Zmiana właściciela nieruchomości a wpis hipoteki przymusowej

Wniosek o wpis hipoteki przymusowej

W kwestii wpisu hipoteki przymusowej zarówno w doktrynie, jak i w orzecznictwie Sądu Najwyższego prezentowane są dwa przeciwstawne stanowiska. W uchwale z dnia 9 marca 1995 r., sygn. akt III CZP 149/94, oraz w orzeczeniach z dnia 16 maja 1997 r., sygn. akt III CKU 66/97, z dnia 20 marca 1998 r., sygn. akt 541/97, z dnia 13 grudnia 2001 r., sygn. akt IV CKN 369/01, z dnia 21 stycznia 2004 r., sygn. akt CK 346/02 i z dnia 23 stycznia 2004 r., sygn. akt III CK 245/02 – Sąd Najwyższy stwierdził, że wniosek o wpis hipoteki przymusowej nie może być uwzględniony, gdy w chwili wpisu dłużnik nie jest już właścicielem nieruchomości, którą zbył po złożeniu wniosku o wpis hipoteki.

Podobnie stanowi uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 maja 1994 r., sygn. akt III CZP 72/94: wniosek o wpis do hipoteki przymusowej nie może być uwzględniony, gdy dłużnik utracił już prawo własności nieruchomości na skutek wcześniejszej czynności przeniesienia własności tej nieruchomości.

Odmienny pogląd wyraził Sąd Najwyższy między innymi w orzeczeniach z dnia 12 czerwca 2008 r., sygn. akt III CSK 54/08, z dnia 23 października 1996 r. sygn. akt l CKU 13/96, z dnia 24 września 2004 r., sygn. akt I CK 365/04, oraz w uchwale z dnia 29 kwietnia 2008 r., sygn. akt III CZP 17/08 – w których stwierdził, że przeniesienie prawa własności nieruchomości i dokonanie w księdze wieczystej wpisu na rzecz nabywcy nie stanowi przeszkody do wpisu hipoteki przymusowej na podstawie złożonego wcześniej wniosku o jej wpis.

Przy tej rozbieżności poglądów istotne jednak jest to, w jakiej kolejności zostaną złożone wnioski o wpis hipoteki przymusowej (ewentualny) i zmiany właściciela, czyli wpisanie Pani. Jeśli pierwszy wpłynie wniosek o zmianę właściciela, to on winien zostać w pierwszej kolejności przez sąd rozpatrzony, a zatem wpis do księgi wieczystej ewentualnej hipoteki na podstawie później złożonego wniosku nie będzie możliwy. Problemem będzie jednak odwrotna sytuacja, kiedy pierwszy zostanie złożony wniosek o wpis, bo wówczas to on winien być rozpatrzony jako pierwszy i tym samym wpis winien być dokonany. Choć też nie jest to sytuacja w orzecznictwie jednoznaczna. Aby nie być gołosłowną przywołam poniżej postanowienie Sądu Najwyższego z uzasadnieniem, w którym przyjęto, że nawet jeśli zostanie najpierw złożony wniosek o wpis hipoteki przymusowej, ale szybciej zostanie rozpoznany wniosek o wpis własności, to pierwszeństwo wpływu wniosków nie ma znaczenia i już hipoteki wpisać nie można.

Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2004 r. III CK 245/02:

Zmiana właściciela nieruchomości a wpis hipoteki przymusowej

„Wniosek o wpis hipoteki przymusowej nie może być uwzględniony, jeżeli dłużnik nie jest właścicielem nieruchomości w chwili rozpoznawania wniosku.

Uzasadnienie

W sprawie jest bezsporne, że dnia 23 lutego 2001 r. wnioskodawca złożył wniosek o wpisanie – na podstawie postanowienia Sądu Okręgowego w Lublinie z dnia 22 lutego 2001 r. – hipoteki przymusowej do kwoty 50 000 zł w księdze wieczystej nr 131733 prowadzonej w Sądzie Rejonowym w Lublinie. Wzmianki o złożeniu wniosku dokonano dnia 28 lutego 2001 r.

W dniu złożenia wniosku i dokonania wzmianki księga wieczysta była prowadzona dla nieruchomości położonej w L., oznaczonej nr 24/7, o obszarze 59 a 73 m². Właścicielką nieruchomości, ujawnioną w księdze wieczystej, była wówczas Feliksa S.

Dnia 20 marca 2001 r. Feliksa S. – po podziale nieruchomości na dwie działki nr 24/8 i nr 24/9 – sprzedała działkę nr 24/8, o obszarze 8 a 97 m², Marcie M. Dla zbytej działki została założona księga wieczysta nr 191930. Działka nr 24/9 pozostała natomiast w księdze wieczystej nr 131733.

Referendarz sądowy, opierając się na przedstawionych ustaleniach faktycznych, dnia 18 kwietnia 2001 r. wpisał na rzecz wnioskodawcy hipotekę przymusową w kwocie 50 000 zł w księdze wieczystej nr 131733, a postanowieniem z dnia 9 października 2001 r. oddalił wniosek w zakresie żądania wnioskodawcy, aby obciążyć hipoteką przymusową także nieruchomość dla której jest prowadzona księga wieczysta nr 191930.

Dnia 27 października 2001 r. Sąd Rejonowy w Lublinie – po rozpoznaniu skargi wnioskodawcy na postanowienie z dnia 9 października 2001 r. – utrzymał w mocy orzeczenie referendarza sądowego. Zdaniem Sądu nie było podstaw do uwzględnienia wniosku o wpis hipoteki przymusowej w księdze wieczystej nr 191930, ponieważ w dniu jego rozpoznawania Feliksa Szczęsna nie była już właścicielką działki nr 24/8.

Sąd Okręgowy w Lublinie – na skutek apelacji wnioskodawcy – zaskarżonym postanowieniem zmienił orzeczenie Sądu pierwszej instancji i wpisał hipotekę przymusową kaucyjną łączną do kwoty 50 000 zł w księdze wieczystej nr 191930 oraz sprostował z urzędu usterkę wpisu hipoteki w księdze wieczystej nr 131733.

Sąd odwoławczy uznał, że wzmianka o złożeniu wniosku hipotecznego z dnia 23 lutego 2001 r. ma zasadnicze znaczenie dla oceny skutków umowy sprzedaży z dnia 20 marca 2001 r., odłączenia działki nr 24/8 i założenia dla niej odrębnej księgi wieczystej.

Sąd podkreślił, że powszechnie przyjmuje się, co uszło uwadze Sądu pierwszej instancji, że wzmianka o wniosku – zgodnie z art. 8 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (jedn. tekst: Dz. U. z 2001 r., Nr 124, poz. 1361 ze zm., dalej – KWU) – wyłącza działanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych i stanowi rodzaj ostrzeżenia. Zapewnia ona także pierwszeństwo dla późniejszego wpisu, ma też znaczenie dla ustalenia mocy wstecznej wpisu. To oznacza, że Feliksa Szczęsna mogła skutecznie rozporządzić częścią nieruchomości, ale Marta M., zawierając umowę z dnia 20 marca 2001 r. powinna mieć świadomość, iż stan prawny nabytej nieruchomości może ulec zmianie po zawarciu umowy.

Zdaniem Sądu Okręgowego założenie księgi wieczystej nr 191930 nastąpiło z naruszeniem art. 6266 § 1 KPC, ponieważ wniosek hipoteczny wpłynął przed wnioskiem o założenie księgi wieczystej dla działki nr 24/8 i dokonanie w niej wpisu. Na skutek tego uchybienia doszło do korzystnego rozstrzygnięcia dla Marty M. kosztem wnioskodawcy.

W kasacji, opartej na obu podstawach z art. 3931 KPC, pełnomocnik Marty M. zarzucił naruszenie art. 67, art. 76 ust. 1, art. 110, art. 111 KWU oraz obrazę art. 316 § 1 KPC w zw. z art. 13 § 2 KPC. Powołując się na te podstawy kasacyjne, wniósł o zamianę zaskarżonego postanowienia i oddalenie wniosku wpis hipoteki w księdze wieczystej nr 191930.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Z motywów zaskarżonego postanowienia wynika, że w realiach sprawy nie stanowiła – zdaniem Sądu Okręgowego – przeszkody do wpisu hipoteki przymusowej kaucyjnej łącznej okoliczność, iż w chwili dokonywania wpisu dłużnik osobisty wierzyciela nie był już właścicielem nieruchomości, gdyż dokonana wzmianka o złożeniu wniosku o wpis zapewnia pierwszeństwo dla wniosku późniejszego, ma także znaczenie dla ustalenia mocy wstecznej wpisu.

Skarżący, podejmując w kasacji polemikę z tym stanowiskiem, trafie podniósł, że w judykaturze Sądu Najwyższego zostało już wyjaśnione, iż wniosek o wpis hipoteki przymusowej nie może być uwzględniony, gdy dłużnik utracił prawo własności nieruchomości na skutek wcześniejszej czynności przeniesienia własności tej nieruchomości. Podkreśla się, że określona w art. 109 KWU hipoteka przymusowa jest ustanawiana na jednostronny wniosek wierzyciela na podstawie tytułu wykonawczego w rozumieniu art. 776 KPC i spełnia funkcje szczególnego rodzaju środka egzekucyjnego. Ustanowienie hipoteki przymusowej wymaga wpisu do księgi wieczystej, wpis ma charakter konstytutywny, a dla jego ustanowienia nie jest potrzebna zgoda właściciela nieruchomości. Sąd wieczystoksięgowy, rozpoznając wniosek o ustanowienie hipoteki przymusowej, nie może kontrolować prawidłowości orzeczenia stanowiącego podstawę jej wpisu, nie ulega jednak wątpliwości, że powinien kontrolować, czy wpis następuje przeciwko właścicielowi nieruchomości, który jest dłużnikiem wnioskodawcy (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 maja 1994 r., III CZP 72/94, oraz postanowienie Sądu Najwyższego: z dnia 16 maja 1997 r., III CKU 66/97, z dnia 20 marca 1998 r., I CKN 541/97 i z dnia 13 grudnia 2001 r., IV CKN 369/01, niepubl.).

Nie budzi też wątpliwości, że w postępowaniu wieczystoksięgowym obowiązuje – na podstawie art. 13 § 2 KPC – zasada orzekania wyrażona w art. 316 § 1 KPC. Oznacza to, że sąd dokonuje wpisu na postawie stanu faktycznego i prawnego z chwili orzekania. Przepisy regulujące postępowanie wieczystoksięgowe nie zawierają normy znanej austriackiej ustawie hipotecznej z dnia 25 lipca 1871 r., która uznawała za miarodajny dla orzekania stan rzeczy z chwili złożenia wniosku (postanowienie z dnia 28 czerwca 1995 r., II CRN 61/95, OSNC 1995, nr 11, poz. 166).

Nie można też odmówić racji skarżącej, że skutek wsteczny wpisu – przewidziany w art. 29 KWU – jest związany tylko z takim wpisem, który jest dopuszczalny w chwili jego dokonania, a nie w chwili złożenia wniosku. Dlatego wniosek o wpis hipoteki przymusowej nie może być uwzględniony, jeżeli dłużnik nie jest już właścicielem nieruchomości, chociażby wniosek o wpis hipoteki został złożony przed wpisem prawa własności. O mocy wstecznej wpisu można mówić dopiero wówczas, gdy wpis zostanie dokonany. Stanowisko to nawiązuje do poglądów nieraz wyrażanych już w orzecznictwie Sądu Najwyższego (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 maja 2002 r., III CZP 29/02, OSNC 2003, nr 3, poz. 76 oraz postanowienia Sądu Najwyższego: z dnia 25 kwietnia 1995 r., I CKN 4/95 i z dnia 19 marca 2003 r., I CKN 152/01, niepubl.).

Przepis art. 29 KWU, który stanowi, że wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonania wpisu, a w wypadku wszczęcia postępowania z urzędu – od chwili wszczęcia tego postępowania, dotyczy tylko wpisu (dokonanego). Do takiego wniosku prowadzi wykładnia językowa. Nie ma podstaw normatywnych do stosowania art. 29 KWU do wzmianki o wpisie, gdyż nie jest ona wpisem w rozumieniu art. 6268 § 3 KPC, a rodzajem ostrzeżenia.

Trafny jest zarzut skarżącej, że w chwili złożenia wniosku o wpis hipoteki przymusowej w księdze wieczystej nr 131733 w dziale III tej księgi był wpis roszczenia o przeniesienie własności działki 24/8 na rzecz Marty M., dokonany dnia 31 stycznia 2001 r. w związku zawarciem dnia 22 stycznia 2001 r. notarialnej umowy przedwstępnej sprzedaży tej działki, w której strony określiły termin zawarcia umowy przyrzeczonej do końca 31 marca 2001 r. Oznacza to, że argumenty, które doprowadziły Sąd do wniosku, że Marta M. powinna mieć świadomość, iż »stan prawny« nieruchomości może ulec zmianie, dotyczą także wnioskodawcy, gdyż powinien się on liczyć z konsekwencjami realizacji wcześniej ujawnionego w księdze wieczystej roszczenia przysługującego Marcie M.

Nie można też odmówić racji skarżącej, że Sąd przyjmując, iż sprzedaż części nieruchomości uzasadniała obciążenie jej hipoteką przymusową kaucyjną łączną nie rozważył, czy nie zachodziła podstawa do zwolnienia jej od obciążenia, gdyż jest ona stosunkowo nieznaczna, a wartość pozostałej części nieruchomości zapewnia wierzycielowi dostateczne zabezpieczenie (art. 90 KWU).

Z przedstawionych powodów nie można odeprzeć zarzutów skarżącej, że zaskarżone postanowienie zapadło z naruszeniem art. 67 i art. 76 ust. 1 KWU oraz art. 316 § 1 w zw. z art. 13 § 2 KPC. Kasacja podlega zatem uwzględnieniu jako oparta na usprawiedliwionych podstawach (art. 39313 § 1 oraz art. 108 § 2 w zw. z art. 39319 KPC).”

Dodam przy tej okazji, że zgodnie z art. 29 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu, a w wypadku wszczęcia postępowania z urzędu – od chwili wszczęcia tego postępowania.

Moim zdaniem prawidłowy jest pogląd wyrażony w wyżej cytowanym postanowieniu III CK 245/02.

Odpowiadając już teraz konkretnie na Pani pytanie: jeśli wniosek o wpis hipoteki przymusowej zostałby złożony wcześniej niż wniosek o wpis Pani jako właściciela i zostałby on wcześniej rozpoznany, to niestety hipoteka taka zostałaby wpisana. Wówczas jednak ostrzeżenie o złożeniu wniosku o wpis hipoteki winno być widoczne w treści księgi.

Jeśli chodzi o czas, w jakim można to zrobić, to wniosek musi być złożony przed Pani wnioskiem, a więc przed zakupem, a to, w jakim czasie rozpozna wnioski sąd, jest bardzo trudne do przewidzenia, zwykle trwa to od miesiąca do kilku w zależności od ilości wniosków złożonych do sądu.

Jeśli zostanie złożony wniosek o wpis hipoteki, teoretycznie powinno to być zaraz ujawnione w księdze wieczystej (w postaci ostrzeżenia, że jakiś wniosek został złożony) i notariusz powinien to ostrzeżenie widzieć przy sporządzaniu aktu.

Dodam jeszcze, że zgodnie z art. 36 ze zn. 1 ustawy o księgach wieczystych akta księgi wieczystej może przeglądać, w sposób określony w ust. 3, osoba mająca interes prawny oraz notariusz. W opisanej sprawie uważam, że ma Pani interes prawny i powinna mieć Pani prawo wglądu do akt prowadzonych dla tej księgi.