Zgoda wspólnoty mieszkaniowej na zmianę sposobu użytkowania lokalu

Czy wspólnota mieszkaniowa ma prawo do ingerowania w wykonywanie prawa własności przez jej członków?

Przechodząc do odpowiedzi na przedstawione pytanie, należy zauważyć, iż zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903) „ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana”.

Pani wspólnota mieszkaniowa liczy, jak się domyślam, ponad siedem lokali. Według art. 20 ust. 1 wyżej wymienionej ustawy:

„Art. 20. 1. Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona”.

Proszę zwrócić uwagę na art. 22 ustawy o własności lokali, który stanowi:

„Art. 22. 1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.

2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:

1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,

2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego,

3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,

4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,

5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,

5a) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,

6) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,

6a) nabycie nieruchomości,

7) wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16,

8) ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną,

9) udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych,

10) określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej”.

Zmiana sposobu użytkowania lokalu

Kwestią kluczową w Pani przypadku jest udzielenie odpowiedzi na pytanie, czy zmiana sposobu użytkowania lokalu mieści się w katalogu czynności wskazanych w wyżej cytowanym art. 22 ust. 3, do podjęcia których potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tych czynności.

W uzasadnieniu wyroku z dnia 3 kwietnia 2009 r. (sygn. akt II CSK 600/08) Sąd Najwyższy uznał, iż uchwały właścicieli są podejmowane w sprawach czynności przekraczających zakres zarządu nieruchomością wspólną wymienionych przykładowo w art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali. Czynności te dotyczą jednak wyłącznie spraw zarządu nieruchomością wspólną. Właściciele lokali nie mogą zatem podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali. Tę sferę normują bezwzględnie obowiązujące przepisy prawa rzeczowego: art. 140, art. 222 § 2 oraz art. 144 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.; w skrócie K.c.).

Według wspomnianego przepisu art. 140 Kodeksu cywilnego: „W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”. Zatem wspólnota mieszkaniowa nie ma prawa do ingerowania w wykonywanie prawa własności przez jej członków.

Ustawodawca w art. 144 K.c. wskazał:

„Art. 144. Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”.

Natomiast art. 222 § 2 K.c. stanowi:

„§ 2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń”.

Naruszenie prawa własności

Treść ostatniego z przytoczonych przepisów przyznaje właścicielowi, którego prawo własności jest przez takie działania naruszane, możliwość domagania się przed sądem przywrócenia stanu zgodnego z prawem oraz zaniechania tych naruszeń.

Dla dalszych rozważań należy wyjaśnić pojęcie nieruchomości wspólnej, a zatem w tym temacie na uwagę zasługuje wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 22 stycznia 2010 r. (sygn. akt II SA/Gl 115/09). W tym wyroku zinterpretowano pojęcie nieruchomości wspólnej w sposób następujący: „Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W myśl przyjętych w doktrynie i judykaturze poglądów za elementy takie uważa się fundamenty, dach, ściany nośne, klatkę schodową, przewody, instalacje wodne, ogrzewcze itp.”.

W okolicznościach danego stanu faktycznego znaczący pogląd został zaprezentowany w wyroku z dnia 16 stycznia 2008 r. (sygn. akt IV CSK 393/07), w którym to Sąd Najwyższy uznał, iż „zmiana przeznaczenia lokalu należącego do innego członka wspólnoty nie mieści się w katalogu czynności wymienionych w art. 22 ustawy z 1994 r. o własności lokali, a tym samym rozpoznawanie sprawy w kontekście tego przepisu nie znajduje uzasadnienia prawnego”.

Reasumując, należy stwierdzić, iż w przypadku zmiany sposobu użytkowania części lokalu mieszkalnego stanowiącego Pani wyłączną własność nie jest wymagana zgoda właścicieli pozostałych lokali mieszkalnych. Proszę mieć jednak na uwadze, iż w przypadku gdyby zmiana przeznaczenia lokalu z mieszkalnego na użytkowy wiązała się z koniecznością zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej bądź przebudową ingerującą w nieruchomość wspólną – wówczas do dokonania tej czynności wymagana będzie uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności.