Zniesienie współwłasności kamienicy - wady i zalety

Zniesienie współwłasności kamienicy

W pytaniu postawiono dwa zagadnienia: możliwość pozbycia się własnego udziału w nabytej w spadku nieruchomości oraz ryzyko związane z korzystaniem z tej nieruchomości w formie spółki. Jeśli chodzi o pierwsze zagadnienie, to odpowiedź jest prosta. To, o czym Pani pisze: „możliwość »odsprzedania« jej mojej połowy sądownie”, istotnie jest najbardziej właściwym sposobem w przypadku chęci pozbycia się „kłopotu” w postaci kamienicy. Jednak także wiąże się z pewnym ryzykiem, o czym poniżej.

Ta forma, o którą Pani pyta, to oczywiście zniesienie współwłasności. W tym konkretnym przypadku w związku z podziałem spadku. Taki sądowy podział spadku ze zniesieniem współwłasności to koszt 1000 zł opłaty sądowej, ale też w dalszej części postępowania z dużą dozą prawdopodobieństwa znaczny koszt (powyżej 1000 zł) opinii biegłego rzeczoznawcy, który wyceni nieruchomość. Dział spadku ze zniesieniem współwłasności wymaga złożenia wniosku do sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości, w którym wnioskodawca wskazuje uczestników (pozostali spadkobiercy) oraz proponowany sposób podziału.

W jaki sposób można dokonać takiego podziału? Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego dział spadku może nastąpić bądź na mocy umowy między wszystkimi spadkobiercami, bądź na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek ze spadkobierców. Sądowy dział spadku powinien obejmować cały spadek. Jednakże z ważnych powodów może być ograniczony do części spadku. Dział spadku dokonywany jest na podstawie przepisów dotyczących zniesienia współwłasności. Zgodnie z art. 211 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.) „każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości”.

Przeniesienie własności nieruchomości

Oczywiście w przypadku kamienicy, co do zasady, podziału nie da się przeprowadzić bez ponoszenia kosztów. Podziału w tym sensie, że część kamienicy pozostanie jako własność w Pani rękach, a druga część jako osobna nieruchomość w rękach kuzynki. Zatem w grę wchodzi art. 212 § 2 K.c., zgodnie z którym „rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego”.

Zatem jak najbardziej może Pani żądać, by sąd przypisał nieruchomość kuzynce i zobowiązał ją do spłaty na Pani rzecz wartości Pani udziału. Ryzyko jest takie, że jeśli kuzynka nie będzie chciała przyjąć całej nieruchomości, sąd może zarządzić jej sprzedaż, a to odbywa się w drodze sprzedaży przez komornika, co zazwyczaj prowadzi do uzyskania zaniżonej ceny. Drugie ryzyko jest takie, że jeśli sąd ustali wartość nieruchomości poprzez biegłego i zobowiąże kuzynkę do spłaty na Pani rzecz, to po pierwsze może tę spłatę rozłożyć na raty nawet na 10 lat (tu oczywiście może się Pani sprzeciwiać co do tak długiego okresu), po drugie kuzynka może rzeczywiście mieć problem ze spłatą, co spowoduje konieczność uruchomienia egzekucji komorniczej.

Pyta Pani, czy to jedyna możliwość. Może Pani także sprzedać na wolnym rynku swój udział w spadku (ale dotyczy to udziału w całym spadku, a nie tylko tej nieruchomości) za zgodą kuzynki (i innych współspadkobierców, jeśli są).

Konsekwencje założenia spółki

W opisanej sytuacji w grę wchodzą, moim zdaniem, spółka cywilna lub spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Przy czym osobiście preferuję i sugeruję spółkę z o.o. Spółka cywilna to tak naprawdę umowa cywilnoprawna regulująca zasady współdziałania dwóch wspólników. Jednak spółka ta nie ma majątku własnego, nie ma osobowości prawnej. Posiada swój własny NIP. Ponieważ jest to taka właśnie hybryda – z jednej strony mamy tu nadal dwóch odrębnych przedsiębiorców (bo jednak wynajmując mieszkania, należałoby uznać, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą), ale rozliczenia są wspólne. Spółka cywilna rodzi wiele konfliktów w kwestii konieczności poczynienia nakładów na tę działalność, bo każdy ze wspólników swoim majątkiem niejako dysponuje dla jej prowadzenia. Jeszcze więcej kłopotów jest przy rozwiązywaniu tej spółki, bo mamy zazwyczaj problem z rozliczeniem, kto co włożył do spółki, kto więcej na jej rzecz pracował. I to, co najważniejsze – za zobowiązania spółki każdy ze wspólników odpowiada całym swoim majątkiem.

Spółka z o.o. to odrębny od wspólników jako osób podmiot. Ma własną osobowość prawną, własny majątek. Wspólnicy podejmują kluczowe decyzje, ale można zrezygnować z zarządu i funkcję prezesa powierzyć osobie z zewnątrz na zasadzie zatrudnienia. Nawet jeśli to wspólnicy staną się zarządem, to jako prezes i wiceprezes nie odpowiadają swoim majątkiem za swoje decyzje (poza nielicznymi wyjątkami, gdy w sposób zawiniony działają na szkodę spółki). To, co w spółce z o.o. może być dla Pani atrakcyjne, to fakt, że – o ile nie zostanie to zastrzeżone w umowie spółki – wspólnik może zbyć swoje udziały bez zgody pozostałych wspólników. W przeciwieństwie do dysponowania udziałem w spadku mamy większą swobodę dysponowania udziałem.