Zgoda współwłaścicieli na zamieszkanie

Zgoda współwłaścicieli na zamieszkanie osoby trzeciej w mieszkaniu

Odpowiedź na Pańskie pytanie dotyczące zgody współwłaścicieli na zamieszkanie osoby trzeciej w ich mieszkaniu należy zacząć od naświetlenia stosunku prawnego, który łączy Pana, Pańskiego brata i ojczyma – wraz z konsekwencjami prawnymi, które z niego wynikają. Ów stosunek prawny jest współwłasnością w częściach ułamkowych (każdy ze współwłaścicieli posiada po 1/3 udziałów w prawie własności mieszkania).

Zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego (w skrócie: K.c.) każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Na podstawie art. 199 K.c. do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Czy darowizna lub sprzedaż własnego udziału w mieszkaniu wymaga zgody pozostałych współwłaścicieli?

Zatem o ile darowizna lub sprzedaż własnego udziału nie wymaga zgody pozostałych współwłaścicieli, to już do dokonania czynności przekraczającej zwykły zarząd (wynajęcia, użyczenia mieszkania osobie trzeciej) potrzebna będzie zgoda wszystkich współwłaścicieli (albo stosowne orzeczenie sądu, które ową zgodę zastąpi).

W Wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 września 2001 r. (IV SA 752/99) stwierdzono, że „przez czynności zwykłego zarządu (art. 199 K.c.) należy rozumieć załatwianie bieżących spraw i związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia, wszystko zaś, co się w tych granicach nie mieści, należy do spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu”.

Stwierdzić więc należy, że w sytuacji, gdyby do mieszkania miała wprowadzić się Pańska córka (i oczywiście korzystać z niego), będzie wymagana zgoda wszystkich współwłaścicieli na jej zamieszkanie, gdyż jest to czynność przekraczająca zwykły zarząd rzeczą.

Każde zaakceptowane korzystanie z rzeczy cudzej powoduje powstanie stosunku prawnego pomiędzy właścicielem (współwłaścicielami) rzeczy a osobą trzecią, która korzysta z rzeczy. Zatem zarówno w sytuacji, gdy Pańska córka wprowadzi się do mieszkania, jak i w przypadku, gdy korzystać będzie z niego wnuk Pańskiego ojczyma, to między nimi a współwłaścicielami powstaje stosunek prawny.

Najbardziej realnymi stosunkami prawnymi, jakie mogą powstać w tej sytuacji jest najem lub użyczenie.

Umowa najmu mieszkania

Zgodnie z art. 659 § 1 K.c. przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Oczywiście umowę najmu można zawrzeć na czas określony, co powoduje, że po upływie tego okresu osoba traci uprawnienie do korzystania z mieszkania i w konsekwencji może zostać eksmitowana na podstawie wyroku sądu.

Zakładam jednakże, że wnuk ojczyma nie jest zainteresowany płaceniem czynszu, a jej świadczeniem za możliwość korzystania z mieszkania będzie świadczenie niepieniężne, tj. opieka nad ojczymem. W takim przypadku nie jest możliwe zawarcie umowy najmu, gdyż przepis wyraźnie mówi o płaceniu czynszu (a więc o świadczeniu pieniężnym).

Odnośnie do pytania o potencjalne wprowadzenie się do mieszkania żony wnuka, to stwierdzić należy, że generalnie będzie ona mogła zamieszkać razem z małżonkiem, a to ze względu na treść art. 28¹ Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (w skrócie: K.r.o.):

„Jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi małżonek jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny. Przepis ten stosuje się odpowiednio do przedmiotów urządzenia domowego”.

Jeżeli jednak do nawiązania najmu z wnukiem Pańskiego ojczyma dojdzie przed zawarciem małżeństwa, to małżonka nie stanie się z mocy prawa najemcą lokalu (i będzie musiała się wyprowadzić, gdy jej mąż utraci tytuł do lokalu).

Zgodnie bowiem z art. 680¹ § 1 K.c. małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa albo rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków, do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej.

Umowa użyczenia mieszkania

Najbardziej odpowiednią formą uregulowania sytuacji, w której wnuk ojczyma będzie zamieszkiwał w lokalu, którego są Państwo współwłaścicielami, i pomagał Pańskiemu ojczymowi, a jednocześnie prawo to będzie mu przysługiwało tylko czasowo, będzie moim zadaniem umowa użyczenia lokalu.

Stosunek prawny użyczenia regulują m.in. następujące przepisy K.c.:

Art. 710. Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.

Art. 712 § 2. Bez zgody użyczającego biorący nie może oddać rzeczy użyczonej osobie trzeciej do używania.

Art. 715. Jeżeli umowa użyczenia została zawarta na czas nieoznaczony, użyczenie kończy się, gdy biorący uczynił z rzeczy użytek odpowiadający umowie albo gdy upłynął czas, w którym mógł ten użytek uczynić.

Art. 718 § 1. Po zakończeniu użyczenia biorący do używania obowiązany jest zwrócić użyczającemu rzecz w stanie nie pogorszonym; jednakże biorący nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.

Użyczenie będzie korzystne dla uregulowania sytuacji zamieszkania wnuka w Państwa mieszkaniu z następujących powodów:

• ewentualna małżonka wnuka nie stanie biorącym w użyczenie (nawet gdyby kolejną umowę zawarto już w trakcie trwania małżeństwa);
• umowa użyczenia może być uregulowana jako umowa czasowa;
• w trakcie użyczenia biorący w użyczenie ma obowiązek dbać o mieszkanie;
• po zakończeniu umowy będzie on miał obowiązek zwrócić rzecz (tj. wyprowadzić się z mieszkania);
• można ją zawrzeć w formie pisemnej (do celów dowodowych).

Ważne jest jednak to, że obowiązek świadczenia opieki nie powinien być wymieniony w tej umowie (gdyż jest ona bezpłatna, tj. bez obowiązku świadczenia wzajemnego). Ten obowiązek powinien zostać już zatem ustalony na podstawie odrębnej umowy między ojczymem a jego wnukiem.