Zmiana głównego najemcy lokalu komunalnego za życia dotychczasowego głównego najemcy

Czy synowa może wstąpić w stosunek najmu lokalu komunalnego po śmierci teścia będącego głównym najemcą mieszkania?

Kwestie dotyczące najmu lokalu mieszkalnych uregulowane są dwutorowo, w Kodeksie cywilnym (K.c.), jak również w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (dalej „ustawa o ochronie praw lokatorów…”). Niestety aktualne przepisy nie regulują kwestii zmiany głównego najemcy lokalu komunalnego za życia dotychczasowego głównego najemcy.

Przepisy zawarte w Kodeksie cywilnym regulują sytuację wstąpienia w stosunek najmu przez spadkobierców dotychczasowego najemcy z chwilą jego śmierci. W przypadku śmierci głównego najemcy w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą (art. 691). W takiej sytuacji zmiana osoby głównego najemcy następuje zawsze z mocy prawa, bez możliwości sprzeciwienia się temu przez właściciela lokalu.

Niestety ustawodawca nie uregulował zasad, na jakich może dojść do zamiany dotychczasowego najemcy na nowego jeszcze za jego życia. Ustawodawca stwierdził jedynie, iż gmina może tworzyć i posiadać zasób mieszkaniowy, aby tworzyć warunki do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej, do czego zobowiązuje ją art. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów…. W tym celu rada gminy właściwa dla miejscowości, w której znajduje się Państwa lokal, zobowiązana jest uchwalić: 1) wieloletnie programy gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, oraz 2) zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, w tym zasady i kryteria wynajmowania lokali, których najem jest związany ze stosunkiem pracy, jeżeli w mieszkaniowym zasobie gminy wydzielono lokale przeznaczone na ten cel.

Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy

Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy powinien być opracowany na co najmniej pięć kolejnych lat i obejmować w szczególności:

1) prognozę dotyczącą wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego gminy w poszczególnych latach, z podziałem na lokale socjalne i pozostałe lokale mieszkalne,

2) analizę potrzeb oraz plan remontów i modernizacji wynikający ze stanu technicznego budynków i lokali, z podziałem na kolejne lata,

3) planowaną sprzedaż lokali w kolejnych latach,

4) zasady polityki czynszowej,

5) sposób i zasady zarządzania lokalami i budynkami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz przewidywane zmiany w zakresie zarządzania mieszkaniowym zasobem gminy w kolejnych latach,

6) źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej w kolejnych latach,

7) wysokość wydatków w kolejnych latach, z podziałem na koszty bieżącej eksploatacji, koszty remontów oraz koszty modernizacji lokali i budynków wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, koszty zarządu nieruchomościami wspólnymi, których gmina jest jednym ze współwłaścicieli, a także wydatki inwestycyjne,

8) opis innych działań mających na celu poprawę wykorzystania i racjonalizację gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, a w szczególności:

a) niezbędny zakres zamian lokali związanych z remontami budynków i lokali,

b) planowaną sprzedaż lokali.

Zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy

Zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy powinny określać w szczególności:

1) wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lub w podnajem lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego, oraz wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą zastosowanie obniżek czynszu;

2) warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy;

3) kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego;

4) warunki dokonywania zamiany lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz zamiany pomiędzy najemcami lokali należących do tego zasobu a osobami zajmującymi lokale w innych zasobach;

5) tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali zawierany na czas nieoznaczony i o najem lokali socjalnych oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej;

6) zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy;

7) kryteria oddawania w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m².

Oznacza to, iż każdorazowo to gminy samodzielnie ustalają, czy możliwe jest przeniesienie najmu na nowego najemcę. W związku z tym musi Pani ustalić, kiedy i w jakich sytuacjach możliwe jest dokonanie zmiany najemcy korzystającego z lokalu.

Ustawodawca nie przewidział żadnej możliwości przymuszenia gminy do wyrażenia zgody na zmianę najemcy.

Co do eksmisji to sprawa wygląda następująco.

Wymeldowanie osoby która na stałe opuściła dotychczasowe miejsce zamieszkania

Po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 27 maja 2002 r., w sprawie K 20/01, możliwe jest wymeldowanie z miejsca pobytu stałego tylko takiej osoby, która miejsce to opuściła, nie dopełniając czynności wymeldowania. Oznacza to, iż nawet jeżeli mąż nie przebywa w mieszkaniu, ale pozostawił w nim swoje rzeczy, pamiątki itp., to nie ma Pani możliwości technicznego jego wymeldowania.

Podjąć procedurę wymeldowania może Pani jedynie w oparciu o ustawę z dnia 10 kwietnia 1974 roku o ewidencji ludności i dowodach osobistych. Zgodnie z art. 15 ust. 1: „Osoba, która opuszcza miejsce pobytu stałego lub czasowego trwającego ponad 3 miesiące, jest obowiązana wymeldować się w organie gminy, właściwym ze względu na dotychczasowe miejsce jej pobytu, najpóźniej w dniu opuszczenia tego miejsca. 2. Organ gminy wydaje na wniosek strony lub z urzędu decyzję w sprawie wymeldowania osoby, która opuściła miejsce pobytu stałego lub czasowego trwającego ponad 3 miesiące i nie dopełniła obowiązku wymeldowania się”.

To właśnie ustęp 2 tegoż przepisu daje prawo do żądania przez właściciela lokalu wymeldowania lokatora. Zgodnie z orzeczeniem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 8 września 2011 roku, w sprawie III SA/Gd 270/2011: „Dla zaistnienia przesłanek do wymeldowania z miejsca pobytu stałego konieczne jest ustalenie, że osoba opuściła miejsce stałego pobytu w sposób dobrowolny i trwały. Przesłanka dobrowolności, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. o ewidencji ludności i dowodach osobistych (j.t. Dz. U. 2006 r. Nr 139, poz. 993 ze zm.), spełniona jest wówczas, gdy nieprzebywanie w lokalu jest wynikiem woli tej osoby. Ustalenie zamiaru ma szczególne znaczenie dla oceny, czy do opuszczenia lokalu rzeczywiście doszło. Opuszczenie lokalu musi mieć też charakter trwały.”.

W tym celu musi Pani złożyć pozew o eksmisję do sądu rejonowego, wydział cywilny, sądu właściwego ze względu na Państwa zamieszkiwanie. W pozwie musi Pani wykazać, iż mąż od wielu lat nie zamieszkuje w mieszkaniu, porzucił Panią i dzieci, zabrał wszelkie swoje rzeczy i nie łoży na utrzymanie domu. Wiosek ten podlega opłacie w wysokości 200 zł.