Złoża surowców naturalnych na działce

Pozwolenie na budowę lub rozbudowę na obszarach na których występują złoża gazowe

Na obszarach, na których występują złoża gazowe (a także inne bogactwa naturalne), pozwolenie na budowę lub rozbudowę wymaga, zgodne z ustawą z dnia 4 lutego 1994 r. – Prawo geologiczne i górnicze (Dz. U. Nr 228, poz. 1947 ze zm.), koncesji państwa, do którego należy prawo do złóż. Z reguły w koncesji znajduje się zapis, że nie narusza ona praw właścicieli nieruchomości gruntowych. To oznacza, że właściciel koncesji musi porozumieć się z właścicielem nieruchomości, na której mają być dokonywane odwierty. Na podstawie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) posiadacz koncesji ma możliwość zajęcia gruntu bez opłat, poprzez żądanie ograniczenia prawa własności i umożliwieniu poszukiwań i wydobywania kopalin. Starosta może wydać wtedy taką decyzję, ale nie na dłużej niż na 12 miesięcy. Po tym czasie posiadacz koncesji ma obowiązek przywrócić działkę do stanu poprzedniego. Jeżeli mu się to nie uda (co jest raczej pewne), właścicielowi gruntu przysługuje prawo domagania się odszkodowania. Wysokość odszkodowania ustala starosta i jest ono ustalenie w stosunku do zmniejszenia wartości działki, na skutek prowadzenia na niej prac odwiertniczych czy innych. Może się jednak okazać, że na skutek prac prowadzonych przez posiadacza koncesji działka, na której znajdują się złoża surowców naturalnych, nie nadaje się już do celów, którym miała służyć właścicielowi (np. do budowy domu) .W takim wypadku właściciel gruntu może zwrócić się bądź do posiadacza koncesji, bądź do starosty o wykup działki bądź jej stosownej części.

Złoża surowców naturalnych na prywatnej działce

A zatem złoża surowców naturalnych na działce mogą przynieść jej właścicielowi dochód w postaci albo wynagrodzenia (czynszu dzierżawnego), albo odszkodowania, albo wreszcie w postaci wynagrodzenia za sprzedaż działki.

Za udostępnienie gruntu lub korzystanie z niego należy się wynagrodzenie, zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego (w skrócie: K.c.). Takie wynagrodzenie powinno być ustalone przed zajęciem gruntu. Natomiast odszkodowanie powinno być ustalone wstępnie i rozliczane po zakończeniu prac inwestycyjnych.

Wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości regulują następujące przepisy K.c.:

1. Art. 55 – nakłady na pożytki;
2. Art. 145 – droga konieczna;
3. Art. 224, 225 – bezumowne korzystanie z nieruchomości;
4. Art. 229, 231 – nakłady na cudzym gruncie;
5. Art. 291 – zmiana treści służebności gruntowej;
6. Art. 294, 295 – zniesienie służebności gruntowej;
7. Art. 305² – ustanowienie służebności przesyłu.

Wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości, w przeciwieństwie do odszkodowania, nie obejmuje utraconych korzyści. Przy określaniu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntu podstawą są czynsze dzierżawne (najmu) określane w poszczególnych latach, w których się należały.

Udostępnienie gruntu celem realizacji prac inwestycyjnych za wynagrodzeniem

Wynagrodzenie z tytułu czasowego zajęcia gruntu, na którym znajdują się złoża surowców naturalnych, związane jest z udostępnianiem gruntu celem realizacji prac inwestycyjnych. Zgodnie z treścią przepisu 224 § 2 i art. 225 K.c. samoistny posiadacz obowiązany jest względem właściciela m.in. do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy. Wynagrodzenie to powinno odpowiadać stawkom rynkowym za korzystanie z rzeczy tego samego rodzaju, którymi są czynsze najmu (dzierżawy). Stawki czynszu najmu (dzierżawy) powinny uwzględniać sposób i częstotliwość korzystania z powierzchni gruntu w strefie ochronnej przez posiadacza koncesji, tzn. powinny być proporcjonalne do stopnia ingerencji posiadacza w prawa własności.

W przypadku odszkodowania z tytułu czasowego zajęcia gruntu szkodą jest powstała różnica między stanem majątkowym właściciela gruntu a tym stanem, jaki zaistniałby, gdyby szkoda nie nastąpiła. Istotą naprawienia szkody jest wyrównanie tej różnicy: przywrócenie stanu poprzedniego lub wypłata odszkodowania. W myśl art. 361 § 2 K.c. składnikami szkody są strata oraz utracone korzyści.

Strata oznacza pomniejszenie majątku poszkodowanego lub zmniejszenie ich wartości. Strata jest interpretowana jako szkoda rzeczywista.

Utracone korzyści oznaczają szkodę polegającą w szczególności na nieuzyskaniu pożytków naturalnych (np. płodów rolnych) i cywilnych (czynszu), które rzecz przynosi (art. 53 K.c.).

Odszkodowanie za zajęcie działki na której znajdują się złoża surowców naturalnych

Wartość odszkodowania określana jest według stanu nieruchomości z dnia zaistnienia szkody, poziomu cen z daty jego ustalenia. Wycena odszkodowań zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa powinna być wykonywana w dwóch etapach:

1. Wycena wstępna (przed rozpoczęciem robót budowlanych) – na podstawie dokumentacji technicznej;
2. Wycena końcowa (po zakończeniu prac budowlanych i przekazaniu właścicielowi zajętej części nieruchomości).

Zgodnie z art. 21 Konstytucji RP odszkodowanie musi być słuszne, czyli:

1. Sprawiedliwe – żadna ze stron postępowania nie może być uprzywilejowana.
2. Ekwiwalentne – współmierne do wartości rzeczy utraconej.
3. Odtwarzające – powinno odtworzyć rzecz utraconą.

Wynagrodzenie za stałe zajęcie gruntów pod rury czy linie przesyłowe

Jeśli chodzi o wynagrodzenie z tytułu stałego zajęcia gruntu: stałe zajęcie gruntów pod rury czy linie przesyłowe itp. zobowiązuje posiadacza koncesji do wypłaty okresowych lub jednorazowych wynagrodzeń z tytułu służebności przesyłu. Inwestor może korzystać z trybu służebności w przypadku niemożliwości pozyskania praw do nieruchomości w drodze umownej. Na wartość prawa służebności przesyłu składa się wartość szkody trwałej, równa zmniejszeniu wartości nieruchomości z tytułu lokalizacji urządzenia infrastruktury technicznej i trwałego ograniczenia sposobu jej użytkowania, oraz wynagrodzenie za dalsze korzystanie ze strefy ochronnej przez posiadacza koncesji, równe skapitalizowanemu, rocznemu strumieniowi dochodu z czynszu najmu (dzierżawy) tej strefy ochronnej.

Należy pamiętać, że służebność przesyłu jako ograniczone prawo rzeczowe obciąża całą nieruchomość, chociaż dotyczy przeważnie pasa strefy ochronnej (pasa technologicznego). Stąd przy ustalaniu wynagrodzenia z tytułu ustanowienia prawa służebności uwzględnia się zmniejszenie wartości całej nieruchomości. Ustalenie stawki comiesięcznego wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu uwzględnia następujące elementy wynagrodzenia:

1. wynagrodzenie za wyłączenie gruntu z użytkowania lub współużytkowanie;
2. zadośćuczynienie za zmniejszenie wartości całej nieruchomości, a nie tylko zajętej, na której zostanie posadowiona infrastruktura;
3. rekompensata za utracone korzyści, które właściciel mógłby uzyskać, gdyby nie budowano infrastruktury;
4. rekompensata za zmianę dotychczasowej funkcji nieruchomości na funkcję o mniejszej wartości;
5. pogorszenie warunków korzystania z nieruchomości na skutek posadowienia infrastruktury przesyłowej.

Czasowe lub trwałe zajęcie działki na której znajdują się złoża surowców naturalnych

Jak wynika z powyższego, w Pani przypadku występuje zarówno czasowe, jak i trwałe zajęcie działki, na której znajdują się złoża surowców naturalnych – wobec czego zgodnie z ustawą o gospodarowaniu nieruchomościami korzystnie dla Pani byłoby zawrzeć ugodę, na podstawie której powinno zostać ustalone wynagrodzenie i odszkodowanie z następujących tytułów:

1. opłata za wejście na grunt oraz pogorszenie warunków korzystania z nieruchomości w okresie trwania inwestycji;
2. miesięczny czynsz za dzierżawę gruntów (czasowe zajęcie gruntu) w okresie wykonywania prac inwestycyjnych;
3. odszkodowanie za zniszczenie oraz utracone korzyści z tytułu zajęcia gruntu;
4. odszkodowanie za rekultywację i głęboszowanie zniszczonego terenu oraz przywrócenie go do stanu pierwotnego;
5. wynagrodzenie z tytułu trwałego ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości – z tytułu ustanowienia służebności przesyłu wraz z określeniem podmiotu na rzecz, którego owa służebność ma zostać ustanowiona, na czym miałoby polegać uprawnienie właściciela infrastruktury do korzystania z Pani nieruchomości wraz z określeniem terminu, w którym ma być wykonana służebność, oraz miesięcznego wynagrodzenia za ustanowienie służebności.

Wszystkie te warunki ustalane są drogą negocjacji, ale powinny się opierać na opinii rzeczoznawcy majątkowego. W przypadku niedojścia do porozumienia spór rozstrzyga właściwy sąd powszechny.

Natomiast kwestia usadowienia budynku od urządzenia przesyłowego uzależniona jest od tego, czy przesyłany gaz jest wysoko-, średnio- czy niskociśnieniowy. Dopuszczalna odległość budynku od odwiertu wynosi odpowiednio 0,5 m, 1,5 m i 4 m. Określone jest to w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.) w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Odwiert jest sytuacją tymczasową, aż do zainstalowania urządzenia przesyłowego, a dopiero od niego liczymy odległość budynku.