Zmiana sposobu użytkowania poddasza

Kiedy mamy do czynienia ze zmianą sposobu użytkowania budynku?

Zmiana sposobu użytkowania budynku („zmiana użytkowania”) została zdefiniowana w art. 71 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane jako podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. Urządzenie biura w mieszkaniu nie zawsze będzie jednak kwalifikowane jako zmiana użytkowania. Jeżeli nie zmienią się bowiem żadne z powyższych warunków, nie będzie można mówić o zmianie użytkowania.

Zgodnie z art. 71 Prawa budowlanego:

„1. Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności:

1) (uchylony)

2) podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.

2. Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia właściwemu organowi. W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Do zgłoszenia należy dołączyć:

1) opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;

2) zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi;

3) oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2;

4) zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

5) w przypadku zmiany sposobu użytkowania, o której mowa w ust. 1 pkt 2 – ekspertyzę techniczną, wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności;

6) w zależności od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami.

3. W razie konieczności uzupełnienia zgłoszenia właściwy organ nakłada na zgłaszającego, w drodze postanowienia, obowiązek uzupełnienia, w określonym terminie, brakujących dokumentów, a w przypadku ich nieuzupełnienia, wnosi sprzeciw w drodze decyzji.

4. Zgłoszenia, o którym mowa w ust. 2, należy dokonać przed dokonaniem zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni, od dnia doręczenia zgłoszenia, właściwy organ, nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji i nie później niż po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia.

4a. Jeżeli zostało wydane, w trybie art. 46b ust. 1a ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. – Prawo ochrony środowiska, postanowienie o konieczności uzyskania przez zgłaszającego decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, bieg terminu, o którym mowa w ust. 4, rozpoczyna się od dnia uzupełnienia sprawy o wydaną decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach.

5. Właściwy organ wnosi sprzeciw, jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części:

1) wymaga wykonania robót budowlanych, objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę;

2) narusza ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

3) może spowodować niedopuszczalne:

a) zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia,

b) pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków,

c) pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych,

d) wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

6. Jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga wykonania robót budowlanych:

1) objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę – rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu użytkowania następuje w decyzji o pozwoleniu na budowę;

2) objętych obowiązkiem zgłoszenia – do zgłoszenia, o którym mowa w ust. 2, stosuje się odpowiednio przepisy art. 30 ust. 2-4.

7. Dokonanie zgłoszenia, o którym mowa w ust. 2, po zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części nie wywołuje skutków prawnych.

Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego

Art. 71a. 1. W razie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia, właściwy organ, w drodze postanowienia:

1) wstrzymuje użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części;

2) nakłada obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie dokumentów, o których mowa w art. 71 ust. 2.

2. Po upływie terminu lub na wniosek zobowiązanego, właściwy organ sprawdza wykonanie obowiązku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, i – w przypadku stwierdzenia jego wykonania – w drodze postanowienia ustala wysokość opłaty legalizacyjnej. Na postanowienie przysługuje zażalenie.

3. Do opłaty legalizacyjnej stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące kar, o których mowa w art. 59f ust. 1, z tym że stawka opłaty podlega dziesięciokrotnemu podwyższeniu.

4. W przypadku niewykonania w terminie obowiązku, o którym mowa w ust. 1, albo dalszego użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, pomimo jego wstrzymania, albo zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, pomimo wniesienia sprzeciwu, o którym mowa w art. 71 ust. 3-5, właściwy organ, w drodze decyzji, nakazuje przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.”

Niezgłoszenie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części

Niezgłoszenie, pomimo takiego obowiązku, zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, rodzi dotkliwe skutki administracyjne. Brak jednak w przepisach szczegółowej definicji, czym w istocie jest owa zmiana. W art. 71 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. 2006 r. Nr 156 poz. 1118) wymieniono tylko kilka przykładów – zmianą sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części jest w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.

Te sytuacje oceniają powołane do tego służby.

Do wniosku będzie Pan zmuszony dołączyć zaświadczenia, o których była mowa w cytowanych przepisach. Jeśli będą konieczne prace budowlane – organ określi ich zakres.

Dobrze, że budynek istnieje już i jest naniesiony na mapy – oznacza to, że nie będzie trzeba zaczynać od jego legalizacji.

W myśl art. 71 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawa budowlanego zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia właściwemu organowi. W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Wniosek zgłoszeniowy dotyczący sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części 

Do wniosku zgłoszeniowego dotyczącego zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części inwestor załącza:

1. Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane pod rygorem odpowiedzialności karnej.
2. Opis i rysunek określające usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania.
3. Zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby również danymi technologicznymi.
4. Zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
5. Ekspertyzę techniczną, wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności.
6. Pozwolenia i uzgodnienia wymagane odrębnymi przepisami. (o których pisałam powyżej – P/poż, opinia środowiskowa – oddziaływanie działalności na środowisko).

Warto zaznaczyć, że:

1. W razie konieczności uzupełnienia zgłoszenia organ architektoniczno-budowlany nakłada w drodze postanowienia na zgłaszającego obowiązek uzupełnieni, w określonym terminie brakujących dokumentów, a w przypadku ich nieuzupełnienia – wnosi sprzeciw w drodze decyzji.
2. Zgłoszenia należy dokonać przed zamierzonym terminem rozpoczęcia robót budowlanych, budowy.
3. Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia właściwy organ nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji.
4. Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić nie później, niż po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia.

Zasadą jest, że warunki zabudowy ustalane są w przypadku zmiany zagospodarowania terenu, która polegać ma na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także w przypadku zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części (art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – Dz. U. 2003 r. Nr 80 poz. 717; dalej jako – u.p.z.). Ustalenie warunków dotyczy zatem inwestycji mającej dopiero powstać, zaś sankcją zamiany zagospodarowania terenu bez decyzji o warunkach zabudowy jest wstrzymanie użytkowania terenu albo przywrócenie poprzedniego sposobu zagospodarowania (art. 59 ust. 3 u.p.z.). Brak jest jednak wyraźnej normy prawnej, która wykluczałaby możliwość ustalenia warunków zabudowy w przypadku, gdy zmiana zagospodarowania terenu, mająca być przedmiotem tych warunków, została już zrealizowana. Przeciwnie, w określonych sytuacjach przyjąć należy dopuszczalność zalegalizowania samowolnie dokonanej zmiany sposobu zagospodarowania, bowiem całkowite wykluczenie takiej możliwości pozbawiałoby sensu przepisy dopuszczające legalizację podjętych bez wymaganych pozwoleń zamierzeń inwestycyjnych.

Pierwszą z regulacji, która dopuszcza usankcjonowanie dokonanych zmian zagospodarowania terenu, jest określona w art. 59 ust. 3 pkt 1 u.p.z., możliwość wyznaczenia przez właściwy organ (wójta, burmistrza, prezydenta) terminu do złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy, po uprzednim wstrzymaniu użytkowania terenu. Jest to zatem sytuacja, w której dochodzi do samowolnej zmiany sposobu użytkowania terenu, a następstwem tej zmiany jest wstrzymanie użytkowania i wyznaczenie terminu, do złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Zmiana sposobu użytkowania jest pojęciem nieostrym, jednakże obejmować będzie większość działań, w których dotychczasowy sposób użytkowania terenu (np. rolniczy), zastąpiony zostanie przez rozpoczęcie innego sposobu – najogólniej mówiąc nierolniczego, a więc inwestycyjnego, przemysłowego, leśnego. Przepis ten zakłada zatem, że pomimo samowolnej zamiany sposobu użytkowania, po uprzednim złożeniu wniosku, wydana zostanie, przy spełnieniu warunków z art. 61 ust. 1 u.p.z., decyzja o warunkach zabudowy. W istocie zatem art. 59 ust. 3 pkt 1 u.p.z. daje możliwość ustalenia warunków dla inwestycji już istniejącej.

Możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy istnieje również w przypadku uprzedniej samowolnej zmiany sposobu użytkowania. Zmiana sposobu użytkowania wymaga, co do zasady, zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Do zgłoszenia należy dołączyć m.in. ostateczną decyzję o warunkach zabudowy (art. 71 ust. 2 pkt 4 Prawa budowlanego). W razie zmiany sposobu użytkowania bez wymaganego zgłoszenia, właściwy inspektor nadzoru budowlanego nakłada obowiązek przedłożenia m.in. takiej decyzji (art. 71a ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego).