Zmiana wysokości zaliczki na fundusz remontowy, jak sfinansować remont dachu we wspólnocie?• Data: 02-08-2024 • Autor: Monika Jakubas |
|
Jesteśmy wspólnotą mieszkaniową. W naszym bloku jest 25 mieszkań (po 5 na każdym z 5 poziomów – parter oraz 4 piętra o metrażach 17, 25, 36, 48 i 52 m2). W związku z dużą rozpiętością metrażu zaliczka na fundusz remontowy (2 zł za metr kwadratowy mieszkania) bardzo wolno przyrasta, a przed nami w najbliższych latach remont dachu. Aby w krótkim czasie zebrać środki, chcemy, aby każdy co miesiąc wpłacał np. po 100 zł (rocznie byłoby to 30 tys. zł). Nasz zarządca uważa, że to niezgodne z prawem i nie możemy podjąć takiej uchwały, nawet jeśli wszyscy wyrażą na to zgodę. Ewentualnie zastanawialiśmy się, czy możliwe byłoby wprowadzenie innej zaliczki za metr kwadratowy dla wszystkich mieszkań, tak aby każdy wpłacał po te 100 zł. Czy nasze rozwiązania są możliwe do zrealizowania? Jeśli nie, jak inaczej możemy rozwiązać tę kwestię? |
|
Zmiana stawki zaliczki na fundusz remontowyZarządca Państwa nieruchomości ma rację. Odpowiedź na Pani pytanie znajduje się w ustawie o własności lokali.
Zgodnie z art. 12 ust. 2 powołanej ustawy: „1. Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. 2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. 3. Uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali”.
Odnosząc powyższe do Państwa sytuacji, należy podkreślić, że ustawa ściśle wiążę wysokość obciążeń przypadających na właściciela lokalu z udziałem w nieruchomości wspólnej (często wspólnoty wiążą to z powierzchnią lokalu, co niektóre sądy uznają za błąd, ale nie jest to najważniejsze w Państwa sprawie).
Nie ma zatem możliwości zmiany wysokości opłaty na równą – 100 zł w stosunku do wszystkich lokali – ani nie można podwyższyć opłaty od m2 tylko dla niektórych lokali mieszkalnych. W tym zakresie uznaje się, że te przepisy ustawy o własności lokali są przepisami bezwzględnie obowiązującymi. Tak wypowiadają się na ten temat sądy w licznych wyrokach. Poniżej przytaczam jeden z najnowszych.
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 1 czerwca 2023 r., sygn. akt I ACa 489/22: „Zasada, że właściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do swych udziałów, ma charakter bezwzględny, jedyną zaś możliwością różnicowania opłat może być zwiększenie należności z tego tytułu pobieranych od właścicieli lokali użytkowych”. Zwiększenie opłat w przypadku lokali użytkowychW Państwa wypadku istnieje możliwości zwiększenia opłat w stosunku do lokali o pow. 17 m2, gdyż te lokale z uwagi na przepisy nie są w świetle prawa lokalami mieszkalnymi, ale użytkowymi i w stosunku do nich jest możliwość zwiększenia stawki w drodze uchwały.
Podsumowanie: 1. Nie ma możliwości zastosowania przedstawionych przez Panią rozwiązań ani nie jest dostępne inne rozwiązanie różnicujące wysokość opłat dla poszczególnych mieszkań (w oderwaniu od ich udziału w nieruchomości wspólnej). 2. Jedyne rozwiązanie, jakie dopuszcza ustawodawca, to zwiększenie opłat stosunkowych odnośnie do lokali użytkowych, czyli tych o powierzchni mniejszej niż 25 m2. PrzykładyPrzebudowa systemu grzewczego w bloku We wspólnocie mieszkaniowej na warszawskim Żoliborzu, zarządca nieruchomości zainicjował projekt modernizacji systemu grzewczego, który miał na celu poprawę efektywności energetycznej budynku. Dotychczasowa zaliczka na fundusz remontowy wynosiła 2 zł za metr kwadratowy, co okazało się niewystarczające, aby sfinansować kosztowne prace. Właściciele lokali jednogłośnie przegłosowali uchwałę o podwyższeniu stawki zaliczki do 4 zł za metr kwadratowy, co pozwoliło na zgromadzenie niezbędnych środków w ciągu dwóch lat. Dzięki temu wspólnota mogła zainwestować w nowoczesne systemy grzewcze, co w dłuższej perspektywie przyniosło oszczędności w rachunkach za ogrzewanie. Uchwała została podjęta zgodnie z obowiązującymi przepisami, co umożliwiło sprawne i zgodne z prawem działanie.
Remont dachu w kamienicy W kamienicy w centrum Krakowa, wspólnota mieszkaniowa stanęła przed koniecznością wymiany dachu, który od lat wymagał gruntownej renowacji. Dotychczasowa stawka zaliczki wynosiła 1,50 zł za metr kwadratowy, a koszty remontu przekraczały zgromadzone środki. Właściciele mieszkań postanowili zwiększyć miesięczne wpłaty, jednak pojawiły się problemy prawne związane z równym obciążeniem wszystkich lokali kwotą 100 zł miesięcznie. Po konsultacjach prawnych wspólnota zdecydowała się na proporcjonalne zwiększenie zaliczki do 3 zł za metr kwadratowy, co było zgodne z obowiązującym prawem. Dzięki tej decyzji udało się zrealizować remont w ciągu trzech lat, unikając konfliktów i problemów prawnych.
Rozbudowa parkingu w osiedlu Na nowoczesnym osiedlu w Gdańsku, wspólnota mieszkaniowa planowała rozbudowę parkingu, aby pomieścić rosnącą liczbę samochodów mieszkańców. Dotychczasowa zaliczka na fundusz remontowy wynosiła 2,50 zł za metr kwadratowy, ale koszty inwestycji były zbyt wysokie, by pokryć je z obecnych wpływów. Właściciele lokali zgłosili propozycję zwiększenia zaliczki do 5 zł za metr kwadratowy, co umożliwiłoby zebranie potrzebnych funduszy w ciągu roku. Jednakże, zgodnie z przepisami, wspólnota musiała uwzględnić powierzchnię lokali w proporcjonalnym obciążeniu kosztami. Ostatecznie, po długich dyskusjach, mieszkańcy zdecydowali się na wprowadzenie dodatkowej opłaty za miejsca parkingowe, co pozwoliło na sfinansowanie rozbudowy bez naruszania zasad ustawy o własności lokali. PodsumowanieZarządzanie funduszem remontowym we wspólnocie mieszkaniowej wymaga precyzyjnego zrozumienia przepisów prawnych oraz elastyczności w poszukiwaniu rozwiązań finansowych. Chociaż równomierne rozłożenie obciążeń na wszystkich właścicieli może wydawać się atrakcyjne, ustawa o własności lokali wymaga, aby koszty były proporcjonalne do udziałów w nieruchomości wspólnej. Ostateczny sukces zależy od skutecznej komunikacji między mieszkańcami, przejrzystości działań oraz współpracy z ekspertami w dziedzinie prawa i zarządzania nieruchomościami. Oferta porad prawnychPotrzebujesz pomocy prawnej online? Skorzystaj z naszych usług w zakresie porad prawnych i tworzenia pism – szybko, profesjonalnie i wygodnie, bez wychodzenia z domu. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem. Źródła:1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając formularz poniżej ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online O autorze: Monika Jakubas |
|
prawnicy z dużym doświadczeniem.
Zapytaj prawnika
Najnowsze pytania w dziale
Reprezentacja lokali stanowiących odrębną własność w procesie podejmowania uchwał przez wspólnotę mieszkaniową
Czy mogę wydzielić fragment wspólnej nieruchomości na wyłączność, analiza prawna współwłasności i podziału quad usum
Rozliczenie zużycia wody w budynkach wielorodzinnych, meldunek a zamieszkanie
Zmiana wysokości zaliczki na fundusz remontowy, jak sfinansować remont dachu we wspólnocie?
Rezygnacja z członkostwa w zarządzie wspólnoty mieszkaniowej
Remont kanalizacji w budynku wspólnoty - prawa i obowiązki właścicieli lokali
Wymiana instalacji gazowej w mieszkaniu własnościowym
Rodzaje własności miejsc postojowych w garażu wspólnoty mieszkaniowej
Wymiana wkładu kominowego we wspólnocie mieszkaniowej, na czyj koszt?
Składki na fundusz remontowy we wspólnocie mieszkaniowej
