Zmiana właściciela lokalu - rozwiązanie umowy najmu i kaucja

Zbycie przedmiotu najmu

Nowy właściciel nie miał obowiązku zmiany Pana umowy, gdyż z mocy prawa wstąpił w dotychczasowy najem jako wynajmujący. Stanowi o tym art. 678 Kodeksu cywilnego (K.c.):

„Art. 678. § 1. W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.

§ 2. Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.”

Poprzedni właściciel nie miał także obowiązku zwrotu kaucji, gdyż zgodnie z umową musi to zrobić, gdy wydaje mu Pan lokal i jest to element rozliczenia. Pan lokalu nie wydaje, gdyż najem cały czas trwa. A zatem kaucję będzie miał obowiązek zwrócić nowy wynajmujący w ramach rozliczenia po zakończeniu najmu i wydaniu lokalu i to do niego może się Pan zwracać o zwrot.

Wypowiedzenie umowy najmu po zmianie właściciela

W związku z powyższym obowiązują Państwa zapisy umowy dotyczące jej rozwiązania i tę umowę może rozwiązać zarówno Pan, jak i nowy wynajmujący, zgodnie z zapisami umowy najmu. Tak więc wypowiedzenie kieruje Pan do nowego wynajmującego, a on do Pana.

Dodatkowo wynajmujący, zgodnie z ww. przepisem K.c., może także tylko z mocy tej ustawy wypowiedzieć Panu umowę z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia, które akurat w tym przypadku są tożsame – wg art. 673 § 2 K.c.:

„Art. 673. § 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

§ 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

§ 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.”

Zwrot kaucji a zmiana wynajmującego

Zaznaczam, iż nowy wynajmujący nie powinien tłumaczyć się, iż to nie on ma kaucję, tylko poprzednik. Poprzedni właściciel powinien przekazać nowemu pełną dokumentację rozliczeń umowy wraz z otrzymaną kaucją. Kaucja jest na poczet wskazanych w umowie należności i powinna iść dalej wraz z umową. Tak czy inaczej, to powinny być rozliczenia między właścicielami i Pana nie powinno to dotyczyć. Dlatego właśnie roszczenie o zwrot kaucji, moim zdaniem, należy kierować do nowego właściciela.