Zmiana klasyfikacji gruntów

Prowadzenie przez starostów gleboznawczej klasyfikacji gruntów 

Według art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (w skrócie: P.g.k.) do zadań służby geodezyjnej i kartograficznej należy rejestrowanie stanów faktycznych i prawnych nieruchomości, natomiast do zadań starosty należy w szczególności prowadzenie powiatowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, w tym między innymi gleboznawczej klasyfikacji gruntów (art. 7d ust. 1). O prowadzeniu przez starostów gleboznawczej klasyfikacji gruntów stanowi również art. 22 wspomnianej ustawy. Na podstawie art. 20 ust. 3 P.g.k. gleboznawczą klasyfikacją gruntów obejmuje się grunty rolne i leśne. 

Czy starosta ma prawo dokonania zmiany klasyfikacji gruntów?

Obowiązkiem starosty było wszczęcie i przeprowadzenie postępowania w celu doprowadzenia do zgodności stanu faktycznego na gruncie ze stanem ujawnionym w ewidencji gruntów, polegającym na odpowiednim oznaczeniu użytku gruntowego i klasy gleby. Urząd miał więc prawo dokonania zmiany klasyfikacji gruntów, tym bardziej jeśli grunt stanowi las.

Aktualizacja danych zawartych w ewidencji gruntów i budynków

Ponieważ ewidencja gruntów i budynków oraz gleboznawcza klasyfikacja gruntów ma odzwierciedlać aktualny stan faktyczny, a także prawny przedmiotów podlegających temu procesowi, gdyż dane zawarte w ewidencji stanowią podstawę planowania gospodarczego, planowania przestrzennego, wymiaru podatków i świadczeń, oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych, statystyki publicznej, gospodarki nieruchomościami oraz ewidencji gospodarstw rolnych (art. 21 ust. 1 P.g.k.), a ewidencję gruntów i budynków oraz gleboznawczą klasyfikację gruntów prowadzą starostowie (art. 22 ust. 1 P.g.k.), zrozumiałe staje się nałożenie przez ustawodawcę na właścicieli przedmiotów objętych ewidencją obowiązku zgłaszania właściwemu staroście wszelkich zmian niezbędnych do aktualizacji danych zawartych w ewidencji (art. 22 ust. 2 P.g.k.), a na właściwe organy, sądy i kancelarie notarialne obowiązku przesyłania staroście odpisów prawomocnych decyzji i orzeczeń oraz odpisów aktów notarialnych, z których wynikają zmiany danych objętych ewidencją, w terminie 30 dni od dnia uprawomocnienia się decyzji, orzeczenia lub sporządzenia aktu notarialnego (art. 23 P.g.k.).

Wszczęcie postępowania administracyjnego w przedmiocie zmiany gleboznawczej klasyfikacji gruntów

Otrzymanie przez starostę nowych danych odnoszących się do gruntów i budynków objętych ewidencją uruchamia – przewidziany w art. 7d pkt 1 i art. 22 ust. 1 P.g.k. – obowiązek starosty wprowadzenia stosownych zmian w prowadzonej przez ten organ ewidencji, a także do zmiany gleboznawczej klasyfikacji gruntów, skoro zaistniały zdarzenia przekształcające charakter tychże gruntów. Wykonanie tych obowiązków wymaga wszczęcia postępowania administracyjnego (art. 61 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego; w skrócie: K.p.a.), które powinno prowadzić w zasadzie do merytorycznego załatwienia sprawy poprzez aktualizację danych objętych urzędową ewidencją, mającą decydujące znaczenie dla innych postępowań (art. 21 ust. 1 P.g.k.).

Nie wiem, czy umożliwiono stronom udział w każdym stadium postępowania. To może być podstawą do zaskarżenia decyzji.

Czy zmiana klasyfikacji gruntów ma wpływ na sposób użytkowania tych gruntów?

Klasyfikacja gruntu jest jednak pomniejszym problemem. Nie można bowiem zmienić klasyfikacji gruntów bez trwałej zmiany sposobu użytkowania gruntu.

Według § 12 przesłanego przez Panią planu zagospodarowania:

„1. Na terenie oznaczonym na rysunku planu symbolem NJ ustala się jako przeznaczenie podstawowe – zabudowę mieszkaniową jednorodzinną: istniejącą – do kontynuacji użytkowania z dopuszczeniem modernizacji i przebudowy z zachowaniem skali i charakteru architektonicznego istniejącego osiedla; uzupełniającą – na wolnych działkach oraz wymienną – w miejscach zabudowy zdegradowanej.

2. Dopuszcza się na terenie, o którym mowa w ust. 1, kontynuację oraz realizację funkcji usługowych o uciążliwości nie wykraczającej poza teren własnej działki.

3. Ustala się typ zabudowy: budynki wolnostojące i bliźniacze.

4. Dopuszcza się zabudowę szeregową z przyłączeniem do kanalizacji miejskiej.

5. W stosunku do nowej zabudowy ustala się następujące wymogi:

1) architektura i zagospodarowanie terenu nawiązujące do istniejącego charakteru osiedla,

2) wysokość budynków do 10 m od poziomu terenu do najwyższej kalenicy dachu.

3) dachy strome o pochyleniu połaci równym lub większym od 300 – poddasze użytkowe,

4) wskaźnik maksymalnej intensywności zabudowy I = 0,7,

5) utrzymanie min. 50% powierzchni działki biologicznie czynnej,

6) zaleca się ujednolicenie ogrodzeń sąsiadujących posesji.

6. Ustala się lokalizowanie garaży i miejsc parkingowych na terenie własnej działki.

7. Ustala się obowiązek zachowania istniejącego starodrzewu”.

Plan zagospodarowania dopuszcza budowę na tym terenie.

Zgodnie z jego § 8:

„1. Na terenach strefy ochronnej Mazowieckiego Parku Krajobrazowego objętych granicą oznaczoną na rysunku planu – obowiązują zasady zagospodarowania ustalone rozporządzeniem Wojewody Mazowieckiego nr 38a z dnia 24 stycznia 2001 r. w sprawie Mazowieckiego Parku Krajobrazowego im. Czesława Łaszka (Dz. Urz. Woj. Mazowieckiego z dnia 31 stycznia 2001 r. Nr 13, poz. 118).

2. W szczególności na terenie otuliny Mazowieckiego Parku Krajobrazowego: zakazuje się lokalizowania obiektów budowlanych mogących powodować zanieczyszczenie lub inne formy degradacji Parku, w tym zwłaszcza lokalizowania inwestycji mogących pogorszyć stan środowiska”.

Rozporządzenie nr 13 Wojewody Mazowieckiego z dnia 4 kwietnia 2005 r. w sprawie Mazowieckiego Parku Krajobrazowego im. Czesława Łaszka (Dz. Urz. Woj. Maz. Nr 75, poz. 1982) w § 3

„1. W Parku zakazuje się:

1) realizacji przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu art. 51 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. – Prawo ochrony Środowiska (Dz. U. Nr 62, poz. 627, z późn. zm.1);

2) umyślnego zabijania dziko występujących zwierząt, niszczenia ich nor, legowisk, innych schronień i miejsc rozrodu oraz tarlisk i złożonej ikry, z wyjątkiem amatorskiego połowu ryb oraz wykonywania czynności w ramach racjonalnej gospodarki rolnej, leśnej, rybackiej i łowieckiej;

3) likwidowania i niszczenia zadrzewień śródpolnych, przydrożnych i nadwodnych, jeżeli nie wynikają z potrzeby ochrony przeciwpowodziowej lub zapewnienia bezpieczeństwa ruchu drogowego lub wodnego lub budowy, odbudowy, utrzymania, remontów lub naprawy urządzeń wodnych;

4) pozyskiwania dla celów gospodarczych skał, w tym torfu, oraz skamieniałości, w tym kopalnych szczątków roślin i zwierząt, a także minerałów i bursztynu;

5) wykonywania prac ziemnych trwale zniekształcających rzeźbę terenu, z wyjątkiem prac związanych z zabezpieczeniem przeciwsztormowym, przeciwpowodziowym lub przeciwosuwiskowym lub budową, odbudową, utrzymaniem, remontem lub naprawą urządzeń wodnych;

6) dokonywania zmian stosunków wodnych, jeżeli zmiany te nie służą ochronie przyrody lub racjonalnej gospodarce rolnej, leśnej, wodnej lub rybackiej;

7) budowania nowych obiektów budowlanych w pasie szerokości 100 m od linii brzegów rzek, jezior i innych zbiorników wodnych, z wyjątkiem obiektów służących turystyce wodnej, gospodarce wodnej lub rybackiej;

8) likwidowania, zasypywania i przekształcania zbiorników wodnych, starorzeczy oraz obszarów wodno-błotnych;

9) wylewania gnojowicy, z wyjątkiem nawożenia własnych gruntów rolnych;

10) prowadzenia chowu i hodowli zwierząt metodą bezściółkową”.

Na tym terenie nie jest więc zakazana budowa. Zakazana jest wycinka drzew.

Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej lub leśnej jest czynnością faktyczną polegającą na rozpoczęciu innego lub zaniechaniu dotychczasowego ich użytkowania, a warunkiem legalnego wyłączenia jest uzyskanie decyzji administracyjnej – tak: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 listopada 2000 r. (II SA 2437/99); podobnie: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 marca 1998 r. (II SA 1651/97). Kolejność tych czynności nie budzi żadnych wątpliwości, orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego jest zaś w tej sprawie jednolite. Problematykę dotyczącą uzyskania decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntów z produkcji reguluje art. 11 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (j.t.: Dz. U. 2004 r. Nr 121, poz. 1266; dalej jako u.o.g.r.l.). Zgodnie z brzmieniem tego przepisu, decyzja, o której mowa, jest konieczna w odniesieniu do: użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego, pozostałych gruntów rolnych, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2-10 u.o.g.r.l, oraz gruntów leśnych.

Organem właściwym w sprawie wydania decyzji, o ile przepis szczególny nie stanowi inaczej, jest: w odniesieniu do gruntów rolnych – starosta, w odniesieniu do gruntów leśnych – dyrektor regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych. W parkach narodowych decyzję wydaje dyrektor parku.

Wydanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej musi poprzedzać ewentualne pozwolenie na budowę (art. 11 ust. 4 u.o.g.r.l). W przypadku uchybienia temu warunkowi istnieją podstawy do stwierdzenia nieważności decyzji stanowiącej to pozwolenie, ponieważ w sposób oczywisty narusza ona przepisy u.o.g.r.l. (tak: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 października 1998; IV SA 1627/96). Wydanie decyzji dotyczącej gruntów, co do których o wyłączeniu z produkcji decyduje plan miejscowy, nie jest uzależnione od uznania właściwego w sprawie organu. Jeżeli bowiem doszło do uprzedniego przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na inne cele w planie miejscowym, a zainteresowany zwrócił się o wydanie decyzji o wyłączeniu do właściwego organu, to ten organ będzie zobowiązany do jej wydania.

Przed uzyskaniem pozwolenia na budowę konieczna będzie zmiana sposobu użytkowania działki, wyłączenie jej spod produkcji leśnej. Jednak plan na to zezwala.

Obecna, zmieniona klasyfikacja gruntów określa tylko stan faktyczny. Jeśli jest on niezgodny ze stanem rzeczywistym lub jeśli naruszono przepisy proceduralne przy postępowaniu zakończonym załączoną decyzją – istnieje podstawa do odwołania.