Zły stan techniczny budynku a eksmisja bez prawa do lokalu

Zagrożenie zawaleniem budynku

Odpowiadając na Pani pytanie wskazać należy, iż w razie zagrożenia budynku zawaleniem zastosowanie znajdą przepisy ustawy – Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r. (Dz. U. Nr 89, poz. 414 z późn. zm.), gdzie art. 68 określa, że w razie stwierdzenia potrzeby opróżnienia w całości lub w części budynku przeznaczonego na pobyt ludzi, bezpośrednio grożącego zawaleniem, właściwy organ jest obowiązany:

1) nakazać, w drodze decyzji, na podstawie protokołu oględzin, właścicielowi lub zarządcy obiektu budowlanego opróżnienie bądź wyłączenie w określonym terminie całości lub części budynku z użytkowania;

2) przesłać decyzję, o której mowa w pkt 1, obowiązanemu do zapewnienia lokali zamiennych na podstawie odrębnych przepisów;

3) zarządzić:

a) umieszczenie na budynku zawiadomienia o stanie zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia oraz o zakazie jego użytkowania,

b) wykonanie doraźnych zabezpieczeń i usunięcie zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia, z określeniem, technicznie uzasadnionych, terminów ich wykonania.

Dodatkowo, zgodnie z treścią art. 69 Prawa budowlanego:

1. W razie konieczności niezwłocznego podjęcia działań mających na celu usunięcie niebezpieczeństwa dla ludzi lub mienia, właściwy organ zapewni, na koszt właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, zastosowanie niezbędnych środków zabezpieczających.
2. Do zastosowania, na koszt właściciela lub zarządcy, środków przewidzianych w ust. 1 są upoważnione również organy Policji i Państwowej Straży Pożarnej. O podjętych działaniach organy te powinny niezwłocznie zawiadomić właściwy organ.

Przymuszenie do opuszczenia budynku

Idąc dalej, w razie utrudnień z opróżnieniem objętego wyżej wymienionym nakazem budynku, zastosowanie znaleźć mogą przepisy ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji z dnia 17 czerwca 1966 r. (Dz. U. Nr 24, poz. 151 z późn. zm.), gdzie wskazuje się, że przede wszystkim w celu przymuszenia do opróżnienia budynku organ egzekucyjny stosuje grzywnę, a jeżeli to nie spowoduje wykonania obowiązku, zastosowanie znajdzie przepis art. 144 ww. ustawy.

Zgodnie z treścią tego artykułu egzekutor usuwa z nieruchomości lub lokalu (pomieszczenia), które mają być opróżnione lub wydane wierzycielowi, znajdujące się tam ruchomości, z wyjątkiem tych, które łącznie z nieruchomością (lokalem, pomieszczeniem) podlegają wydaniu wierzycielowi, i wzywa osoby przebywające na tej nieruchomości lub w tym lokalu (pomieszczeniu) do jego opuszczenia, z zagrożeniem zastosowania przymusu bezpośredniego, a w razie oporu podejmuje odpowiednie kroki w celu zastosowania przymusu bezpośredniego.

Nakaz opuszczenia budynku grożącego zawaleniem

Jak ponadto podnosi się w literaturze przedmiotu (tak m.in. Z. Niewiadomski/(red.), Prawo budowlane. Komentarz. Wyd. 4, Warszawa 2011) oraz co znajduje odzwierciedlenie w licznym orzecznictwie sądów administracyjnych, decyzja nakazująca opróżnienie budynku grożącego zawaleniem nie stanowi zobowiązania do zapewnienia lokali zastępczych przez właściciela lub zarządcę.

Jeżeli zaś w danym przypadku nie zachodzą ww. przesłanki do przeprowadzenia eksmisji w trybie administracyjnym, zastosowanie znajdą przepisy Kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. (Dz. U. Nr 71, poz. 733 z późn. zm.) dotyczące eksmisji sądowej.

W takim przypadku właściciel nieruchomości musi wystąpić do sądu z pozwem o nakazanie opuszczenia nieruchomości, przy czym sąd w takim postępowaniu musi rozważyć kwestię ewentualnego przyznania lokalu socjalnego dla osoby eksmitowanej.

Przyznanie lokalu socjalnego osobie eksmitowanej

Zgodnie bowiem z treścią art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów (…):

„1. W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.

2. Jeżeli w wyroku orzeczono o uprawnieniu, o którym mowa w ust. 1, dwóch lub więcej osób, gmina jest obowiązana zapewnić im co najmniej jeden lokal socjalny.

3. Sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego, orzeka o uprawnieniu osób, o których mowa w ust. 1, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną.

4. Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:

1) kobiety w ciąży,

2) małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej (Dz. U. z 1998 r. Nr 64, poz. 414, z późn. zm.) lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,

3) obłożnie chorych,

4) emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,

5) osoby posiadającej status bezrobotnego,

6) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały

– chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

5. Sąd może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego, w szczególności jeżeli nakazanie opróżnienia następuje z przyczyn, o których mowa w art. 13 [tj. jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia].

6. Orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego”.

7. Przepisu ust. 4 nie stosuje się do osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, z wyjątkiem osób, które były uprawnione do używania lokalu na podstawie stosunku prawnego nawiązanego ze spółdzielnią mieszkaniową albo z towarzystwem budownictwa społecznego”.

Ponadto zaś, zgodnie z art. 16 ww. ustawy, wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.

Zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego

Pewną ochronę interesów właściciela nieruchomości daje w takim przypadku przepis art. 18 ww. ustawy, zgodnie z którym:

„1. Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie.

2. Z zastrzeżeniem ust. 3, odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby, o której mowa w ust. 1, odszkodowania uzupełniającego.

3. Osoby uprawnione do lokalu zamiennego albo socjalnego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł.

5. Jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy, na podstawie art. 417 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93, z późn. zm.)”.

Zatem właściciel nieruchomości, z której nie przeprowadza się faktycznie eksmisji lokatorów w związku z oczekiwaniem na przydzielenie im przez gminę lokalu socjalnego, ma prawo do stosownego odszkodowania od gminy w wysokości czynszu najmu takiej nieruchomości.

Przeprowadzenie eksmisji w trybie administracyjnym

Jak więc z powyższego wynika, przeprowadzenie eksmisji w trybie administracyjnym, o ile zachodzą ku temu przesłanki ustawowe, jest dla właściciela nieruchomości dużym ułatwieniem, gdyż nie wymaga to ani przeprowadzenia postępowania sądowego, ani też konieczności zapewnienia eksmitowanym lokatorom lokali zastępczych i może być dokonana w każdym czasie bez względu na porę roku.

Należy jednak zaznaczyć, że działanie w ramach postępowania administracyjnego niesie dla właściciela nieruchomości też pewne ryzyko w sytuacji, gdyby organ nadzoru budowlanego stwierdził, że budynek rzeczywiście jest w złym stanie, jednak nie aż tak złym, aby groził zawaleniem.

W takim bowiem przypadku zastosowanie znalazłby przepis art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego, który stanowi, że w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany:

„1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo

2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo

3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo

4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia

– właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku”.

Kto jest odpowiedzialny za szkody powstałe w wyniku zawalenia się budowli lub oderwania się jej części?

Odnośnie zaś odpowiedzialności za ewentualne szkody wynikłe z faktu np. zawalenia się budynku, zastosowanie znalazłby przepis art. 434 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że za szkodę wyrządzoną przez zawalenie się budowli lub oderwanie się jej części odpowiedzialny jest samoistny posiadacz budowli, chyba że zawalenie się budowli lub oderwanie się jej części nie wynikło ani z braku utrzymania budowli w należytym stanie, ani z wady w budowie.

Jednakże, zgodnie z art. 362 K.c., jeżeli poszkodowany przyczynił się do powstania lub zwiększenia szkody, obowiązek jej naprawienia ulega odpowiedniemu zmniejszeniu stosownie do okoliczności, a zwłaszcza do stopnia winy obu stron.

Zatem to właściciel budynku co do zasady ponosi odpowiedzialność za szkody powstałe z zawalenia się budynku, jednakże, jeżeli wiedząc o złym stanie budynku podjął działania w celu zapewnienia bezpieczeństwa innym osobom, np. powiadomił je o takim złym stanie i wezwał do opuszczenia budynku lub podjął działania w celu eksmisji tych osób, to zawalenie się budynku w takich okolicznościach będzie ograniczało odpowiedzialność właściciela nieruchomości za powstałą szkodę, jednakże nie wyłączy tej odpowiedzialności całkowicie (tak m.in. K. Pietrzykowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. T. 1, Wyd. 6, Warszawa 2011).

Decyzje w przedmiotowym zakresie wydaje powiatowy inspektor nadzoru budowlanego i o ile postępowanie w tym zakresie może być wszczęte z urzędu, najczęściej organy nie podejmują czynności, jeżeli nie wpłynie w tym przedmiocie odpowiedni wniosek.

Jak zostało to wskazane, najłatwiejszą dla właściciela nieruchomości drogą do pozbycia się niechcianego lokatora w takim wypadku byłoby właśnie dokonanie eksmisji w trybie administracyjnym, jednak opcja ta niesie ze sobą to ryzyko, że w razie stwierdzenia, że budynek jest w złym stanie, jednak nie tak złym, aby groził zawaleniem, inspekcja nadzoru budowlanego nakaże dokonanie niezbędnych naprawa, zamiast zakwalifikować go do rozbiórki.

Jeżeli ta opcja się nie sprawdzi, to pozostanie już tylko sądowa droga do eksmisji lokatora.