Zgoda sądu opiekuńczego na darowanie nieruchomości małoletniemu dziecku

Darowanie mieszkania obciążonego hipoteką nieletniemu dziecku

Optymalną możliwością, która pozwoli Panu uchronić (choć nigdy do końca, o czym w dalszej części odpowiedzi) nabyte mieszkanie przed skierowaniem egzekucji w stosunku do tego składnika majątku, jest darowanie go bliskiej dorosłej osobie. Ponieważ lokal jest zapewne obciążony hipoteką, jego darowizna na rzecz osoby niemającej pełnej zdolności do czynności prawnych (kilkuletniego dziecka) będzie wymagać zgody sądu opiekuńczego; może Pan rozważyć jednak i tę ewentualność.

Na dokonanie darowizny obciążonego hipoteką lokalu zgoda wierzyciela hipotecznego (np. banku) nie jest wymagana niezależnie od tego, co ewentualnie wynika z umowy kredytowej. Przepis art. 72 ustawy o księgach wieczystych i hipotece zakazuje wprost takich postanowień, gdyż niedopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki.

Czy rodzic musi mieć zgodę sądu opiekuńczego na przekazanie dziecku darowizny mieszkania?

Darowizna zadłużonej nieruchomości lokalowej stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd majątkiem dziecka, dlatego na jej dokonanie przedstawiciele ustawowi dziecka obowiązani są bezwzględnie uzyskać zgodę sądu. Jak wynika z art. 101 § 3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, rodzice nie mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu ani wyrażać zgody na dokonywanie takich czynności przez dziecko.

Konsekwencje braku zezwolenia sądu opiekuńczego na dokonanie czynności przekraczających zwykły zarząd majątkiem dziecka

Miernikiem czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu jest ciężar gatunkowy dokonywanej czynności, jej skutków w sferze majątku małoletniego, wartości przedmiotu danej czynności oraz szeroko pojęte dobro dziecka i ochrona jego interesów życiowych. Konsekwencją braku zezwolenia sądu opiekuńczego z art. 101 § 3 K.r.o. jest nieważność dokonanej czynności (uchwała pełnego składu Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z dnia 30 kwietnia 1977 r., sygn. akt III CZP 73/77, OSNCP 1973, Nr 2, poz. 19). Rodzice mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego przewidzianego w art. 101 § 3 K.r.o. nabywać dla małoletniego dziecka nieruchomości na podstawie darowizny w stanie wolnym od zobowiązań wobec darczyńcy lub osób trzecich.

Aby uzyskać stosowne zezwolenie, rodzice (lub jedno z nich) powinni skierować wniosek do sądu opiekuńczego, którym jest sąd rodzinny, a dokładniej określony wydział sądu rejonowego, właściwy według miejsca zamieszkania dziecka (art. 568 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego). Drugi rodzic będzie wysłuchany przez sąd w toku sprawy. Wniosek podlega stałej opłacie sądowej w wysokości 40 zł (art. 23 pkt 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Sprawa podlega rozpoznaniu w postępowaniu nieprocesowym, co oznacza, że nie ma powoda i pozwanego, lecz wnioskodawca i uczestnicy postępowania. Wniosek powinien podawać argumentację uzasadniającą czynność – powody, dla których chce Pan obdarować dziecko takim majątkiem. Może Pan spodziewać się także pytań o stan spłaty kredytu, czy ma Pan środki na spłatę, jak wpłynie zawarcie umowy darowizny na sytuację majątkową dziecka.

Sąd wydaje postanowienie w sprawie udzielenia zezwolenia (pozytywne lub negatywne); przysługuje od takiego rozstrzygnięcia apelacja. Postanowienie będzie skuteczne i wykonalne dopiero po jego uprawomocnieniu się, nie można go już później zmienić ani uchylić (art. 584 K.p.c.). Umowę darowizny można będzie zawrzeć po uprawomocnieniu się postanowienia, co nastąpi po trzech tygodniach od jego wydania.

Czynność prawna dłużnika dokonana z pokrzywdzeniem wierzycieli

Jeśli wyłącznym motywem chęci obdarowania dziecka jest uniknięcie skierowania egzekucji istniejących długów do tego majątku, to proszę mieć świadomość, iż nie do końca ochroni to darowany majątek. Zgodnie z treścią przepisu art. 527 § 1 Kodeksu cywilnego, gdy wskutek czynności prawnej dłużnika, dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli, osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, każdy z wierzycieli może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną w stosunku do niego (w drodze powództwa skierowanego do sądu), jeżeli dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a osoba trzecia o tym wiedziała lub przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć.

Dokonanie darowizny na rzecz osób bliskich z pokrzywdzeniem wierzyciela

Dokonanie darowizny (a więc nieodpłatnej czynności prawnej) na rzecz osób bliskich znacznie ułatwia wierzycielowi dowodzenie przed sądem. Wierzyciele (w tym także Skarb Państwa, ZUS) mogą w ten sposób pozwać Pana dziecko (także małoletnie), gdyż to ono będzie tą osobą trzecią, która uzyskała korzyść majątkową. Powództwo może zostać wniesione w terminie 5 lat od dnia dokonania czynności, tj. od dnia zawarcia umowy darowizny (art. 534 K.c.). Tzw. skarga pauliańska może być skierowana także przeciwko dorosłej osobie trzeciej obdarowanej przez Pana mieszkaniem.

Skutki podatkowe darowizny od ojca dla dziecka

Chciałabym też przedstawić Panu skutki podatkowe, jakie wynikają z zawarcia umowy darowizny. Otóż, na podstawie art. 4a ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz. U. z 2009 r. Nr 93, poz. 768 ze zm.), zwalnia się od tego podatku nabycie własności rzeczy i praw majątkowych przez małżonka, zstępnych (dzieci, wnuki), wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, jeżeli zgłoszą nabycie własności rzeczy i praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego.

W przypadku umowy darowizny obowiązek podatkowy powstaje z chwilą spełnienia przyrzeczonego świadczenia, a jeśli umowa zawarta zostanie w formie aktu notarialnego – z chwilą złożenia oświadczenia woli darczyńcy. Zawarcie umowy darowizny w formie aktu notarialnego skutkuje tym, iż to notariusz informuje właściwy urząd skarbowy o zawarciu umowy, strony czynności są od tego zwolnione, zachowując oczywiście ustawowe prawo do zwolnienia darowizny z podatku. Gdyby miał Pan możliwość obdarowania bliskiej osoby, o której mowa w ww. przepisie art. 4a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, to czynność prawna darowizny będzie zwolniona od podatku niezależnie od tego, kiedy sam nabył Pan przekazane w ten sposób mieszkanie. Jeśli nie będzie to osoba z kręgu najbliższej rodziny, należy liczyć się z koniecznością zapłaty podatku od uczynionej darowizny w wysokości zależnej od grupy podatkowej (jednej z trzech), do której ta osoba należy.

Umowa darowizny nie jest natomiast formą odpłatnego zbycia, które podlega pod przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeśli zbycie własności nieruchomości lub innych określonych praw do lokalu nastąpi przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Czy umowa darowizny podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Warto też zwrócić uwagę (co powinien Państwu wyjaśnić notariusz przed dokonaniem czynności), iż umowa darowizny może podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w części, w jakiej obdarowany przejmuje długi lub ciężary związane z przedmiotem darowizny albo zobowiązania darczyńcy (jak kredyt) – art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. d) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz. U. z 2007 r. Nr 68, poz. 450 ze zm.). Obowiązek podatkowy ciąży wówczas na obdarowanym, zależy od wartości długów, ciężarów albo przejętych zobowiązań; stawka podatku wynosi 2%.