Zmiana właściciela budynku z najemcami - aneksy do umowy, czynsz, koszty utrzymania

Czy trzeba zawrzeć nowe umowy z najemcami po zmianie właściciela nieruchomości?

Zdecydowanie nie ma podstaw do zawierania nowych umów, te obowiązujące obecnie wiążą Pana w całości, jako nowego wynajmującego. Aby nie być gołosłowną, powołam podstawę prawną, jest nią art. 678 Kodeksu cywilnego (K.c.), który stanowi, że w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. W literaturze podkreśla się, że „zbycie rzeczy najętej nie zmienia sytuacji prawnej najemcy. Wstąpienie przez nabywcę rzeczy najętej w stosunek prawny najmu i stanie się podmiotem praw i obowiązków przysługujących zbywcy (tak np. W. Czachórski, Zobowiązania, 2007, s. 480-481 i wyrok NSA z dnia 21 grudnia 2001 r., III SA 1127/01) oznacza przekształcenie podmiotowe stosunku najmu po stronie wynajmującego przy zachowaniu tożsamości treści i przedmiotu tego stosunku (tak A. Cisek, Pierwszeństwo najemcy do nabycia zajmowanego lokalu mieszkalnego – jedynego w budynku z innymi pomieszczeniami, Nowe Zeszyty Samorządowe (Opinie Prawne) 2000, nr 2, s. 17; wyrok SN z dnia 29 października 2010 r., I CSK 625/09).

Tak więc może Pan umowy aneksować tylko wówczas, gdy najemca zgodzi się na warunki, jakie Pan zaproponuje i podpisze aneks. W związku z nabyciem nieruchomości powinien Pan wysłać do najemców informację o tym fakcie i podać numer rachunku bankowego do zapłaty czynszu najmu.

O ile można maksymalnie podnieść czynsz lokatorom?

Do wysokości 3% wartości odtworzeniowej lokalu może Pan podnieść czynsz bez problemów. Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – wartość odtworzeniową lokalu stanowi iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 12 – przez wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych należy rozumieć przeciętny koszt budowy 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, które są określane dla województwa, z wyłączeniem miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku województwa. Jeżeli z 8,71 zł, które Pan podał, stanowi 3% obliczone w ten sposób, czyli wartość 1 m² pomnożonego przez 3% wynosi 8,71 zł, zatem do tej sumy może Pani bez uzasadnienia podwyższyć czynsz wszystkim mieszkańcom tak z poziomu 4 zł, jak i 8 zł.

Czy kosztami utrzymania części wspólnych nieruchomości można obciążyć lokatorów?

Art. 9 ust. 5 ustawy, o którym była już wyżej mowa, stanowi, że w stosunkach najmu oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, a w wypadku innych tytułów prawnych uprawniających do używania lokalu, oprócz opłat za używanie lokalu właściciel może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, z zastrzeżeniem ust. 6. Z kolei art. 2 pkt 8 ustawy stanowi, że ilekroć mowa o opłatach niezależnych od właściciela – należy przez to rozumieć opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych, przy czym ustawa w kolejnym punkcie wyraźnie odróżnia też wydatki związane z utrzymaniem lokalu – należy przez to rozumieć wydatki, ustalane proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokalu w stosunku do powierzchni użytkowej wszystkich lokali w danym budynku, obciążające właściciela, obejmujące: opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu, podatek od nieruchomości oraz wyszczególnione tam koszty.

Mając na uwadze te regulacje, w mojej ocenie nie ma Pan prawa do obciążania poszczególnych najemców proporcjonalnie wyliczoną kwotą takich opłat. Zacytuję fragment komentarza – nie dotyczy idealnie tych opłat, o które Pan pyta, ale innych niewymienionych w art. 2 ust. 8 ustawy, więc wnioski z niego płynące mają zastosowanie także w zakresie poruszonym w pytaniu:

Warto w tym miejscu przypomnieć, że właściciel może pobierać opłaty niezależne jedynie za te elementy, które zostały wskazane w definicji opłat niezależnych w art. 2 ust. 1 pkt 8 u.o.l. W literaturze panują rozbieżne stanowiska co do tego, czy inne opłaty, jak np. za antenę zbiorczą, koszty eksploatacji windy, domofonu, którymi właściciel obciąża lokatora, zaliczają się do opłat niezależnych, czy nie. Reprezentowane jest bowiem stanowisko, że są „to urządzenia, które powodują dodatkowe wydatki od właściciela”. Wskazuje się bowiem, że urządzenia te z jednej strony nie należą do niezbędnego wyposażenia budynku, wymagają napraw i konserwacji. Poza tym lokator opłaca wywóz śmieci, a przecież utrzymanie czystości ciąży także na właścicielu [argumentację taką przedstawiają A. Gola, L. Myczkowski, Ochrona praw lokatorów. Dodatki mieszkaniowe. Komentarz, Warszawa 2003, s. 40, przypis 4; powołują się również na niskie czynsze, które wówczas obowiązywały, co zdaniem Autorów pogłębiłoby jedynie nierówność między stronami]. Słuszne jest jednak stanowisko, według którego w razie gdy właściciel pobiera od lokatora jako opłaty nienależne inne niż wymienione w art. 2 ust. 1 pkt 8 u.o.l., „to świadczenie to należy oceniać jako nienależne w rozumieniu art. 410 K.c. i lokatorowi przysługuje roszczenie o zwrot” [tak F. Zoll, M. Olczyk, M. Pecyna, Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym, zasobie gminy oraz o zmianie kodeksu cywilnego. Komentarz, Warszawa 2002, s. 116; podobnie E. Bończak-Kucharczyk, która twierdzi, że opłaty te nie należą do opłat niezależnych od właściciela [E. Bończak-Kucharczyk, Ochrona praw lokatorów, Warszawa 2002, s. 104].

[Olczyk Magdalena, Ochrona praw lokatorów, mieszkaniowy zasób gminy i zmiana Kodeksu cywilnego. Komentarz do zmian wprowadzonych ustawą z dnia 17 grudnia 2004 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych ustaw].