Zniesienie współwłasności bez zgody jednego z właścicieli

Pani Aneta zwróciła do nas o poradę dotyczącą współwłasności. Rodzice pani Anety wraz z jej wujkiem byli współwłaścicielami nieruchomości – domu z działką. Wujek nie chciał zgodzić się na proponowane podziały nieruchomości. Pani Aneta chciała wiedzieć, czy można znieść współwłasność wbrew jego woli w postępowaniu sądowym. Pytała, czy jest szansa, że sąd przychyli się do propozycji podziału rodziców.

Co zrobić gdy jeden ze współwłaścicieli działki sprzeciwia się podziałowi?

Zniesienie współwłasności nieruchomości może nastąpić w drodze umowy zawartej przez wszystkich współwłaścicieli. Postępowanie sądowe będzie więc konieczne zazwyczaj wówczas, gdy co najmniej jeden ze współwłaścicieli sprzeciwia się podziałowi lub wybranemu przez pozostałych sposobowi podziału (którym może być właśnie ustanowienie odrębnych własności lokali, ale niekoniecznie) – prawo do wystąpienia do sądu z żądanie zniesienia współwłasności przysługuje każdemu współwłaścicielowi (art. 210 Kodeksu cywilnego).

Zatem zgoda wujka pani Anety nie będzie potrzebna. O sposobie podziału zdecyduje sąd na podstawie stanowiska stron.

Wyjście ze wspólności przez podział fizyczny nieruchomości

Podział fizyczny jest podstawowym sposobem zniesienia współwłasności, wyraźnie preferowanym przez Kodeks cywilny (tak orzeczenia SN z 30 października 1978 r., sygn. akt III CRN 214/78 i z 16 listopada 1993 r., sygn. akt I CRN 176/93 oraz z 29 lipca 1998 r., sygn. akt II CKN 748/97, Biuletyn Sądu Najwyższego 1999/1, str. 9 i zgodne poglądy na ten temat w piśmiennictwie). Wynika z tego, że jeśli zniesienie współwłasności następuje z mocy orzeczenia sądu, powinien on brać pod uwagę przede wszystkim ten sposób wyjścia ze wspólności, chyba że współwłaściciele sami żądają przyznania rzeczy wspólnej jednemu z nich w zamian za spłaty albo sprzedaż stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego. Trzeba bowiem pamiętać o tym, że podział fizyczny rzeczy jest z reguły najbardziej sprawiedliwy i pożądany zwłaszcza dla niezamożnych współwłaścicieli dlatego, iż unika się w ten sposób obciążania ich wysokimi, częstokroć nierealnymi spłatami. Przy rozstrzyganiu o sposobie zniesienia współwłasności (podziale majątku wspólnego – art. 46 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego) decydujący jest stan prawny i faktyczny istniejący w chwili dokonywania zniesienia współwłasności (podziału majątku wspólnego). Nakaz ten, wynikający także z art. 316 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, odnosi się zarówno do sądu pierwszej, jak i drugiej instancji. Pojęcia „istotnej zmiany rzeczy” i „znacznego zmniejszenia jej wartości” są zwrotami niedookreślonymi, w związku z czym niedopuszczalne jest przyjmowanie a priori uogólniających ocen. O tym, czy in concreto podział spowodowałby istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości, rozstrzyga sędzia stosownie do okoliczności faktycznych danej sprawy i na podstawie powszechnej znajomości rzeczy.

Kiedy podział nieruchomości jest sprzeczny z przepisami ustawy?

Podział jest sprzeczny z przepisami ustawy wtedy, gdy wynika z nich wyraźny zakaz podziału. Może on wynikać np. z ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ponieważ według art. 6 tej ustawy „ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują sposób wykonywania prawa własności nieruchomości”.

Jeżeli dopuszczalność podziału jest uzależniona od miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to zniesienie współwłasności przez podział nieruchomości, podlegającej przepisom ustawy o gospodarce nieruchomościami, w trybie umownym może nastąpić pod warunkiem zgodności z ustaleniami wspomnianego planu i na podstawie decyzji wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, zatwierdzającej projekt podziału. W razie braku planu miejscowego, jeżeli gmina nie ogłosiła o przystąpieniu do sporządzenia tego planu – zasady podziału nieruchomości ustala się w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Art. 95 pkt 1 i 2 ust. o gospodarce nieruchomościami stanowi, że niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego podział nieruchomości może nastąpić w celu:

• zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli wskazanych we wspólnym wniosku budynków, wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków,
• wydzielenia działki gruntu znajdującej się pod budynkiem, niezbędnej dla prawidłowego korzystania z niego, jeżeli budynek ten został wzniesiony w dobrej wierze przez samoistnego posiadacza.

Zniesienie współwłasności w trybie sądowym

Jeżeli zniesienie współwłasności następuje w trybie sądowym, to o podziale orzeka sąd. Decyzja administracyjna jest wtedy zbędna, a gdy dopuszczalność podziału jest uzależniona od ustaleń planu, sąd zasięga w tej sprawie opinii wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, która nie ma dla sądu mocy wiążącej. Jednakże nierespektowanie przez sąd opinii mogłoby w zasadzie mieć miejsce w zupełnie wyjątkowym wypadku, z ważnych przyczyn (art. 96 ust. 2 ustawy).

Zakaz podziału może wynikać z natury rzeczy, tzn. z zasadniczej niepodzielności przedmiotu współwłasności, np. budynku. W części czwartej ust. 2 lit. b wytycznych wymiaru sprawiedliwości i praktyki sądowej w sprawach o dział spadku obejmującego gospodarstwo rolne (z 15 grudnia 1969 r., sygn. akt III CZP 12/69, OSNCP 3/70, poz. 39) Sąd Najwyższy uznał za dopuszczalny podział budynku według płaszczyzn pionowych wraz z gruntem tylko wtedy, gdy w wyniku podziału powstaną odrębne budynki, wyraźnie oddzielone od siebie płaszczyzną (ścianą) już istniejącą lub możliwą do wykonania za zezwoleniem właściwego organu budowlanego w celu rozdzielenia budynków. W razie istnienia przesłanek uzasadniających dokonanie takiego podziału, możliwe jest unormowanie korzystania z klatki schodowej lub sieni znajdującej się w obrębie jednego z nowo utworzonych budynków przez mieszkańców drugiego z tych budynków w drodze ustanowienia odpowiedniej służebności gruntowej.

Kiedy podział fizyczny przedmiotu współwłasności nie jest możliwy?

Podział fizyczny nie może nastąpić, jeżeli byłby sprzeczny „ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy” albo „pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości”. Istotna zmiana rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości są kategoriami, przynajmniej w zasadzie, obiektywnymi i dającymi się określić, dlatego pojęcia te nie budzą większych wątpliwości w kontekście konkretnego stanu faktycznego, nawet pomimo pewnej dozy charakteru ocennego. Natomiast nie można tego powiedzieć o pojęciu „społeczno-gospodarcze przeznaczenie rzeczy”.

Przykładem prawidłowego rozumienia przesłanki „społeczno-gospodarczego przeznaczenie nieruchomości” może być rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego (orzeczenie z 24 maja 1974 r., sygn. akt III CRN 373/73, PUG 1/75, s. 24), w którym uznał on, że przesłance tej „nie czyni zadość podzielenie małej działki na działki znikomej wielkości, pozbawione wszelkiego funkcjonalnego znaczenia, dzielenie małej działki linią łamaną, tworzenie maleńkich enklaw usytuowanych wewnątrz innych działek, tworzenie odrębnych nieruchomości z maleńkiego kawałka gruntu, zajętego bezpośrednio przez sam budynek”.

Podział fizyczny działek siedliskowych w gospodarstwie rolnym

Kryterium społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości okazało się w sprawach działowych pomocne w trudnej sprawie podziału fizycznego działek siedliskowych w gospodarstwach rolnych. Sprawa ta w zasadzie zawsze sprawiała najwięcej kłopotu sądom w tych bardzo częstych sytuacjach, w których orzeczenie o siedlisku decyduje o dopuszczalności albo o samym tylko sposobie podziału nieruchomości. Sprawą tą zajmował się szczegółowo Sąd Najwyższy w cyt. wytycznych z 1969 r. w sprawach o dział spadku obejmującego gospodarstwo rolne.

Reasumując: rodzice pani Anety nie potrzebują zgody wujka na zniesienie współwłasności. We wniosku należy podać sposób podziału, ale sąd nie jest nim związany. Może podzielić nieruchomość inaczej, niż chce wnioskodawca.

Jeżeli rozstrzygnięcie o siedlisku w jeden z wymienionych sposobów nie jest możliwe, a brak perspektyw uzyskania przez współwłaścicieli własnych działek pod zabudowę i wzniesienia własnych budynków niezbędnych do racjonalnego użytkowania wydzielonych im nieruchomości, to można – wyjątkowo – przyznać całe siedlisko współwłaścicielom otrzymującym swoje części w naturze na współwłasność w określonych częściach ułamkowych (art. 1044). Jeżeli współwłaściciele temu się sprzeciwią, to sąd musi rozważyć – jako rozwiązanie wyjątkowe – możliwość wyłączenia siedliska z podziału i przeprowadzenie częściowego zniesienia współwłasności co do pozostałej części nieruchomości.

Zgodny wniosek właścicieli co do sposobu zniesienia współwłasności

Przepisy Kodeksu postępowania cywilnego przewidują dokonanie w postępowaniu sądowym tzw. zgodnego podziału. Taki zgodny podział jest wtedy, gdy wszyscy współwłaściciele złożą zgodny wniosek co do sposobu zniesienia współwłasności. Jeżeli projekt podziału nie jest sprzeczny z prawem, nie sprzeciwia się zasadom współżycia społecznego ani nie narusza w sposób rażący interesu osób uprawnionych, a projektowany sposób podziału nieruchomości na części został zaznaczony na planie sporządzonym według zasad obowiązujących przy oznaczaniu nieruchomości w księgach wieczystych, sąd wyda postanowienie odpowiadające treści wniosku (art. 622 § 2) Zgodny wniosek współwłaścicieli co do sposobu zniesienia współwłasności jest czynnością procesową. Nie jest to więc ugoda sądowa, ponieważ sąd rozstrzyga o zniesieniu współwłasności w formie orzeczenia. Dopiero gdy brak takiego wniosku, a zachodzą przesłanki do zniesienia współwłasności przez podział w naturze (podział fizyczny), sąd dokonuje podziału na części odpowiadające wartością udziałom współwłaścicieli, biorąc pod uwagę wszelkie okoliczności wymagające uwzględnienia przesłanek społeczno-gospodarczych. Różnice wartości wyrównuje się przez dopłaty pieniężne. Przepis ten, pomimo zamieszczenia go w Kodeksie postępowania cywilnego (art. 623), ma charakter materialny, gdyż stanowi, że w wyniku podziału mają powstać części, które wartością będą odpowiadać udziałom we własności z wyrównaniem różnicy przez dopłaty. Podobnie materialnoprawny charakter ma art. 624., określający, że chwilą przejścia własności na dotychczasowych współwłaścicieli nowo utworzonych w wyniku podziału części albo na jednego współwłaściciela całej rzeczy jest chwila uprawomocnienia się postanowienia. Jeżeli w sprawie o zniesienie współwłasności nieruchomości uczestnicy postępowania nie wyrażają zgody na żaden z proponowanych przez wnioskodawcę wariantów podziału, podważając w ogóle dopuszczalność podziału jako sposobu zniesienia współwłasności, to sąd może wydać postanowienie wstępne na podstawie art. 318 § 1 w zw. z art. 13 § 2. W takiej sytuacji do osądzenia w postanowieniu końcowym pozostaje wybór konkretnej propozycji podziału, przy uwzględnieniu dalszych przesłanek materialnoprawnych wymienionych w art. 623 (tak SN w orz. z 7 sierpnia 2003 r., sygn. akt IV CKN 384/2001, niepubl.).

„Uprawomocnienie się postanowienia o zniesieniu współwłasności przyznającego dotychczasowym współwłaścicielom części lub jednemu z nich całości rzeczy jest końcowym dniem istnienia stosunku współwłasności, powoduje bowiem przejście własności na uczestników określonych w postanowieniu (art. 624 zd. 1 K.p.c.). Natomiast inaczej jest w razie zniesienia współwłasności rzeczy przez zarządzenie jej sprzedaży. W tym wypadku współwłasność ustaje dopiero z chwilą zmiany podmiotów współwłasności wskutek nabycia rzeczy przez nabywcę, bez względu na to, kiedy sąd wyda postanowienie o podziale uzyskanej z licytacji sumy pomiędzy współwłaścicieli” (tak uchwała SN z 20 lutego 1989 r., sygn. akt III CZP 4/89, OSNCP 2/90, poz. 25). Nabycie rzeczy przez nabywcę dochodzi do skutku z chwilą przybicia w wypadku sprzedaży rzeczy ruchomej (art. 869 § 2), a w wypadku sprzedaży nieruchomości z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności (art. 999 § 1).

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741
4. Orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 30 października 1978 r., sygn. akt III CRN 214/78
5. Orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 16 listopada 1993 r., sygn. akt I CRN 176/93
6. Orzeczenie Sądu Najwyższego z dniaz 29 lipca 1998 r., sygn. akt II CKN 748/97
7. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 grudnia 1969 r., sygn. akt III CZP 12/69
8. Orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 1974 r., sygn. akt III CRN 373/73
9. Orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 7 sierpnia 2003 r., sygn. akt IV CKN 384/2001
10. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 20 lutego 1989 r., sygn. akt III CZP 4/89