Zmiana zapisów w akcie notarialnym

Czy jest możliwe anulowanie podpisanego aktu notarialnego?

Na podstawie art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.) „umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły”.

Zgodnie z art. 158 K.c. „umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione”.

Art. 888 § 1 K.c. stanowi, że „przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku”.

Zgodnie z art. 890 § 1 K.c. „oświadczenie darczyńcy powinno być złożone w formie aktu notarialnego. Jednakże umowa darowizny zawarta bez zachowania tej formy staje się ważna, jeżeli przyrzeczone świadczenie zostało spełnione”.

Natomiast § 2 tegoż artykułu mówi, że „przepisy powyższe nie uchybiają przepisom, które ze względu na przedmiot darowizny wymagają zachowania szczególnej formy dla oświadczeń obu stron”.

Na podstawie art. 82 K.c. „nieważne jest oświadczenie woli złożone przez osobę, która z jakichkolwiek powodów znajdowała się w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli. Dotyczy to w szczególności choroby psychicznej, niedorozwoju umysłowego albo innego, chociażby nawet przemijającego, zaburzenia czynności psychicznych”.

Zgodnie z art. 83 § 1 K.c. „nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru. Jeżeli oświadczenie takie zostało złożone dla ukrycia innej czynności prawnej, ważność oświadczenia ocenia się według właściwości tej czynności”.

Na podstawie art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego „małżonkowie mogą przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego wspólność ustawową rozszerzyć lub ograniczyć albo ustanowić rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków (umowa majątkowa). Umowa taka może poprzedzać zawarcie małżeństwa”.

Natomiast zgodnie z § 2 tegoż artykułu „umowa majątkowa małżeńska może być zmieniona albo rozwiązana. W razie jej rozwiązania w czasie trwania małżeństwa, powstaje między małżonkami wspólność ustawowa, chyba że strony postanowiły inaczej”

Na podstawie § 8 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej maksymalna stawka wynosi za sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego:

1. umowę zbycia nieruchomości, jeżeli w związku z tą umową następuje wypłata świadczeń z tytułu ubezpieczenia społecznego rolników albo renty strukturalnej współfinansowanej ze środków pochodzących z Sekcji Gwarancji Europejskiego Funduszu Orientacji i Gwarancji Rolnej – 600 zł;
2. umowę majątkową małżeńską – 400 zł.

W oparciu o przytoczone powyżej przepisy oraz przedstawiony przez Panią stan faktyczny należy jednoznacznie powiedzieć, że nie jest możliwie w tej sytuacji anulowanie podpisanego aktu prawnego (którego stronami jest Pani i deweloper). Bezpieczeństwo obrotu prawnego wymaga szczególnej stabilizacji umów sprzedaży nieruchomości jako mających za przedmiot rzeczy znacznej wartości.

Kiedy można uchylić się od skutków prawnych oświadczenia woli?

Należy wskazać, że z przepisów ogólnych Kodeksu cywilnego wynika co prawda, że można uchylić się od skutków prawnych oświadczenia woli (także wyrażonego w formie aktu notarialnego), lecz jedynie w sytuacji gdy podpisująca akt notarialny osoba była w stanie wyłączającym świadome lub swobodne podjęcie decyzji, złożyła oświadczenie drugiej stronie dla pozoru lub pod wpływem bezprawnej groźby.

Z opisanej przez Panią sytuacji nie wynika, żeby jakakolwiek z tych okoliczności miała miejsce. Należy więc negatywnie odpowiedzieć na pytanie o możliwość anulowania aktu zawartego między Panią i mężem a deweloperem.

Jak zmienić wysokość udziałów małżonków w nieruchomości

Mimo niemożliwości anulowania aktu notarialnego może Pani doprowadzić jednak do tego, że staniecie się z małżonkiem udziałowcami w powyższej nieruchomości w stosunku 50% do 50%. Do takiego stanu można doprowadzić na kilka sposobów:

1. Może Pani dokonać darowizny udziału we współwłasności na rzecz męża (tzn. darować mu 40% udziałów – wtedy i Pani, i mąż będziecie mieli po 40% udziałów, 20% będzie w majątku wspólnym, w którym udziały małżonków przy podziale są co do zasady równe). Darowiznę nieruchomości pod rygorem nieważności dokonuje się w formie aktu notarialnego.
2. Może Pani sprzedać część swojego udziału małżonkowi i podobnie jak w przypadku darowizny ustalić podział udziałów w nieruchomości. Sprzedaż udziałów nieruchomości także wymaga formy aktu notarialnego.
3. Ostatni sposób (według mnie najbardziej korzystny ze względu na stabilizację możliwości dysponowania udziałami) to podpisanie umowy majątkowej małżeńskiej, w której rozszerzają Państwo wspólność majątkową o tę nieruchomość. Stajecie się wtedy udziałowcami powyższej nieruchomości (wspólność bezudziałowa) – wtedy rozporządzać nieruchomością będziecie mogli za obopólną zgodą – a w przypadku ustania wspólności majątkowej udziały małżonków w nieruchomości będą co do zasady równe. Jest to też rozwiązanie najtańsze, gdyż notariusz pobiera w tym wypadku taksę w wysokości maksymalnie 400 zł na podstawie przytoczonego wcześniej § 8 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości.