Zmiana właściciela lokali użytkowych i zmiana umów najmu

Zakup mieszkania będącego przedmiotem najmu

W pierwszej kolejności należy pamiętać, że zgodnie z ogólną zasadą – kupując lokal, będący przedmiotem najmu, nabywca przejmuje prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu. Zgodnie bowiem z treścią art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.) – w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia, nawet gdy umowa najmu była zawarta na czas oznaczony. Uprawnienie do wypowiedzenia umowy najmu nie przysługuje nabywcy, gdy umowa najmu została zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną oraz gdy rzecz została najemcy wydana. Nabywca (nowy właściciel nieruchomości) powinien zrealizować prawo do wypowiedzenia umowy najmu, informując najemcę o nabyciu lokalu użytkowego, w najbliższym możliwym terminie.

Przedterminowe wypowiedzenie umowy najmu

W przypadku przedwczesnego wypowiedzenia najmu przez nabywcę lokalu użytkowego najemcy przysługuje roszczenie odszkodowawcze przeciwko poprzedniemu wynajmującemu i zbywcy lokalu za szkody tym zdarzeniem spowodowane. Najemca powinien jednak niezwłocznie zawiadomić zbywcę o przedwczesnym wypowiedzeniu przez nabywcę (nowego właściciela). W przeciwnym razie zbywcy przysługują przeciwko najemcy wszelkie zarzuty, których najemca nie podniósł, a których podniesienie pociągnęłoby za sobą bezskuteczność wypowiedzenia ze strony nabywcy.

Na mocy ww. przepisu dochodzi więc do zmiany po stronie wynajmującego, przy zachowaniu dotychczasowej treści stosunku najmu. Przy czym bez znaczenia pozostaje świadomość nabywcy budynku, w którym zlokalizowane są lokale użytkowe, w dacie zawierania umowy sprzedaży istnienia stosunku najmu obciążającego nabywaną nieruchomość.

Czy nowy właściciel nieruchomości może domagać się zapłaty zaległego czynszu?

Z chwilą więc zawarcia umowy kupna-sprzedaży nieruchomości z lokalami użytkowymi na nabywcę przechodzą wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu. Natomiast nie przechodzą roszczenia stron wynikające z dotychczasowego stosunku najmu, co oznacza, że nowy właściciel nieruchomości nie może domagać się zapłaty zaległego czynszu ani dochodzić roszczeń odszkodowawczych, które przysługiwały wcześniejszemu właścicielowi (zbywcy nieruchomości). Z kolei najemca nie może zaś dochodzić od nabywcy żadnych roszczeń obciążających wcześniejszego wynajmującego (np. zwrot nakładów koniecznych). Powyższa reguła nie dotyczy ulepszeń, ponieważ roszczenie to staje się wymagalne dopiero po zakończeniu najmu.

Dobrze też pamiętać, że nowy właściciel nieruchomości odpowiada wobec najemcy za wady najmowanego lokalu, nawet jeżeli powstały one jeszcze przed datą nabycia nieruchomości. Stając się wynajmującym, nabywca jest bowiem odpowiedzialny za utrzymanie lokalu w stanie zdatnym do umówionego użytku.

Pragnąc zatem dokonać wypowiedzenia umowy lokalu użytkowego jednemu z najemców, dobrze byłoby się wcześniej zorientować, czy umowa najmu zawarta z tym najemcą posiada notarialne (urzędowe) poświadczenie daty sporządzenia tej umowy i czy nie ma w niej zastrzeżenia, że w przypadku zbycia lokalu przed zakończeniem najmu wynajmujący zobowiązany będzie do zapłaty na rzecz najemcy kary umownej w określonej wysokości. W takich przypadkach wypowiedzenie musi być zgodne z zawartymi w umowie postanowieniami w tym względzie.

Warto zwrócić uwagę na kwestię rozliczenia dokonanych przez najemcę ulepszeń, i czy w ogóle umowa o tym traktuje, zgodnie z art. 676 K.c.: jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą (np. lokal), wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Uznaje się, że w przypadku gdy wynajmujący udzielił zgody na określone ulepszenia proponowane przez najemcę, to nie może żądać później przywrócenia stanu istniejącego sprzed dokonania nakładów, choćby nawet strony nie porozumiały się wcześniej w kwestii przyszłych rozliczeń.

Ustalanie długości terminów wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego

Zatem w przypadku pierwszego najemcy należy wręczyć mu wypowiedzenie umowy przy zachowaniu powyższych reguł. Przy ustalaniu długości terminów wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego należy brać pod uwagę treść art. 673 § 2 K.c. dotyczącego najmu w ogólności oraz art. 688 K.c. – odnoszącego się wyłącznie do najmu lokali. Zgodnie z treścią przywołanych przepisów umowę najmu lokalu użytkowego można wypowiedzieć:

• na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego – gdy czynsz za lokal jest płatny w odstępach dłuższych niż miesiąc;
• na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego – gdy czynsz za lokal jest płatny miesięcznie;
• na trzy dni naprzód – gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu niż miesiąc;
• na jeden dzień naprzód – gdy najem jest dzienny.

Oczywiście umowa najmu może modyfikować terminy jej wypowiedzenia wskazane w Kodeksie cywilnym, aczkolwiek nie w sposób całkowicie dowolny. Strony mogą w umowie swobodnie przedłużać lub skracać jedynie ustawowe terminy wypowiedzenia przysługujące najemcy względem wynajmującemu. Natomiast terminy wypowiedzenia przysługujące wynajmującemu względem najemcy mogą być jedynie przedłużane. Jeżeli w umowie najmu lokalu użytkowego znalazłoby się postanowienie skracające termin wypowiedzenia wynajmującego, to zgodnie z rygorem art. 58 § 1 K.c. byłoby ono nieważne. W takim przypadku należy stosować terminy ustawowe.

W przypadku natomiast chęci utrzymania umowy najmu z pozostałymi najemcami, można podpisać nową umowę (ale wtedy należałoby wypowiedzieć umowę obecnie obowiązującą przy zachowaniu ww. terminów albo za porozumieniem stron), ewentualnie sporządzić aneks do obowiązującej treści umowy, zmieniający jej dotychczasowe postanowienia. Trzeba pamiętać, że podpisanie aneksu jest niczym innym tylko zmianą umowy i wobec tego wymaga zgody obu stron. Możliwość ta wynika z ogólnej zasady dotyczącej zobowiązań – zasady wolności umów (353¹ K.c.). Zatem wybór należy tu do Państwa.