rzeczy (lokalu) jest usprawiedliwiony jej (jego) normalnym zużyciem”. Spór – zwłaszcza odnośnie do stanu podłogi – może dotyczyć treści artykułu 675 K.c., a zwłaszcza jego pierwszego paragrafu: „Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania”. Właściwe używanie lokalu oraz (zwłaszcza dające się udowodnić) kierowane do wynajmującego przez najemcę wezwania – np. dotyczące potrzebnych napraw (art. 666 K.c.) – mogą mieć duże znaczenie.

Prawo nie reguluje kazuistycznie poszczególnych wskazanych przez Pana zagadnień, w tym miejsca ewentualnego zakupu nowych drzwi w mieszkaniu zniszczonym przez najemcę.

Albo Pan dojdzie do porozumienia z najemcą, albo sprawa zostanie niepewna – przynajmniej do czasu przedawnienia roszczeń (art. 117 i następne K.c.).

Pan zdecyduje, czy warto czekać na jakiś ruch najemcy (np. na pozew o zwrot kaucji), czy też Pan sam przejmie inicjatywę. Najpierw można by (pisemnie!) wezwać najemcę do dokonania rozliczeń, związanych ze stanem lokalu; wezwanie takie można nazwać przedsądowym. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego czasu (np. dwóch tygodni) lub po bezskuteczności negocjacji mógłby Pan skierować (za pośrednictwem sądu) do najemcy zawezwanie do próby ugodowej. Zlekceważenie takiego wezwania mogłoby mieć dla niego negatywne skutki w ewentualnym (typowym) postępowaniu sądowym, ale można założyć, że mediacja (art. 183¹ i następne K.p.c.) dałaby dobry wynik.