Zmiana w księdze wieczystej – usunięcie niezgodności

Inny metraż nieruchomości niż ten wpisany w KW

W Pani przypadku nie ma się czego obawiać. O rodzaju budynku nie świadczy metraż czy nawet różnica w KW a rejestrach gruntów, tylko sposób użytkowania. Budynek gospodarczy można spokojnie przekształcić na mieszkalny, a mieszkalny na gospodarczy.

Musi Pani wiedzieć, że nie ma czegoś takiego jak KW domu. Jest KW nieruchomości zabudowanej domem. Dom i nieruchomość stanowią jedność. I nie rozpatruje się tego odrębnie.

Jeśli posiada Pani inny metraż w KW, a inny jest w rzeczywistości, może Pani dokonać pomiarów geodezyjnych, nanieść to na rejestry gruntów i na tej podstawie sprostować wpis w KW.

Zgodnie z art. 2 pkt 8 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (j.t. Dz. U. z 2005 r. Nr 240, poz. 2027; dalej jako – p.g.k.), przez ewidencję gruntów i budynków (kataster) rozumie się jednolity dla kraju, systematycznie aktualizowany zbiór informacji o gruntach, budynkach i lokalach, ich właścicielach oraz innych osobach fizycznych lub prawnych władających tymi gruntami, budynkami lub lokalami. Ewidencja gruntów należy do ewidencji publicznych, które to pojęcie oznacza usystematyzowany zbiór danych dotyczących danej dziedziny, np. ludności, pojazdów etc.

Ewidencja gruntów i budynków

Kwestie związane z ewidencją gruntów i budynków regulują w szczególności dwa akty prawne: p.g.k. oraz wydane na podstawie art. 26 ust. 2 p.g.k. rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. z 2001 r. Nr 38, poz. 454; dalej jako – ewid.grunt.).

Przepisy p.g.k. regulują m.in. „sprawy geodezji i kartografii” (art. 1 p.g.k.), a także ogólne sprawy z zakresu ewidencji gruntów i budynków. Przepisy ewid.grunt. określają natomiast przede wszystkim sposób zakładania ewidencji gruntów i budynków, sposób prowadzenia ewidencji oraz szczegółowe zasady wymiany danych ewidencyjnych, szczegółowy zakres informacji objętych ewidencją oraz zakres informacji objętych rejestrem cen i wartości nieruchomości, a także rodzaje budynków i lokali, których nie wykazuje się w ewidencji (zobacz § 1 ewid.grunt.).

Oprócz powyższego rozporządzenia funkcjonuje ponad dwadzieścia aktów wykonawczych do p.g.k. (zobacz: art. 3, 6a, 6c, 7, 8, 9, 19, 26, 28, 32, 40, 45, 59 p.g.k., które to przepisy stanowią podstawę prawną dla tych aktów), mających bardziej techniczne znaczenie, aczkolwiek równie ważnych dla samych organów administracji odpowiedzialnych za prawidłowe funkcjonowanie ewidencji, jak i dla wszystkich innych podmiotów i jednostek wpisanych do ewidencji czy chcących uzyskać informacje w niej zawarte.

Zgodnie z art. 21 p.g.k. dane wynikające z ewidencji gruntów i budynków stanowią podstawę do planowania gospodarczego, planowania przestrzennego, wymiaru podatków i świadczeń (zobacz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 kwietnia 1995 r.; SA/Wr 1703/94; Wspólnota 1995 r. Nr 42, poz. 24, a także wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 maja 1994 r.; III SA 1685/93; Wspólnota 1994 r. Nr 40, poz. 14), oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych, statystyki publicznej, gospodarki nieruchomościami oraz ewidencji gospodarstw rolnych. Podmioty wykonujące wyżej wymienione zadania mają obowiązek opierania się na danych wynikających z operatu ewidencji gruntów. Podobnie jak księga wieczysta, ewidencja gruntów także stanowi publiczny rejestr obejmujący dane o gruntach i budynkach wynikające z odpowiedniej dokumentacji urzędowej. Wskazać jednak wypada, iż ewidencja gruntów i budynków obejmuje obszar całego kraju i jest powszechna, zaś księgi wieczyste nie zostały założone dla wszystkich nieruchomości (nie została przyjęta zasada powszechności ksiąg wieczystych). Informacje zawarte w ewidencji gruntów i budynków, podobnie jak w księgach wieczystych, są jawne, co jednak nie oznacza, iż można pozyskiwać informacje treściowo nieograniczone.

Niezgodność danych zapisanych w dziale pierwszym księgi wieczystej z danymi wpisanymi do operatu ewidencji gruntów i budynków

Znaczenie ewidencji gruntów i budynków w systemie polskiego prawa jest niezwykle istotne, ponieważ podstawą oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej jest wypis i wyrys ewidencyjny (art. 26 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece; j.t. Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361; dalej jako – u.k.w.h.). Do działu pierwszego księgi wieczystej wpisuje się bowiem dane dotyczące położenia nieruchomości, sposobu korzystania i powierzchni (bliżej określa to rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. o prowadzeniu ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów; Dz. U. z 2001 r. Nr 102, poz. 1122). Księga wieczysta zawiera więc w dziale pierwszym opis cech fizycznych nieruchomości, które, jak wskazuje się w orzecznictwie sądowym, nie są pozbawione znaczenia prawnego, bowiem indywidualizują przedmiot własności, choć same przez się nie tworzą stanu prawnego (zobacz uchwałę Sądu Najwyższego – Izba Cywilna i Administracyjna z dnia 28 lutego 1989 r.; III CZP 13/89; OSNCP 1990 r. Nr 2 poz. 26). Orzecznictwo przyjmuje także, że rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych ani domniemaniem prawdziwości nie jest objęty obszar nieruchomości (wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 24 listopada 1997 r.; II CKU 110/97; „Prokuratura i Prawo” – dodatek 1998 r. Nr 5, poz. 28).

W sytuacji, kiedy mamy do czynienie z niezgodnością danych zapisanych w dziale pierwszym księgi wieczystej z danymi wpisanymi do operatu ewidencji gruntów i budynków, dokonuje się jedynie usunięcia niezgodności w trybie sprostowania uregulowanego w art. 27 u.k.w.h. na podstawie danych z ewidencji gruntów i budynków (zobacz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 lutego 1998 r.; II CKU 111/97; Prokuratura i Prawo – dodatek 1998 r. Nr 7-8 poz. 29).

Pani budynek został postawiony przed 1995 rokiem. Wówczas przepisy były mało rygorystyczne, także dla samowoli budowlanych. Jeśli istnieje odbiór budynku – proszę nie zaprzątać sobie tym głowy. Ani uciążliwym i wścibskim sąsiadem.

KW została założona w 1985 r., a odłączona do nowej, gdy Pani zakupiła grunt z budynkiem. To normalna procedura, jeśli w tamtej KW znajdowały się jeszcze jakieś inne grunty starego właściciela, dla nowego właściciela zakłada się nową KW.