Zmiana ogrzewania na gazowe w mieszkaniu komunalnym

Podstawę prawną niniejszej opinii stanowią przepisy Kodeksu cywilnego zwanego dalej K.c. oraz przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Drobne nakłady najemcy a ulepszanie mieszkania komunalnego

Zgodnie z art. 662 § 2 K.c. drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. Czyniony przez córkę nakład nie jest jednak nakładem drobnym, lecz ulepszeniem, które bez wątpienia będzie zwiększało wartość nieruchomości. W rozumieniu art. 676 K.c. ulepszeniami rzeczy są dokonane na nią przez najemcę nakłady, które w chwili wydania rzeczy wynajmującemu zwiększają jej wartość lub użyteczność. Nie chodzi przy tym ani o drobne nakłady na rzecz obciążające najemcę (art. 662 § 2 K.c.), ani nakłady konieczne i inne nakłady, które zgodnie z art. 662 § 1 i art. 663 K.c. obciążają wynajmującego. Przy zwrocie nakładów i wydatków istotne jest czy uprawniony uzyskał rzeczywistą korzyść; nakłady zwrotne muszą być użyteczne, zwiększające wartość jego majątku w chwili zwrotu, a nie w innym, dowolnie dobranym momencie.

Rozliczenie nakładu w mieszkaniu komunalnym

Zastosowanie znajdzie zatem zapis art. 676 K.c., zgodnie z którym jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Roszczenie najemcy o zwrot wartości ulepszeń powstanie dopiero po pojawieniu się dwóch zdarzeń: zwrotu przedmiotu najmu i wykonaniu przez wynajmującego prawa wyboru określonego w tym przepisie (zatrzymanie ulepszeń za zapłatą ich wartości albo przywrócenie stanu poprzedniego przedmiotu najmu). Wspomniane prawo wyboru można określić jako uprawnienie kształtujące przysługujących wynajmującemu, które powinno być wykonane wobec byłego najemcy nie wymaga ono żadnej formy i może być dokonane w każdy sposób (art. 60 K.c.), także w sposób dorozumiany. Jeśli w umowie nie zastrzeżono terminu dla dokonania wyboru, najemca może wezwać wynajmującego do jego dokonania w wyznaczonym terminie. Odebranie przedmiotu najmu i korzystanie z ulepszeń może być traktowane jako wola zachowania tych ulepszeń dla siebie. Przywrócenie stanu poprzedniego polega np. na odłączeniu (o ile to możliwe) od przedmiotu najmu dokonanych przez najemcę nakładów. Odbywa się ono na koszt najemcy. Przywrócenie stanu poprzedniego, przy braku odmiennych ustaleń umownych, oznacza dokonanie takich czynności, które polegają na usunięciu wszystkich ulepszeń z przedmiotu.

Montaż instalacji a treść umowy najmu mieszkania komunalnego

Użyte w art. 676 K.c. stwierdzenie „w braku odmiennej umowy” oznacza, że ma on charakter dyspozytywny, a więc może być w umowie dowolnie modyfikowany, co oznacza możliwość zupełnego odstąpienia od jego stosowania lub przyjęcia przez kontrahentów tylko niektórych jego składowych. Zasadne byłoby zatem zapoznanie się z treścią umowy najmu celem jednoznacznego określenia, jak takie ulepszenie będzie traktowane.