Zniesienie współwłasności w drodze ustanowienia odrębnej własności lokali

Mając na uwadze informacje podane w treści pytania, należy stwierdzić, że dom stanowi współwłasność w częściach ułamkowych Pana żony i jej siostry. Współwłasność występuje wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom.

Nie ma wątpliwości, że ta współwłasność w częściach ułamkowych może zostać zniesiona. Potwierdza to art. 210 Kodeksu cywilnego, który jednoznacznie stanowi, iż każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności.

Z treści pytania wynika, że interesuje Pana tzw. poziomy podział nieruchomości, tj. zniesienie współwłasności w drodze ustanowienia odrębnej własności lokali. Zniesienie współwłasności, w tym także ustanowienie odrębnej własności lokalu, może nastąpić w drodze umowy lub postępowania sądowego (wówczas, gdy współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia w kwestii podziału).

Skoro więc siostry są zgodne co do podziału, zasadne jest, by zniesienie współwłasności nastąpiło na drodze umownej. Należy jednak pamiętać, że umowa musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego (tj. przed notariuszem); do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej (art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali; każdy więc lokal będzie miał swoją księgę wieczystą). Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności:

1. rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,
2. wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej (art. 8 ust. 1 ustawy o własności lokali).

Ponadto w ww. umowie ustanawiającej odrębną własność winny się znaleźć oświadczenia współwłaścicieli o zniesieniu współwłasności przez ustanowienie odrębnej własności lokali i przeniesienie własności lokali ze wszystkich na poszczególnych współwłaścicieli.

W przypadku ustanawiania odrębnej własności lokali grunt, na którym został wzniesiony dom, jak i grunt związany z korzystaniem z tego domu, a także części domu i innych urządzeń niesłużących do wyłącznego użytku właścicieli i poszczególnych lokali, stanowią nadal współwłasność wszystkich właścicieli lokali (dzielony jest bowiem sam budynek, a nie działka). W ten sposób z budynku zostaną wyodrębnione 2 samodzielne lokale, a każdy z właścicieli będzie miał określony udział w nieruchomości wspólnej.

Zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego z dnia 3 października 2000 r. (sygn. I CKN 940/00) „odrębność własności lokalu polega na tym, że każdy właściciel może dysponować swą własnością bez względu na innych właścicieli lokali. Lokal taki może być odrębnie obciążony i prawo odrębnej własności lokalu wraz z «przynależnym do niego udziałem w nieruchomości wspólnej» (art. 3 ust. 1 ustawy z 1994 r. o własności lokali) podlega ujawnieniu w księgach wieczystych (księdze wieczystej nieruchomości lokalowej i odrębnej księdze wieczystej nieruchomości, w której własność lokalu została wyodrębniona)”.

Zanim jednakże siostry stawią się u notariusza, należy sporządzić tzw. dokumentację inwentaryzacyjną, która składa się z części graficznej oraz opisowej i ma przedstawiać stan techniczny nieruchomości jako całości, w tym rozmieszczenie poszczególnych lokali, strukturę pomieszczeń w lokalach i pomieszczeń przynależnych w budynku, oraz określać części wspólne. Wszystkie pomieszczenia zaznacza się na rzutach odpowiednich kondygnacji budynków, a w razie usytuowania pomieszczeń przynależnych w innych budynkach – na wyrysie z mapy ewidencji gruntów i budynków (art. 2 ustawy o własności lokali). Przygotowanie tej dokumentacji należy zlecić uprawnionemu geodecie.

Po sporządzeniu dokumentacji inwentaryzacyjnej trzeba wystąpić do organu nadzoru architektoniczno-budowlanego (tj. starosty) o stwierdzenie samodzielności lokali. Na podstawie tej dokumentacji wydawane jest zaświadczenie o samodzielności. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy o własności lokali, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.
Dopiero po wykonaniu tych czynności można umówić się do notariusza. Wyżej opisane dokumenty oraz akt notarialny będą stanowić podstawę dla sądu do wyodrębnienia z księgi wieczystej lokalu i założenia dla niego odrębnej księgi wieczystej. Stosowny wniosek do ksiąg wieczystych skieruje sam notariusz w akcie notarialnym.

Numery lokali załatwić można w wydziale geodezji w urzędzie miasta.