Zniesienie współwłasności nieruchomości, na którą został zaciągnięty kredyt hipoteczny

Zniesienie współwłasności mieszkania nabytego razem z konkubentem

Jak wynika z opisu sprawy, jest Pani zainteresowana nieodpłatnym zniesieniem współwłasności mieszkania nabytego z byłym konkubentem.

Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 30 stycznia 1970 r., „dokonując rozliczeń między konkubentami sąd stosuje następujące zasady: co do roszczeń z tytułu nieruchomości i rzeczy ruchomych nabytych wspólnie, na własność lub w posiadanie, jak również z tytułu nakładów dokonanych na te przedmioty – przepisy o zniesieniu współwłasności, natomiast co do roszczeń z tytułu nakładów dokonanych przez jedną z wymienionych osób w przedmiotach należących do drugiej, a wchodzących w skład wspólnego gospodarstwa – przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu” (sygn. akt III CZP 62/69, LEX nr 6659).

W jaki sposób można znieść współwłasność mieszkania?

Zniesienie współwłasności nastąpić może w dwojaki sposób: w drodze umowy pomiędzy współwłaścicielami lub przez sąd.

Ustawodawca nie uregulował odrębnie umownego trybu zniesienia współwłasności, pozostawiając współwłaścicielom szeroką swobodę w tym zakresie. Trzeba jednakże wskazać, że każdorazowo dla zawarcia umowy zniesienia współwłasności niezbędna jest zgoda wszystkich, a nie tylko niektórych, współwłaścicieli. Nadto, umowa zniesienia współwłasności nieruchomości dla swej ważności wymaga zachowania formy aktu notarialnego.

Jaki jest koszt zniesienia współwłasności mieszkania?

Zniesienie współwłasności nieruchomości u notariusza jest droższą opcją, ponieważ trzeba będzie zapłacić opłaty notarialne.

Odnośnie kosztów – opłaty notarialne będą uzależnione od wartości nieruchomości.

Maksymalne stawki taksy notarialnej określone są w § 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz. U. z 2004 r. Nr 148, poz. 1564). Można negocjować z notariuszem wysokość opłat. Do opłaty notarialnej będzie doliczony podatek 23% VAT.

Co się zaś tyczy zniesienie współwłasności w sądzie, to wniosek o dokonanie zniesienia współwłasności nieruchomości składa się do sądu rejonowego właściwego ze względu na jej położenie. Postępowanie przed sądem powszechnym toczy się w trybie nieprocesowym. Opłata od wniosku jest stała i wynosi 1000 złotych, ale jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności, sąd pobiera opłatę stałą w kwocie 300 złotych (por. art. 41 ustawy z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).

Czy każdy ze współwłaścicieli mieszkania może złożyć wniosek o zniesienie współwłasności?

Wniosek o zniesienie współwłasności może złożyć każdy ze współwłaścicieli. We wniosku należy dokładnie określić nieruchomość podlegającą podziałowi, przedstawić dowody prawa własności (odpis z księgi wieczystej, akt notarialny, akt własności ziemi, orzeczenie sądu, zaświadczenie ze zbioru dokumentów). Każdy ze współwłaścicieli ma również prawo wskazania sądowi określonego sposobu zniesienia współwłasności oraz formułowania takich wniosków procesowych, które odpowiadają jego interesom.

Jeżeli wszyscy współwłaściciele złożą zgodny wniosek określający sposób zniesienia współwłasności (np. że Pani stanie się jedyną właścicielką nieruchomości bez spłat na rzecz byłego konkubenta), sąd powinien wydać postanowienie odpowiadające treści wniosku – o ile propozycja podziału nie sprzeciwia się prawu ani zasadom współżycia społecznego ani też nie narusza w sposób rażący interesu osób uprawnionych (art. 622 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego).

Zniesienie współwłasności powoduje określone skutki podatkowe. Rodzaj i wysokość podatku będą w tym wypadku uzależnione od tego, czy zniesienie współwłasności stanowi czynność nieodpłatną, czy też następuje ze spłatą lub dopłatami na rzecz współwłaścicieli.

Zawarcie umowy o zniesienie współwłasności a podatki

W przypadku zniesienia współwłasności bez spłat i dopłat nie będą miały zastosowania przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, lecz ustawy o podatku od spadków i darowizn. Obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych i powstaje z chwilą zawarcia umowy albo ugody lub uprawomocnienia się orzeczenia sądu, jeżeli ich skutkiem jest nieodpłatne zniesienie współwłasności.

Przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności podstawę opodatkowania stanowi wartość rzeczy lub praw majątkowych, w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy.

Przepisy prawa podatkowego przewidują zwolnienia od obowiązku uregulowania tego podatku w zależności od pokrewieństwa łączącego strony. Podatnicy należący do I grupy podatkowej zostali objęci prawem do całkowitego zwolnienia. Niestety Pani będzie należała do III grupy podatkowej.

Podstawę opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn nabytych w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności stanowi wartość rzeczy lub praw majątkowych, ale tylko w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy.

Dopiero, gdy nadwyżka wartości nabytych rzeczy w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności, przekraczająca wartość udziału we współwłasności, przewyższa kwotę wolną od podatku oblicza się podatek stosując właściwą dla danej grupy stawkę podatku.