Zmiana przeznaczenie terenu w planie zagospodarowania przestrzennego z przemysłowego na mieszkaniowy

Zmiany w planie a dotychczasowa zabudowa

Najpierw należy zapoznać się z treścią planu. Fakt, iż uchwalono dla Pana terenu przeznaczenie mieszkaniowe, nie oznacza, że musi Pan dostosować istniejącą zabudowę do przeznaczenia terenu. Plan nigdy nie może narzucić czegoś takiego.

Nadto nie jest wykluczone, że plan zezwala na rozbudowę dotychczasowych budynków albo dopuszcza jakieś usługi. Należy dokładnie się z nim zapoznać.

Na etapie uchwalania planu a wcześniej studium – miał Pan możliwość wnioskować o zmianę treści planu na Pana terenie, dopuszczenie pewnych inwestycji na już istniejących zabudowaniach. Wójt gminy pozostaje zobowiązanym do rozpatrzenia wszystkich uwag zgłoszonych do planu czy studium.

Obecnie – w zasadzie póki gmina nie zdecyduje na zmianę planu, ma Pan związane ręce.

Wprowadzanie i uchylanie zmian statusu terenu

Prawo do kształtowania i prowadzenia polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego ustawodawca przyznał gminom. Wynika to z art. 3 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z tą zasadą w celu ustalenia przeznaczenia terenów oraz określenia sposobów ich zagospodarowania i zabudowy rada gminy, na podstawie art. 14 ust. 1 ustawy o planowaniu, podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 27 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zmiana planu miejscowego następuje w takim trybie, w jakim jest on uchwalany.

Ponadto w trybie art. 91 ustawy o samorządzie gminnym w związku z art. 28 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wojewoda może wydać rozstrzygnięcie nadzorcze stwierdzające nieważność w całości lub części uchwały w sprawie planu miejscowego w przypadku, gdy stwierdzi istotne naruszenie zasad sporządzania planu miejscowego, istotne naruszenie trybu jego sporządzania, a także naruszenie właściwości organów. Nadto plan miejscowy może zostać również uchylony na skutek orzeczenia sądu administracyjnego, po jego uprzednim zaskarżeniu zgodnie z przepisami ustawy o samorządzie gminnym (art. 93 ust. 1 i art. 101 ust. 1).

Zatem ani przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ani ustawy o samorządzie gminnym nie przewidują innych (niż wskazane) trybów wycofania z obrotu prawnego obowiązującego miejscowego planu. Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w wyroku z dnia 20 października 2016 r. (sygn. akt II SA/Lu 640/16):

„Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zawiera kompleksową regulację dotyczącą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a zwłaszcza przepisy dotyczące istoty tego planu i trybu jego przygotowania.

Główną funkcją planu miejscowego jest przeznaczenie terenów oraz kształtowanie zagospodarowania przestrzeni, a więc określenie jednoznacznych i stabilnych warunków dla inwestowania”.

Rada gminy, zmierzając do zmiany regulacji planistycznych dla obszaru objętego już obowiązującym planem miejscowym, ma do wyboru wyłącznie dwie możliwości: podjąć uchwałę o przystąpieniu do zmiany planu miejscowego (art. 14 ust. 1 w zw. z art. 27 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) bądź podjąć uchwałę w sprawie przystąpienia do sporządzenia nowego planu miejscowego (odpowiednio art. 33 i 34 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym).

Nie jest możliwe dokonywanie zmian w kwalifikacji terenów objętych planem miejscowym w trybie innym niż dwa wskazane powyżej. Zakres zmian planistycznych przesądza o wyborze jednego z dwóch wymienionych rozwiązań (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 20 października 2016 r., sygn. akt II SA/Lu 472/16). Każda zmiana planu miejscowego jest zmianą przepisu gminnego i wymaga zachowania takich samych warunków jak przygotowanie samego planu (art. 27 ustawy). W tej sytuacji nie ma wątpliwości, że uchwała o planie miejscowym (art. 15 ustawy) nie może zawierać unormowań przewidujących możliwość uchylenia planu bez jednoczesnego wprowadzenia stosownych zmian w planie już obowiązującym. Wniosek taki wzmacnia okoliczność, że ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje rozwiniętą procedurę przygotowania i uchwalenia planu a nie jego uchylenia i zawiera gwarancje procesowe dla zainteresowanych w postaci możliwości wnoszenia wniosków i uwag do projektu planu (art. 17 i 18 ustawy). Korzystanie z tych gwarancji nie jest natomiast możliwe w przypadku uchwały uchylającej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (por. też w tym zakresie wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 17 grudnia 2008 r., sygn. akt II SA/Sz 858/08 oraz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 stycznia 1997 r., sygn. akt II SA/Kr 1648/96, ONSA 1997/4/176). Gmina, decydując się na ustalenie zasad zagospodarowania przestrzennego w oparciu o plan miejscowy, nie może następnie dowolnie rezygnować z planowania przestrzennego.

Stosownie do art. 32 ust. 2 zd. 2 tej ustawy to rada gminy podejmuje uchwałę w sprawie aktualności studium i planów miejscowych, a w przypadku uznania ich za nieaktualne, w całości lub w części, podejmuje działania, o których mowa w art. 27. Powyższe oznacza, iż rada gminy w każdym czasie może dojść do przekonania, iż zapisy planu miejscowego są nieaktualne jednakże w takim przypadku nie jest uprawniona do uchylenia takiego zapisu obowiązującego planu miejscowego, jak to uczyniono w rozpoznawanej sprawie, lecz do przeprowadzenia procedury określonej w art. 27 ustawy o ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 28 października 2008 r., sygn. akt II SA/Ol 571/08).

Działania właściciela zakładu produkcyjnego

W inny sposób nie zmieni się planu. Ponieważ jest to dość kosztowna procedura, gminy rzadko zmieniają plan. Powinien Pan jednak czuwać nad aktualnościami w gminie, jeśli uchwalą przystąpienie do studium uwarunkowań, to najlepiej już na tym etapie wnioskować o zmianę zapisów dla Pana niekorzystnych. Inaczej nie wpłynie Pan nijak na zmianę planu. Jeśli uważa Pan, że plan zagospodarowania – uchwała – narusza Pana interes, składał Pan uwagi do planu, nie zostały uwzględnione, może Pan zaskarżyć uchwałę.