Zmiana przeznaczenia budynku mieszkalnego a prowadzenie żłobka

Zmiana sposobu użytkowania budynku

Na wstępie wskazuję, że zgodnie z obowiązującymi przepisami zmiany sposobu użytkowania można dokonać w trybie art. 71 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (zwanej dalej: P.b.). Taki sposób dostosowania pomieszczenia lub budynku do nowych warunków jest dopuszczalny, jeżeli nie jest wymagana ingerencja w konstrukcję budynku. Natomiast w przypadku, gdy zmiana sposobu użytkowania wiąże się ze zmianami konstrukcyjnymi, wówczas wymagane jest uzyskanie pozwolenia na budowę lub dokonanie zgłoszenia robót budowlanych.

Zgodnie z art. 71 ust. 1 P.b. „przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności:

1) podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń;

2) podjęcie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zaliczanej do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko”.

Należy przy tym pamiętać, że zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej. W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. „Do zgłoszenia należy dołączyć:

1) opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;

2) zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi;

3) oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;

4) zaświadczenie lub kopię zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub kopię tej decyzji, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

5) w przypadku zmiany sposobu użytkowania, o której mowa w ust. 1 pkt 2 – ekspertyzę techniczną wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności, lub kopię takiej ekspertyzy;

6) w zależności od potrzeb - pozwolenia, uzgodnienia i opinie, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, w szczególności decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach, zgodnie z art. 72 ust. 3 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, lub kopie tych pozwoleń, uzgodnień i opinii”.

Następnie wyjaśniam, że w świetle przepisów Prawa budowlanego wykonanie robót budowlanych bez odpowiedniego zezwolenia (pozwolenia na budowę lub zgłoszenia robót budowlanych) stanowi samowolę budowlaną. 

Wobec powyższego brak dokonania zmiany przeznaczenia części obiektu uniemożliwia rozpoczęcie prowadzenia działalności opisanej w zapytaniu. Nadto wskazuję, że zapisy planu dopuszczają prowadzenie działalności usługowej na wskazanym obszarze, wobec tego pod tym względem nie powinno być problemu ze zmianą przeznaczenia części budynku.

Umowa kredytowa z bankiem

Natomiast co kwestii kredytu i ewentualnego jego wypowiedzenia, tu już wszystko zależy od zapisów zawartej z bankiem umowy i zasad udzielenia kredytu hipotecznego. Jeżeli zapisy umowy wykluczają prowadzenie działalności w obiekcie, którego dotyczy kredyt, lub też kredyt został przyznany w ramach któregoś z programów dotyczących udzielania kredytów, a program taki wykluczał prowadzenie działalności w obiekcie, na który przyznano kredyt, niestety nie ma możliwości obejścia tej kwestii.

Podsumowując, chcąc rozpocząć prowadzenie żłobka lub klubu dziecięcego, trzeba przede wszystkim dokonać zmiany przeznaczenia części obiektu, w którym byłaby prowadzona działalność.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414