Zniesienie współwłasności przez syndyka, jak uchronić się przed eksmisją?

Zniesienie współwłasności mieszkania

W pierwszej kolejności uprzejmie przypominam, że informacje, jak wyglądają kwestie zniesienia współwłasności, zostały Pani przekazane wcześniej. Przedstawiono tam kolejne etapy związane ze zniesieniem współwłasności. Zaznaczyć należy, że w przypadku gdy wniosek o zniesienie współwłasności wpłynie do sądu, to wówczas sąd zniesie współwłasność w taki lub inny sposób.

Aby zachować tę nieruchomość dla brata, to tak naprawdę powinna Pani wnioskować o zniesienie współwłasności oraz przyznanie nieruchomości na Pani rzecz właśnie z tym uzasadnieniem, że w nieruchomości tej zamieszkuje Pani brat. Tutaj zasadne byłoby przedstawienie historii brata ze szczególnym uwzględnieniem kwestii zdrowotnych oraz tego, że nie ma innego tytułu prawnego do nieruchomości. Właśnie ta okoliczność, że brat zamieszkuje tę nieruchomość, byłaby taką przesłanką zasadności przyznania na Pani rzecz nieruchomości. Takie przyznane współwłasności na Pani rzecz oczywiście nastąpiłoby ze spłatą drugiego współwłaściciela. Niestety w skrajnych przypadkach następuje sprzedaż nieruchomości oraz podział kwoty uzyskanej z jej sprzedaży poprzez współwłaścicieli. To postępowanie będzie trwało co do zasady najdłużej (nawet kilka lat).

Przyznanie nieruchomości jednemu współwłaścicielowi

W tym miejscu wskazać należy, że zgodnie z art. 212 § 2 Kodeksu cywilnego „rzecz, której nie da się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego”. O ile w toku postępowania strony nie zgłoszą dodatkowych roszczeń, które powinny zostać rozstrzygnięte, działając na podstawie przepisu art. 625 Kodeksu postępowania cywilnego w związku ze wspomnianym art. 212 § 2 Kodeksu cywilnego, sąd zarządzi sprzedaż nieruchomości będącej przedmiotem postępowania w drodze licytacji publicznej oraz dokonanie podziału sumy egzekucyjnej uzyskanej z tej sprzedaży zgodnie z udziałami przypadającymi stronom postępowania we współwłasności rzeczy. W postanowieniu zarządzającym sprzedaż rzeczy należących do współwłaścicieli sąd bądź rozstrzygnie o wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli, bądź też tylko zarządzi sprzedaż, odkładając rozstrzygnięcie o wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli oraz o podziale sumy uzyskanej ze sprzedaży do czasu jej przeprowadzenia. Jeżeli sąd postanowi o sprzedaży, odkładając rozstrzygnięcie o wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli oraz o podziale sumy uzyskanej ze sprzedaży do czasu jej przeprowadzenia, to do czasu rozstrzygnięcia o tych roszczeniach i o podziale sumy postępowanie o zniesienie współwłasności ulega zawieszeniu.

Sprzedaż mieszkania

Szczególny przepis dotyczący zniesienia współwłasności w drodze sprzedaży nieruchomości zawarty jest w art. 1067 Kodeksu postępowania cywilnego, według którego postępowanie egzekucyjne w celu zniesienia współwłasności nieruchomości w drodze sprzedaży publicznej może być wszczęte na podstawie tytułu wykonawczego, który postanawia, że zniesienie współwłasności ma być przeprowadzone w drodze sprzedaży nieruchomości. Zniesienie współwłasności przez sprzedaż wchodzącej w skład majątku wspólnego nieruchomości w drodze licytacji publicznej powoduje ustanie współwłasności z chwilą jej sprzedaży w trybie przepisów art. 1066–1071. W toku egzekucji w celu zniesienia współwłasności mają zastosowanie przepisy, które dotyczą opisu i oszacowania, licytacji, przybicia i przysądzenia własności. Czynność komornika w postaci opisu i oszacowania nieruchomości składa się z dwóch elementów. Pierwszym etapem jest wyznaczenie posiedzenia, na którym ustalane są stan faktyczny i prawny nieruchomości oraz jej wartość (zgodnie z 948 § 1 przez biegłego, obligatoryjnie powołanego przez komornika, i w praktyce przybiera postać operatu szacunkowego), drugim zaś – sporządzenie protokołu opisu i oszacowania, którego integralną część stanowi opinia biegłego. Sądowe zniesienie współwłasności przez sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji publicznej powoduje ustanie współwłasności tej nieruchomości z chwilą jej sprzedaży. Zatem biorąc pod uwagę przepisy, nie będzie takiej sytuacji, w której sąd nie dokona zniesienia współwłasności.

Z uwagi na to, że brat nie ma tytułu prawnego do nieruchomości, a tu grozi mu tak naprawdę eksmisja, to zasadne byłoby wystąpienie przez brata do gminy o przyznanie lokalu socjalnego. Biorąc pod uwagę czas oczekiwania na przyznanie lokalu, to brat powinien to zrobić teraz. W międzyczasie zasadne jest, aby zastanowiła się Pani, czy nie spróbować przejąć lokalu w całości, tj. wnieść o przyznanie lokalu na Pani rzecz. Te dwie sytuacje nie wykluczają się wzajemnie, dlatego też rekomendowałabym tzw. działanie dwutorowe, tj. złożenie wniosku o zawarcie umowy najmu lokalu socjalnego i jednoczesny udział w postępowaniu o zniesieniu współwłasności.