Zmiana zarządu wspólnoty mieszkaniowej a umowa z deweloperem

Wypowiedzenie umowy zewnętrznej firmie

Jeśli mocą aktu notarialnego zarząd powierzono firmie X i owa umowa wskazuje, że termin wypowiedzenia zarządu owej firmie to 3 miesiące, to tego trybu należy dochować, wybierając nowy zarząd, tj. wypowiedzieć zarząd obecnemu, czyli firmie X z zastosowaniem okresu wypowiedzenia. Dopiero wraz z upływem tegoż okresu wypowiedzenia można powołać skutecznie nowy zarząd, zaś poprzedni nie piastuje swej funkcji.

Podsumowując, by firma X nie piastowała zarządu, należy wypowiedzieć umowę zgodnie z trybem w niej wskazanym i zgodnie z formą przewidzianą w tejże umowie. Sam fakt powołania nowego zarządu nie zniweczy obecnego; zwyczajnie nowo powołany zarząd jest powołany nieprawidłowo, uchwała jest nieważna, bowiem nie można jednocześnie mieć powołanych dwóch zarządów; konieczne jest uprzednie odwołanie/wypowiedzenie obecnemu, zgodnie z procedurą wskazaną w umowie, która ten zarząd firmie X powierzyła. Nadto proszę zwrócić uwagę na art. 18 ustawy o własności lokali:

,,1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

2. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu.

2a. Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej”.

Jeśli zatem zmienia się sposób zarządu nieruchomością wspólną, uchwałę w tym zakresie należy zaprotokołować przez notariusza. Natomiast wypowiedzenie zarządu wymaga postąpienia zgodnie z umową. Proszę dokładnie prześledzić umowę.

Oczywiście rozwiązanie umowy zarządzanie może nastąpić w każdym czasie za porozumieniem stron, bez zachowania wskazanego w umowie okresu wypowiedzenia.

Podpisanie nowej umowy o zarządzanie nieruchomością

Podpisanie umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną może być uznane za czynność przekraczającą zwykły zarząd, bowiem zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 10 ustawy o własności lokali określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej jest czynnością, która zwykły zarząd przekracza. Skoro zatem powierzając zarząd te kwestie będą regulowane, to całą czynność należy uznać za przekraczającą zwykły zarząd. Tak samo ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej jest wskazane jako czynność przekraczającą zwykły zarząd.

Czynność przekraczająca zwykły zarząd

W doktrynie nie ma jednolitych poglądów co do charakteru czynności zawarcia umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną. Moim zdaniem zawarcie umowy o zarządzanie jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, a zatem wymaga ze strony wspólnoty mieszkaniowej podjęcia uchwały. Wyliczenie z art. 22 ust. 3 ma charakter przykładowy, zaś pewne kwestie związane z zarządzaniem są tam wyraźnie wskazane, co w mojej ocenie przemawia za koniecznością traktowania czynności podpisania umowy za czynność, która zwykły zarząd przekracza. Nie mniej spotkać można w tej materii także odmienne poglądy. Natomiast zgodnie z orzecznictwem zawarcie umowy o zarządzanie stanowi przekroczenie zarządu zwykłego. Zgodnie np. z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 10 września 2002 roku (sygn. akt I ACa 384/2002) zawarcie umowy z zarządcą stanowi czynność niewątpliwie przekraczającą zakres zwykłego zarządu, podobnie jak i ustalenie wynagrodzenia zarządcy. W tych kwestiach sąd uważa, że konieczna jest więc uchwała właścicieli lokali.

Natomiast wskazuję, że np. podsekretarz stanu w Ministerstwie Infrastruktury w sprawie interpretacji nr 20550 z 2011 r. uznał odmiennie, tj. że jest to czynność zwykłego zarządu. To pokazuje, jak różne stanowiska można spotkać.

Analogicznie w przypadku rozwiązania owej umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną uważam, że z uwagi na ww. argumentację należy ją traktować jako czynność przekraczającą zwykły zarząd. Jeżeli bowiem zawarcie umowy zakwalifikujemy do kategorii czynności przekraczających zwykły zarząd, to wówczas także wypowiedzenie takiej umowy jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd.