Złośliwy sąsiad uprzykrzający życie – co robić?

Zakłócanie korzystania z nieruchomości sąsiedniej

Zatem w tym wypadku nie mamy do czynienia z zakłócaniem spokoju w rozumieniu przepisów dotyczących wykroczeń, ale wyłącznie z możliwością realizacji roszczeń o zaprzestanie zakłócania na drodze cywilnej.

Właściciel może korzystać z nieruchomości w każdy – dozwolony przez prawo – sposób. Korzystając jednak ze swojej nieruchomości (mieszkając na niej, prowadząc działalność w zakresie produkcji roślinnej lub zwierzęcej, prowadząc zakład produkcyjny) może oddziaływać na grunt sąsiedni w różny sposób. Prawnicy takie oddziaływanie nazywają immisjami. Immisje – w przeciwieństwie do fizycznego wtargnięcia na grunt sąsiedni, które jest zasadniczo zakazane i nie wchodzi w zakres pojęcia immisji – polegają na czynnościach dokonywanych na własnej nieruchomości, ale których skutki występują na gruncie sąsiednim.

Pojęcie immisji nie jest pojęciem jednolitym. Niektóre oddziaływania na grunt sąsiedni (czyli immisje) są dozwolone – jako stanowiące realizację swojego prawa własności nieruchomości przez właściciela, inne zaś, nadmiernie naruszające interes sąsiada – zakazane, co ma eliminować, a przynajmniej minimalizować konflikty mogące powstać w stosunkach sąsiedzkich. Ustawodawca stara się znaleźć „złoty środek”, który godziłby sprzeczne interesy poszczególnych właścicieli nieruchomości.

Na gruncie polskiego prawa ochrona przed immisjami przewidziana jest w art. 144 w związku z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego (K.c.). Według art. 144 Kodeksu cywilnego właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Jeżeli właściciel nie powstrzymuje się od tych działań, wówczas można wystąpić na podstawie art. 144 w związku z art. 222 § 2 K.c., z powództwem o zaprzestanie naruszeń (czyli negatoryjnym). Ochroną przed immisjami objęty jest nie tylko właściciel.

Konflikt z hałaśliwym sąsiadem

W praktyce najczęściej dochodzi do konfliktów pomiędzy właścicielami nieruchomości znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie. Może się jednak zdarzyć, zwłaszcza w przypadku zakładów przemysłowych, że spokój zakłóca sposób korzystania z dalszej nieruchomości (np. huta wytwarza opary, które znacznie przekraczają dopuszczalne normy, poziom hałasu z cotygodniowej imprezy muzycznej zakłócający sen). Gdyby ochrona obejmowała tylko immisje pochodzące z bezpośredniego sąsiedztwa, byłaby niepełna. Dlatego sąsiedztwo należy rozumieć szeroko – nie tylko bezpośrednie, ale także dalsze. Tylko taka ochrona może w pełni chronić interesy korzystających z nieruchomości.

Wedle art. 144 K.c. właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze:

• społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości,
• stosunków miejscowych.

Takie elastyczne sformułowanie ma umożliwić sprawiedliwe dostosowanie rozstrzygnięcia do konkretnej sprawy.

Pojęcie „przeciętnej miary” jest wyznaczane przez czynniki obiektywne, wolne od subiektywnych odczuć sąsiadów (np. jeśli sąsiednią nieruchomością jest lokalna kotłownia, to możemy w większym stopniu dopuścić się emisji dymu niż jeśli sąsiednią nieruchomością byłoby sanatorium dla chorych na astmę). Tak np. Sąd Najwyższy – Izba Cywilna i Administracyjna w wyroku z dnia 22 listopada 1985 r. (II CR 149/85; OSNCP 1986 r. nr 10, poz. 162) stwierdził, że ocena „przeciętnej miary”, w rozumieniu art. 144 K.c. powinna być dokonywana na podstawie obiektywnych warunków panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć osób, których przestrzeń w miejscu zamieszkania w następstwie realizacji dalszych inwestycji (budowania dalszego budynku mieszkalnego) uległaby ograniczeniu. Z kolei w wyroku z dnia 28 grudnia 1979 r. (III CRN 249/79; OSNCP 1980 r. nr 7-8 poz. 144) Sąd Najwyższy – Izba Cywilna przyjął, że pojęcie „przeciętna miara” zakłada obowiązek biernego znoszenia oddziaływania we wszelkiej postaci w określonym stopniu, jeżeli to oddziaływanie nie ma charakteru szykany. Elementem konkretnie współokreślającym przeciętną miarę jest społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości.

Korzystanie z nieruchomości przy uwzględnieniu jej społecznych uwarunkowań

Przy ustalaniu społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości należy brać pod uwagę obydwie nieruchomości, tzn. nieruchomość dotkniętą zakłóceniami, jak i nieruchomość, z której zakłócenia są emitowane. Kryterium społeczno-gospodarcze należy rozumieć w ten sposób [zobacz T. Dybowski „Ochrona własności w polskim prawie cywilnym (rei vindicatio – actio negatoria)” Warszawa 1969 r. s. 324], że dozwolone są takie zakłócenia, które:

• wynikają z normalnej eksploatacji nieruchomości, z której zakłócenia są emitowane,
• nie naruszają normalnej eksploatacji nieruchomości dotkniętej zakłóceniami.

Korzystanie z nieruchomości, przy uwzględnieniu jej społecznych uwarunkowań, wynika z charakteru nieruchomości. Jest inne np. w przypadku nieruchomości znajdujących się w miejscowości uzdrowiskowej, a inne z nieruchomości lokalowej znajdującej się w centrum dużego miasta. Przeznaczenie terenów zasadniczo określone jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli planu nie ma, przeznaczenie gruntu może określać decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu (zobacz ustawę z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; Dz. U. 2003 r. Nr 80 poz. 717). Przy uwzględnieniu społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości należy uwzględniać także jej dotychczasowy sposób korzystania.

Termin „stosunki miejscowe” odnosi się zarówno do miejsca, jak i czasu (zobacz orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 3 lipca 1969 r.; II CR 208/69; OSPiKA 1971 r. nr 5 poz. 87). Istotne znaczenie ma tu charakter środowiska miejscowego: miasto czy wieś, okolica rolnicza czy np. przemysłowa. Należy tu też mieć na uwadze przewidywany rozwój stosunków miejscowych.

Generalnie, dla oceny czy w danym przypadku określone działanie właściciela nieruchomości sąsiedniej będzie zakazane, czy też nie, decydować będzie zdrowy rozsądek.

Jak zmusić sąsiada do zaniechania naruszeń prawa własności nieruchomości?

Roszczenie negatoryjne wynika z prawa własności (art. 140 K.c.). Przewidziane zostało w art. 222 § 2 K.c. Zgodnie z jego treścią, przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób, aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. Aby skutecznie wystąpić z roszczeniem negatoryjnym, właściciel powinien być więc we władaniu nieruchomości.

Na podstawie roszczenia negatoryjnego właściciel nieruchomości może żądać:

1. przywrócenia stanu zgodnego z prawem,
2. zaniechania naruszeń.

Właściciel nieruchomości może w konkretnej sprawie skutecznie żądać – stosownie do okoliczności – bądź każdego z tych działań osobno, bądź łącznie obydwu.

Sąd, zakazując dalszych naruszeń prawa własności nieruchomości, zobowiązany jest wskazać w orzeczeniu, o jakie naruszenia w danym przypadku chodzi. Korzystne jest także umocowanie przez sąd powoda do dokonania konkretnych czynności na wypadek niewykonania ich przez pozwanego w wyznaczonym w wyroku terminie. Niezbędne jest w takim przypadku zgłoszenie takiego żądania przez pozwanego przed rozstrzygnięciem sprawy.

Roszczenie negatoryjne nie ulega przedawnieniu.

Zgodnie z art. 13 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U. 2005 r. Nr 167 poz. 1398), od pozwu takiego, a więc w sprawie o prawa majątkowe, pobierana jest opłata stosunkowa, która wynosi 5% wartości przedmiotu sporu, jednak nie mniej niż 30 zł i nie więcej niż 100 000 zł.