Zgoda gminy na zameldowanie

Domeldowanie osób trzecich w mieszkaniu należącym do gminy

Niestety prawdopodobnie gmina działa zgodnie z prawem i w tym przypadku ma Pan wpływ na niewiele spraw. Kwestie związane z wynajmem lokali mieszkalnych z zasobu komunalnego gminy regulują w pierwszym rzędzie Kodeks cywilny (skrótowo: K.c.) oraz ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (skrótowo: u.o.p.l.).

Zgodnie z przepisami K.c. najemca może rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania. W razie oddania rzeczy osobie trzeciej zarówno najemca, jak i osoba trzecia są odpowiedzialni względem wynajmującego za to, że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu. Art. 688² K.c. stanowi wyraźnie w odniesieniu do lokali: „Bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Zgoda wynajmującego nie jest wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym”.

U.o.p.l. wskazuje jednak wprost, że: „Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela”.

Oddanie do użytkowania wynajmowanego lokalu osobie trzeciej bez zgody gminy

Zazwyczaj właśnie gminy wpisują do swoich umów z lokatorami taki zapis, z którego wynika konieczność uzyskania zgody na oddanie komuś lokalu lub jego części w podnajem lub bezpłatne używanie. Jeśli zatem umowa najmu łącząca Pańską babcię z gminą zawiera taki zapis, to oczywiście zameldowanie Pana było niewłaściwe o tyle, że potwierdziło stan oddania do używania (sam meldunek nie tworzy prawa do lokalu w żaden sposób). Skoro fakt ten został ustalony, a przed jego zaistnieniem babcia nie uzyskała najpierw zgody właściciela lokalu (gminy) na oddanie w użytkowanie swojego lokalu właśnie Panu, to gmina, zgodnie z cytowanym wyżej art. 11 ust. 2 pkt. 3 u.o.p.l., ma prawo wypowiedzieć babci umowę. To prawo właściciela i tylko on może zdecydować, czy i – ewentualnie – kiedy z niego skorzysta.

Podobnie jest z wyrażeniem zgody na zamieszkanie w lokalu innych osób niż najemca lub na podnajem. Właściciel w tym zakresie ma pełną swobodę. Jedynym ograniczeniem jest zdanie drugie cytowanego wyżej art. 688² K.c., który wyłącza spod konieczności uzyskania zgody osoby, co do których najemca zobowiązany jest do alimentacji. Dziadkowie nie są zobowiązani z mocy prawa do alimentowania dorosłych wnuków. Taki obowiązek musi zostać ustalony w wyroku sądowym. Wobec osoby dorosłej będącej w stanie samodzielnie się utrzymać osoba, która według ustawy byłaby zobowiązana do alimentów, może zostać sądownie zmuszona do ich płacenia tylko wówczas, gdy uprawniony do alimentów znajduje się w niedostatku, to znaczy że nie jest w stanie zapewnić sobie niezbędnych kosztów utrzymania. Takiego obowiązku nie ma babcia wobec Pana, aby zatem mógł Pan z nią zamieszkać, musielibyście uzyskać na to zgodę gminy.

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu komunalnego 

Ani Kodeks cywilny, ani ustawa o ochronie praw lokatorów nie zawierają ograniczeń wiekowych, jeśli chodzi o możliwość wypowiedzenia umowy najmu. Jeśli zatem zaistnieją przesłanki, o których mowa w art. 11 u.o.p.l., właściciel może wypowiedzieć najem niezależnie od wieku czy stanu zdrowia najemcy.

Jeśli nie wymelduje się Pan (aczkolwiek zameldowanie, jak już stwierdziłam wyżej, nie potwierdza prawa do zamieszkania w lokalu) i nie opuści lokalu (bo chodzi tu o korzystanie – faktyczne bezpłatne użytkowanie lokalu), to gmina ma pełne prawo wypowiedzieć babci najem. W takiej sytuacji jeśli się Państwo nie wyprowadzą, gmina będzie zmuszona do wystąpienia do sądu z pozwem o nakazanie opróżnienia lokalu. Musi być Pan bowiem świadomy, że gmina sama nie może wyrzucić kogoś siłą z mieszkania. Do dokonania eksmisji potrzebne jest uzyskanie wyroku sądowego ustalającego nakaz opuszczenia lokalu z uwagi na brak tytułu prawnego do jego zamieszkiwania. Dopiero wówczas sprawę można zgłosić do komornika, który jest instytucją właściwą do wykonywania wyroków sądowych.

Uprawnienia do lokalu socjalnego

U.o.p.l. reguluje także kwestie związane z eksmisją lokatorów, którzy nie posiadają tytułu prawnego do lokalu (także tych, którym wypowiedziano umowę najmu). Zgodnie z art. 14 tego aktu prawnego w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego, orzeka biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną. Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:

1. kobiety w ciąży;
2. małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej (Dz. U. z 1998 r. Nr 64, poz. 414, z późn. zm.) lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą;
3. obłożnie chorych;
4. emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej;
5. osoby posiadającej status bezrobotnego;
6. osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały

– chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

Biorąc pod uwagę, że babcia jest ciężko chora, być może kwalifikuje się do którejś z kategorii (obłożnie chorych, emerytów, rencistów). Pan także kwalifikuje się do przyznania prawa do lokalu socjalnego, ponieważ jest Pan jedynym opiekunem małoletniego dziecka.

Odszkodowanie za zajmowanie mieszkania bez tytułu prawnego

Tak więc, nawet jeśli gmina zdecyduje się na wypowiedzenie umowy najmu babci, to czas do eksmisji wydłuży się znacznie poprzez konieczność uzyskania wyroku, a następnie przygotowania lokalu socjalnego. Zgodnie z art. 18 u.o.p.l. osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Odszkodowanie, o którym mowa , odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać odszkodowania uzupełniającego. Osoby uprawnione do lokalu zamiennego albo socjalnego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł.

W mojej ocenie może Pan zrobić jeszcze jedno, aczkolwiek obawiam się, że gmina nie zgodzi się na takie rozwiązanie. W chwili obecnej można spróbować naprawić tę sytuację. Musiałby Pan wymeldować się od babci, aby doprowadzić do stanu zgodnego z prawem. Następnie po zgromadzeniu dokumentacji medycznej dotyczącej stanu zdrowia babci i potrzeby opieki nad nią babcia powinna wystąpić do gminy o wyrażenie zgody na zamieszkanie Pana w charakterze opiekuna. Być może taka argumentacja przedstawiona drogą formalną, na piśmie wpłynęłaby na stanowisko gminy. Gdyby się nie udało, Pańska sytuacja nie uległaby zmianie, ponieważ zamieszkując nadal u babci (bez zameldowania nawet) miałby Pan prawo do lokalu socjalnego na wypadek, gdyby gmina wystąpiła do sądu o nakazanie opuszczenia przez Pana lokalu wynajmowanego babci.