Zmiana przeznaczenia działki

Ustosunkowując się do zadanego przez Pana pytania, uprzejmie wyjaśniam, co następuje.

Jak napisać wniosek o zmianę przeznaczenia terenu w planie miejscowego zagospodarowania przestrzennego?

Podstawę prawną niniejszej odpowiedzi stanowi ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 – u.p.z.p.), ustawa z dnia 28 września 1991 r. o lasach (u.l.) oraz ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (u.o.g.r.l.).

Poniższa odpowiedź została oparta na faktach przedstawionych przez Panią w pytaniu i ich ocenie prawnej.

Podstawę wniosku Pani i pozostałych współwłaścicieli będzie stanowił art. 27 u.p.z.p., który stanowi: „zmiana studium lub planu miejscowego następuje w takim trybie, w jakim są one uchwalane”.

Odnośnie do argumentacji, jaką powinien Pan przedstawić, to oczywiście wszelkie jej szczegóły zależą już od okoliczności danej sprawy.

Uzasadnienie potrzeby zmiany przeznaczenia gruntów

Natomiast z całą pewnością taki wniosek powinien zawierać na wstępie szczegółowy opis nieruchomości, jej położenia i – co istotne – obecnego stanu faktycznego dotyczącego przedmiotowej nieruchomości, tj. czym obecnie jest porośnięta. Szczególnie należy to wskazywać pod kątem braku przesłanek, aby dalej ten grunt był traktowany jako leśny, np. poprzez wskazanie, że teren w rzeczywistości jest porośnięty w przeważającej mierze rzadkim niskopiennym lasem, który stanowi zarośla.

W dalszej kolejności warto wskazać na sąsiedztwo terenu, czy jest on położony przy ulicy, blisko innych zabudowań, co również może świadczyć za koniecznością wyłączenia owego terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z przeznaczenia leśnego. Jeżeli w pobliżu nieruchomości istnieje zabudowa oraz droga, czy też droga przebiega tuż przy tej nieruchomości, wszystko to może świadczyć, że teren oznaczony jako leśny faktycznie nie jest nim i nie może być wykorzystywany do produkcji leśnej.

Należy również wskazać na istniejący odpowiedni dojazd do nieruchomości, co również uzasadnia zmianę jej przeznaczenia na nieruchomości do zabudowy mieszkaniowej, gdyż działki budowlane muszą mieć dostęp do drogi publicznej.

Za zmianą przemawiają również przesłanki o charakterze ekonomicznym. Oczywiste jest bowiem, że gmina będzie miała większe dochody w sytuacji, kiedy działki będą miały przeznaczenie budowlane i zostaną zabudowane. Z jednej strony jest tutaj oczywiście mowa o podatku od nieruchomości, z drugiej zaś strony z reguły nowy budynek mieszkalny to nowy mieszkaniec gminy, co w sposób oczywisty wpływa na jej dochody.

Co do zasady w dotychczas sporządzanych przeze mnie wnioskach wskazywałem również na istotną okoliczność, mianowicie że zmiana przeznaczenia terenu objętego wnioskiem nie spowoduje ograniczeń w jakości gospodarki leśnej ani nie wpłynie negatywnie na ochronę gruntów leśnych.

Można równie wskazać, że teren, który ma być objęty wnioskiem, z racji, iż jest porośnięty roślinnością, którą trudno uznać za las (rzadkim lasem czy też krzewami), również nie pełni funkcji terenów leśnych, a także jest faktycznie wyłączony z produkcji leśnej.

Warto również odnieść się do stanu drzewostanu na działce gruntu, która jest Pani i współwłaścicieli własnością, wskazując, że z racji np. bliskości ruchliwej drogi jest on w bardzo złym stanie. Przyczyną tego jest ruch uliczny, a tym samym okoliczność, która stale będzie powodować degradację owego obszaru.

Zmiana przeznaczenie gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze

Nie bez znaczenia są również okoliczności, że ewentualna emisja spalin samochodowych oraz hałas powodują, że zarośla znajdujące się na terenie działki przestały spełniać podstawowe przeznaczenie gruntu leśnego, w tym przestały pełnić funkcję siedliskową dla zwierząt.

Należy tutaj posiłkować się również definicją gospodarki leśnej zawartą w art. 6 ust. 1 pkt 1 u.l., który stanowi, że gospodarka leśna to działalność leśna w zakresie urządzania, ochrony i zagospodarowania lasu, utrzymania i powiększania zasobów i upraw leśnych, gospodarowania zwierzyną, pozyskiwania – z wyjątkiem skupu – drewna, żywicy, choinek, karpiny, kory, igliwia, zwierzyny oraz płodów runa leśnego, a także sprzedaż tych produktów oraz realizacja pozaprodukcyjnych funkcji lasu.

Powyższy przepis może zatem stanowić swoiste poparcie Państwa stanowiska, w związku z czym należy stwierdzić, że zadrzewiony teren obejmujący Państwa nieruchomość nie może być wykorzystywany w prowadzeniu gospodarki leśnej.

Spełniona zostaje również przesłanka wskazana w art. 6 ust. 1 u.o.g.r.l., z którego wynika, że na cele nierolnicze i nieleśne można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku – inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej. Teren Państwa działki jest gruntem o niskiej przydatności produkcyjnej.

Zmiana przeznaczenia gruntów a dostęp do linii energetycznej

Argumentem przemawiającym za zmianą przeznaczenia jest również dostęp nieruchomości do linii energetycznej.

Podsumowując powyższe rozważania, należy co do zasady wykazać, że przedmiotowy grunt nie pełni żadnej funkcji czy to w gospodarce leśnej, czy też innej funkcji użytkowej o jakimkolwiek charakterze, poza oczywiście możliwością jego zabudowy.

Odnosząc się do Pani kolejnego pytania, należy wskazać, że w mojej ocenie najwłaściwiej będzie w pierwszej kolejności zmienić plan, a następnie podzielić geodezyjnie nieruchomość.

Co prawda istnieje możliwość podziału nieruchomości rolnych czy też leśnych, ale w wyniku tego nie może powstać działka o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, czyli 3000 m². Natomiast, jak przypuszczam, podział na działki budowlane będzie dokonany w ten sposób, że powstaną działki nie większe niż 1000 m².

Zmiana przeznaczenia gruntów rolnych na mieszkaniowe i podział pod zabudowę mieszkaniową a opłata planistyczna

Po zmianie przeznaczenia gruntu z leśnego na budowlany będzie można dokonać podziału już stricte pod zabudowę mieszkaniową.

Odnosząc się do pytania trzeciego, należy wskazać, że zgodnie z art. 36 ust. 4 i 4a u.p.z.p.:

„4. Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

4a. Opłaty, o której mowa w ust. 4, nie pobiera się w przypadku nieodpłatnego przeniesienia przez rolnika własności nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego na następcę w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników (Dz. U. z 2008 r. Nr 50, poz. 291, z późn. zm.) albo przepisów w sprawie szczegółowych warunków i trybu przyznawania pomocy finansowej w ramach działania »Renty strukturalne« objętego Programem Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2007-2013 wydanych na podstawie art. 29 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 marca 2007 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich (Dz. U. Nr 64, poz. 427, z późn. zm.). W przypadku zbycia przez następcę nieruchomości przekazanych przez rolnika przepisy o opłacie, o której mowa w ust. 4, stosuje się odpowiednio”.

Powyższy przepis dotyczy tzw. opłaty planistycznej.

Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu.

Gmina może dochodzić tych roszczeń w terminie 5 lat od dnia, kiedy zmiana planu stała się obowiązująca. Opłatę ustala wójt, burmistrz albo prezydent miasta w decyzji.

Podział geodezyjny nieruchomości na mniejsze działki

Ponadto w sytuacji dokonania podziału geodezyjnego nieruchomości na mniejsze działki zgodnie z art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.) gmina może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką.

Zgodnie z art. 98a ust. 1 u.g.n.: „Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości […]”.

Powyższe opłaty nie są obligatoryjne, zależą one od uznania gminy.

Podsumowując, należy stwierdzić, że z racji tego, iż przedmiotowa zmiana planu dokonuje się poprzez podjęcie stosownej uchwały przez radę gminy (radę miasta), organy gminy nie są związane terminem na dokonanie zmian. Niezwykle istotna jest odpowiednia argumentacja we wniosku oraz – jak wynika to z mojej dotychczasowej praktyki – przydatna w tego typu postępowaniach jest reprezentacja przez profesjonalnego pełnomocnika.

Pragnę jednocześnie poinformować, że serwis ePorady24.pl świadczy także usługi w zakresie sporządzania pism, w tym pism procesowych, reprezentacji przedsądowej oraz sądowej.