Zniesienie współwłasności a wpis w księdze wieczystej

Powództwo o zniesienie współwłasności nieruchomości a wpis w księdze wieczystej

Powództwo o zniesienie współwłasności nie powoduje samo w sobie wpisania wzmianki do księgi wieczystej o istnieniu tego postępowania.

Księgi wieczyste są odzwierciedleniem stanu prawnego nieruchomości. Przepisy wprowadziły zasadę wiarygodności wpisów w księgach wieczystych, z której wynika m.in. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Przepisy o rękojmi przyjmują w imię bezpieczeństwa obrotu bezwzględną przewagę stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej nad rzeczywistym stanem prawnym.

Z tego powodu niezbędne są wszelkie środki prawne umożliwiające zabezpieczenie nabytych praw do nieruchomości, zanim zostaną one ujawnione w księdze wieczystej w formie wpisu. Funkcję taką spełnia instytucja wzmianki w księdze wieczystej, która obok ostrzeżenia jest jednym z instrumentów ochrony rzeczywistego właściciela nieruchomości nieujawnionego w księdze wieczystej. Jej funkcja ochronna przejawia się w tym, że zgodnie z art. 8 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, dokonanie wzmianki w księdze wieczystej wyłącza rękojmię. Dodatkowo skuteczność ujawnienia wzmianki jest wzmocniona przez zasadę tzw. formalnej jawności ksiąg wieczystych wyrażonej w art. 2 wspomnianej ustawy, zgodnie z którą księgi wieczyste są jawne i nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę¹.

Skutki zniesienia współwłasności

Pan pyta o wniesienie sprawy o zniesienie współwłasności i jej skutki. Samo wniesienie tej sprawy nie spowoduje wpisania do księgi wieczystej żadnego obciążenia dzielonej nieruchomości (nie spowoduje także wpisania ograniczonego prawa rzeczowego).

Ze współwłasnością rzeczy mamy do czynienia, gdy własność tej samej rzeczy (prawa) przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Może być ona albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną (niekiedy zwaną również bezudziałową).

Pyta Pan wprost o współwłasność, dlatego wszelkie informacje odnoszą się do kwestii znoszenia współwłasności w częściach ułamkowych, tj. współwłasności, w której każdy ze współwłaścicieli (współuprawnionych) ma swój, precyzyjnie określony udział. Z sytuacją taką mamy do czynienia m.in. w przypadku majątku spadkowego czy majątku wspólnego małżonków od chwili ustania wspólności majątkowej np. wskutek rozwodu.

Procedura znoszenia współwłasności

Procedura znoszenia współwłasności jest unormowana przez przepisy art. 210-221 Kodeksu cywilnego (w skrócie: K.c.). Zniesienie współwłasności może nastąpić albo w drodze umowy pomiędzy współwłaścicielami, albo w wyniku postępowania sądowego.

Postępowanie sądowe w przedmiocie zniesienia współwłasności będzie konieczne zazwyczaj wtedy, gdy co najmniej jeden ze współwłaścicieli sprzeciwia się zniesieniu współwłasności lub wybranemu przez pozostałych sposobowi podziału rzeczy (prawa). W tym przypadku prawo wystąpienia do sądu z żądaniem zniesienia współwłasności przysługuje każdemu, pojedynczemu współwłaścicielowi (art. 210 K.c.), z tym tylko zastrzeżeniem, że uprawnienie to może zostać wyłączone na czas nie dłuższy niż lat pięć, w drodze wcześniejszej umowy wszystkich współwłaścicieli. Dodatkowo, w ostatnim roku przed upływem okresu, na jaki współwłaściciele zgodnie wyłączyli możliwość żądania zniesienia współwłasności, dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze pięć lat, a przedłużenie to można ponowić.

Zniesienie współwłasności kwalifikuje się do trybu sądowego postępowania nieprocesowego (art. 606-625 Kodeksu postępowania cywilnego; w skrócie: K.p.c.). W związku z tym postępowanie wszczynane jest na wniosek zainteresowanego, a orzeczenie – merytorycznie rozstrzygające sprawę – przybiera formę postanowienia. O wyborze sposobu zniesienia współwłasności rozstrzyga sąd, chociaż jest on zobowiązany uprzednio zasięgnąć opinii uczestników postępowania, a w razie zgodnego wniosku współwłaścicieli jest związany ich stanowiskiem, chyba że projekt podziału sprzeciwia się prawu lub zasadom współżycia społecznego albo narusza w sposób rażący interes osób uprawnionych (art. 622 § 2 K.p.c.). Możliwe jest również zawarcie w takiej sprawie ugody sądowej.

Podstawowe sposoby zniesienia współwłasności

Co do podstawowych sposobów zniesienia współwłasności stosowanych przez sądy, wskazać należy:

• podział wspólnej rzeczy (prawa), z możliwością ewentualnego zasądzenia dopłat pieniężnych;
• przyznanie rzeczy (prawa), stosownie do okoliczności, jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych;
• sprzedanie rzeczy (prawa), stosownie do przepisów K.p.c. i podział uzyskanych pieniędzy pomiędzy współwłaścicieli.

Podział fizyczny rzeczy jest z reguły najprostszym, a zarazem pożądanym sposobem podziału, dlatego że unika się w ten sposób obciążania któregokolwiek ze współwłaścicieli obowiązkiem spłat na rzecz pozostałych. Ten sposób zniesienia współwłasności jest jednak niemożliwy w sytuacji, gdy taki podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo gdyby pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości (art. 211 K.c.).

Zniesienie współwłasności w drodze przyznania rzeczy (prawa) – stosownie do okoliczności – jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, ma zastosowanie przede wszystkim w odniesieniu do rzeczy (praw) wspólnych, których nie można podzielić. Sąd ma w tym zakresie postępować „stosownie do okoliczności”. Okolicznościami tymi mogą być np. zawód, wiek współwłaścicieli, charakter (rodzaj) wspólnej rzeczy lub prawa (co ma szczególne znaczenie w przypadku nieruchomości rolnej), sytuacja rodzinna i majątkowa współwłaścicieli, ich możliwości majątkowe, co ma istotne znaczenie w kwestii spłat.

Zniesienie współwłasności przez sprzedaż rzeczy wspólnej i podział uzyskanej ceny pomiędzy współwłaścicieli

Zniesienie współwłasności może również nastąpić poprzez „podział cywilny”, rozumiany jako sprzedaż rzeczy wspólnej i podział uzyskanej ceny pomiędzy współwłaścicieli. Zastosowanie tego sposobu – na podstawie orzeczenia sądu – wymaga sprzedaży dokonywanej „stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego” (art. 212 § 2 K.c.). Natomiast w przypadku umownego zniesienia współwłasności uzgodnionej sprzedaży dokonują sami współwłaściciele, którzy nie są w tym zakresie ograniczeni żadnymi szczególnymi przepisami.

Należy wskazać, że jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć (przesunąć w czasie) termin zapłaty rat już wymagalnych.

Szczególne zasady sądowego znoszenia współwłasności dotyczą gospodarstwa rolnego. Jeżeli zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego przez podział między współwłaścicieli byłoby sprzeczne z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej (np. prowadziłoby do nadmiernego rozdrobnienia), sąd przyzna to gospodarstwo temu współwłaścicielowi, na którego wyrażą zgodę wszyscy pozostali (art. 213 K.c.).

Zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego

W razie braku zgody wszystkich współwłaścicieli sąd przyzna gospodarstwo rolne temu z nich, który je prowadzi lub stale w nim pracuje, chyba że interes społeczno-gospodarczy przemawia za wyborem innego współwłaściciela. Jeżeli warunki przewidziane w paragrafie poprzedzającym spełnia kilku współwłaścicieli albo jeżeli nie spełnia ich żaden z nich, sąd przyzna gospodarstwo rolne temu, który daje najlepszą gwarancję jego należytego prowadzenia.

Dopiero na wniosek wszystkich współwłaścicieli sąd zarządzi sprzedaż gospodarstwa rolnego – stosownie do przepisów K.p.c. Sąd zarządzi sprzedaż gospodarstwa rolnego również w wypadku niewyrażenia zgody przez żadnego ze współwłaścicieli na przyznanie mu gospodarstwa (art. 214 K.c.).

W przypadku znoszenia współwłasności gospodarstwa rolnego sąd może nadto obniżyć przysługujące współwłaścicielom spłaty, jeżeli sami nie potrafią oni dojść do porozumienia, co do ich wysokości. Przy określaniu stopnia obniżenia spłat sąd bierze pod uwagę:

• typ, wielkość i stan gospodarstwa rolnego będącego przedmiotem zniesienia współwłasności;
• sytuację osobistą i majątkową współwłaściciela zobowiązanego do spłat i współwłaściciela uprawnionego do ich otrzymania.

Jeżeli jednak współwłaściciel, który w wyniku zniesienia współwłasności otrzymał gospodarstwo rolne, zbył odpłatnie wchodzące w skład tego gospodarstwa nieruchomości rolne przed upływem pięciu lat od chwili zniesienia współwłasności, jest obowiązany pozostałym współwłaścicielom, którym przypadły spłaty niższe od należnych, wydać – proporcjonalnie do wielkości ich udziałów – korzyści uzyskane z obniżenia spłat, chyba że celem zbycia jest zapewnienie racjonalnego prowadzenia tego gospodarstwa (art. 217 K.c.).

Współwłaściciele, którzy nie otrzymali gospodarstwa rolnego lub jego części, lecz do chwili zniesienia współwłasności w tym gospodarstwie mieszkali, zachowują uprawnienia do dalszego zamieszkiwania, jednakże nie dłużej niż przez pięć lat, a gdy w chwili znoszenia współwłasności są małoletni – nie dłużej niż pięć lat od osiągnięcia pełnoletniości. Ograniczenie powyższym terminem nie dotyczy współwłaścicieli trwale niezdolnych do pracy, którzy mogą zamieszkiwać w gospodarstwie rolnym bezterminowo (art. 218 K.c.).

Czasem zdarza się (przy podziale nieruchomości), że konieczne jest ustanowienie przez sąd służebności gruntowych, które wtedy dopiero zostaną wpisane do księgi wieczystej obciążonej nimi podzielonej nieruchomości. Chodzi przede wszystkim o służebność przechodu, przejazdu dla każdoczesnego właściciela określonej nieruchomości władnącej. Takie służebności sąd orzeka jednak dopiero w orzeczeniu kończącym postępowanie, na pewno nie na początku tego postępowania.

1. T. Hencwelski, Podstawy ujawnienia wzmianki w księdze wieczystej, „Monitor Prawniczy” 4/2010.