Zniesienie współwłasności, gdy miejsce pobytu jednego ze współwłaścicieli jest nieznane

Jak przeprowadzić zniesienie współwłasności przy nieobecności jednego ze współwłaścicieli?

Skoro jeden ze współwłaścicieli jest nieobecny, to zapewne trzeba będzie przeprowadzić postępowanie sądowe w sprawie o zniesienie współwłasności – czyli postępowanie uregulowane w Kodeksie postępowania cywilnego (K.p.c.), a zwłaszcza w artykule 617 i następnych.

W przedstawionym przez Pana przypadku należałoby doprowadzić do ujawnienia w księdze wieczystej wszystkich aktualnych współwłaścicieli. Ich adresy, podane w księdze wieczystej, mogą mieć spore znaczenie prawne, zwłaszcza z uwagi na treść artykułu 6261 K.p.c.:

„§ 1. Osoba, na rzecz której wpisane jest prawo lub roszczenie w księdze wieczystej, jej przedstawiciel albo pełnomocnik do doręczeń mają obowiązek niezwłocznego zawiadomienia sądu prowadzącego księgę wieczystą o każdej zmianie adresu względnie wskazania adresu do doręczeń. Osoba zamieszkała lub mająca siedzibę za granicą jest obowiązana wskazać pełnomocnika do doręczeń w Rzeczypospolitej Polskiej.

§ 2. Przepis § 1 stosuje się odpowiednio do spadkobierców lub innych następców prawnych osoby, na rzecz której jest wpisane prawo w księdze wieczystej.

§ 3. W razie zaniedbania obowiązku, o którym mowa w § 1 i 2, pismo sądowe pozostawia się w aktach sprawy ze skutkiem doręczenia, chyba że nowy adres jest sądowi znany.”

Ujawnienie praw w księdze wieczystej

Ujawnienie praw w księdze wieczystej może zostać dokonane w oparciu o stwierdzenie nabycia spadku (postanowienie sądu lub akt poświadczenia dziedziczenia); ewentualnie (w określonych przypadkach) może to nastąpić w oparciu o dział spadku.

Czas potrzebny na załatwienie spraw w księgach wieczystych można spożytkować na próbę ustalenia miejsca zamieszkania jednego ze współwłaścicieli lub próbę kontaktu z nim.

Być może okaże się, że ów współwłaściciel ustanowił pełnomocnika – art. 98 i następne Kodeksu cywilnego (K.c.). Gdyby taki pełnomocnik miał umocowanie do działania w zakresie zniesienia współwłasności (art. 210 i następne K.c.), to być może – w przypadku odpowiedniej treści pełnomocnictwa – udałoby się sprawę załatwić przez czynność prawną; wymóg formy aktu notarialnego (art. 158 K.c.) jest oczywisty, pod rygorem nieważności (art. 73 K.c.). Sporym ułatwieniem organizacyjnym byłoby, gdyby nieobecny współwłaściciel ustanowił kogoś pełnomocnikiem na wypadek ewentualnych postępowań prawnych (przynajmniej sądowych w sprawach cywilnych) – pełnomocnikiem w sprawie cywilnej (art. 87 K.p.c.) może być nie tylko adwokat lub radca prawny, ale również (między innymi) osoba z bliskiej rodziny mocodawcy (np. ktoś z rodzeństwa).

Zniesienie współwłasności nieruchomości bez obecności współwłaściciela

Bez pełnomocnika mogącego reprezentować owego współwłaściciela w sprawie cywilnej jest prawdopodobne, że sąd – w przypadku wszczęcia postępowania o zniesienie współwłasności – zawiesiłby postępowanie sądowe (art. 174 i następne K.p.c., zwłaszcza art. 177 K.p.c.), z uwagi na nieobecność współwłaściciela. Proszę się liczyć z tym, że sąd może wezwać – zwłaszcza wnioskodawcę (o zniesienie współwłasności) – do podjęcia określonych czynności, w tym do zawnioskowania o ustanowienie kuratora dla nieobecnego współwłaściciela.

Artykuł 195 K.p.c. brzmi:

„§ 1. Jeżeli okaże się, że nie występują w charakterze powodów lub pozwanych wszystkie osoby, których łączny udział w sprawie jest konieczny, sąd wezwie stronę powodową, aby oznaczyła w wyznaczonym terminie osoby niebiorące udziału w taki sposób, by ich wezwanie lub zawiadomienie było możliwe, a w razie potrzeby, aby wystąpiła z wnioskiem o ustanowienie kuratora.

§ 2. Sąd wezwie osoby nie zapozwane do wzięcia udziału w sprawie w charakterze pozwanych. Osoby, których udział w sprawie w charakterze powodów jest konieczny, sąd zawiadomi o toczącym się procesie. Osoby te mogą w ciągu dwóch tygodni od doręczenia zawiadomienia przystąpić do sprawy w charakterze powodów.”

Sprawy o ustanowienie kuratora dla osoby nieobecnej należą (w pierwszej instancji) do właściwości sądów rejonowych – a dokładniej: wydziałów do spraw opiekuńczych (rodzinnych i opiekuńczych). Artykuł 184 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego stanowi:

„§ 1. Dla ochrony praw osoby, która z powodu nieobecności nie może prowadzić swoich spraw, a nie ma pełnomocnika, ustanawia się kuratora. To samo dotyczy wypadku, gdy pełnomocnik nieobecnego nie może wykonywać swoich czynności albo gdy je wykonywa nienależycie.

§ 2. Kurator powinien przede wszystkim postarać się o ustalenie miejsca pobytu osoby nieobecnej i zawiadomić ją o stanie jej spraw.”

Czy kurator nieobecnego może reprezentować go przy zawarciu umowy o zniesienie współwłasności nieruchomości?

Nie można całkowicie wykluczyć zgody sądu (opiekuńczego) na to, by kurator nieobecnego reprezentował go przy zawarciu umowy o zniesienie współwłasności, ale za takim rozwiązaniem powinny przemawiać istotne względy, np. dowód na zaakceptowanie przez owego współwłaściciela sposobu zniesienia współwłasności. Proszę się jednak liczyć z tym, że prawdopodobnie taki kurator zostanie ustanowiony w celu reprezentowania owego współwłaściciela w postępowaniu sądowym o zniesienie współwłasności.

Przeprowadzając zniesienie współwłasności, proszę pamiętać o podjęciu decyzji w sprawie ewentualnych rozliczeń. Wiele spraw można załatwić umownie – z uwagi na szerokie zastosowanie zasady swobody umów (art. 353¹ K.c.) oraz możliwość zawarcia ugody (art. 917, art. 918 K.c.) – postanowienia umowy (np. postanowienia ugodowe) mogą, tytułem przykładu, dotyczyć rozliczeń między współwłaścicielami. Jeśli do zniesienia współwłasności będzie dochodziło w postępowaniu sądowym, to wszelkie związane z daną współwłasnością roszczenia proponuję zgłosić w postępowaniu w sprawie o zniesienie współwłasności, zwłaszcza z uwagi na rygory prawne przewidziane w artykule 618 K.p.c.:

Wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy

„§ 1. W postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd rozstrzyga także spory o prawo żądania zniesienia współwłasności i o prawo własności, jak również wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy. Rozstrzygając spór o prawo żądania zniesienia współwłasności lub o prawo własności, sąd może wydać w tym przedmiocie postanowienie wstępne.

§ 2. Z chwilą wszczęcia postępowania o zniesienie współwłasności odrębne postępowanie w sprawach wymienionych w paragrafie poprzedzającym jest niedopuszczalne. Sprawy będące w toku przekazuje się do dalszego rozpoznania sądowi prowadzącemu postępowanie o zniesienie współwłasności. Jeżeli jednak postępowanie o zniesienie współwłasności zostało wszczęte po wydaniu wyroku, przekazanie następuje tylko wówczas, gdy sąd drugiej instancji uchyli wyrok i sprawę przekaże do ponownego rozpoznania. Postępowanie w sprawach, które nie zostały przekazane, sąd umarza z chwilą zakończenia postępowania o zniesienie współwłasności.

§ 3. Po zapadnięciu prawomocnego postanowienia o zniesieniu współwłasności uczestnik nie może dochodzić roszczeń przewidzianych w paragrafie pierwszym, chociażby nie były one zgłoszone w postępowaniu o zniesienie współwłasności.”

W każdej sprawie cywilnej, również w sprawie z wniosku o ustanowienie kuratora dla osoby nieobecnej, ważny jest prawny obowiązek udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne (art. 6 K.c., art. 232 K.p.c.). Wnioskując o ustanowienie kuratora dla nieobecnego, trzeba będzie udowodnić przede wszystkim fakt nieobecności oraz potrzebę ustanowienia kuratora (w czym może pomóc wcześniejsze uporządkowanie stanu prawnego w księdze wieczystej, a może również w ewidencji gruntów i budynków).

Być może kuratorem dla nieobecnego współwłaściciela zostanie ustanowiony ktoś z jego rodziny – wspominam o tym, ponieważ słowo „kurator” jest wieloznaczne i nie zawsze oznacza osobę z sądowej służby kuratorskiej.