Zgoda dożywotnika na sprzedaż nieruchomości

Czy na sprzedaż nieruchomości otrzymanej w umowie dożywocia jest potrzebna zgoda dożywotnika?

Jak wynika z treści załączonego dokumentu, w 2000 r. rodzice przekazali Panu w drodze umowy o dożywocie nieruchomości stanowiące przedmiot ich małżeńskiej wspólności ustawowej, wchodzące w skład gospodarstwa rolnego o powierzchni 10 ha. W konsekwencji tej czynności prawnej zostali uznani za osoby, które trwale zaprzestały prowadzenia działalności rolniczej i mogli nabyć prawo do renty z ubezpieczenia społecznego rolników. Pan natomiast jest wyłącznym właścicielem uprawnionym do pełnego decydowania o losach swej własności, bez konieczności konsultowania decyzji z ojcem (dożywotnikiem), dotyczy to także sprzedaży części gospodarstwa. Jak podkreślił Sąd Najwyższy we wciąż aktualnym orzeczeniu z dnia 12 października 1973 r. (sygn. akt III CRN 194/73, OSPiKA 1974, nr 7-8, poz. 156), „obciążenie nieruchomości prawem dożywocia nie wyłącza, a nawet nie ogranicza możliwości rozporządzania nią przez aktualnego właściciela i to zarówno odpłatnie, jak i w drodze umowy darowizny. Zgoda dożywotnika niezależnie od tego, czy jest on zbywcą nieruchomości na podstawie umowy dożywocia czy też osobą bliską takiego zbywcy, nie jest wymagana”. W praktyce jednak sprzedaż nieruchomości obciążonej prawem dożywocia stanowi problem, ponieważ trudno będzie Panu znaleźć nabywcę i osiągnąć atrakcyjną cenę, dlatego w dalszej części odpowiedzi wskazuję rozwiązanie tego problemu, które może Pan rozważyć. 

Zgodnie z treścią przepisu art. 910 § 1 Kodeksu cywilnego (dalej – K.c.) przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. Do takiego obciążenia stosuje się odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych. Prawo dożywocia ustanowione na rzecz kilku osób ulega w razie śmierci jednej z tych osób odpowiedniemu zmniejszeniu (art. 911 K.c.). Jest to prawo niezbywalne (art. 912 K.c.). Prawo dożywocia jest ujawniane w dziale trzecim księgi wieczystej, w Pana przypadku prowadzonej łącznie dla wszystkich nieruchomości rolnych wchodzących w skład otrzymanego gospodarstwa rolnego, jak wynika z załączonej umowy.

Zbycie otrzymanej nieruchomości przez zobowiązanego z tytułu umowy o dożywocie

Skoro do prawa dożywocia ustawodawca nakazuje odpowiednio stosować przepisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych (np. hipoteki, służebności, użytkowania), to wyprowadzić trzeba z tego jednoznaczny wniosek: osoba, której służy prawo dożywocia, nie ma już wpływu na rozporządzenie prawem własności przez aktualnego właściciela, podobnie jak uprawniony z tytułu ograniczonego prawa rzeczowego. Innymi słowy, nie może skutecznie zablokować takiego rozporządzenia, domagać się respektowania swej woli, nie ma podstaw prawnych, by dożywotnik wyrażał zgodę na działania właściciela (np. sprzedaż nieruchomości) w formie podpisu, oświadczenia czy jakkolwiek inaczej. Brak warunku zgody uprawnionego z tytułu dożywocia na zbycie nieruchomości wynika także z art. 914 K.c., zgodnie z którym jeżeli zobowiązany z tytułu umowy o dożywocie zbył otrzymaną nieruchomość, dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa.

Zastrzeżenia w umowie o dożywocie uniemożliwiające sprzedaż nieruchomości przed śmiercią dożywotnika

Jeśli według ustawy prawo jest zbywalne (a takim zbywalnym prawem jest prawo własności – przyp. aut.), to nie można przez czynność prawną wyłączyć ani ograniczyć uprawnienia do przeniesienia, obciążenia, zmiany lub zniesienia tego prawa (art. 57 § 1 K.c.). Dopuszczalne jest jednak zobowiązanie się, że uprawniony nie dokona oznaczonych rozporządzeń prawem (art. 57 § 2 K.c.). Tylko gdyby w umowie o dożywocie czy w innej późniejszej umowie lub jednostronnym oświadczeniu woli zobowiązał się Pan wobec rodziców lub ojca, że nie dokona zbycia żadnej części gospodarstwa rolnego, byłaby to podstawa do wyrażania przez ojca sprzeciwu wobec planowanej sprzedaży nieruchomości, ale i tak mogłaby ona dojść do skutku, a ojcu przysługiwałoby tylko roszczenie o naprawienie ewentualnej szkody z tytułu niedotrzymania przez Pana zobowiązania. Zastrzeżenie takie jest bowiem skuteczne tylko pomiędzy stronami i nie dotyczy stosunków z osobami trzecimi. Takiego zastrzeżenia w załączonej umowie nie ma.

Wykreślenie prawa do dożywocia z jednej z kilku działek rolnych

Brak konieczności uzyskiwania zgody ojca (dożywotnika) na sprzedaż jednej czy kilku działek rolnych, wchodzących w skład otrzymanego od rodziców gospodarstwa rolnego nie zmienia jednak faktu, że znalezienie dla nich nabywcy może być trudne. Proszę rozważyć, już po uzgodnieniu z ojcem, czy nie można by przeprowadzić czynności zrzeczenia się przez niego prawa dożywocia, a następnie wykreślenia prawa z księgi wieczystej celem jej „oczyszczenia”, co umożliwiłoby zapewne szybsze znalezienie nabywcy i osiągnięcie znacznie korzystniejszej ceny sprzedaży. W zamian za to mógłby Pan ustanowić na rzecz ojca dożywotnią nieodpłatną służebność osobistą mieszkania, z analogicznym zakresem uprawnień, które służą mu teraz z tytułu dożywocia. Jeśli na otrzymane nieruchomości rozszerzona została wspólność majątkowa małżeńska po Pańskim ślubie w 2003 r., to oświadczenie o ustanowieniu służebności musi złożyć także drugi współwłaściciel, czyli Pańska żona. W treści oświadczenia o ustanowieniu tego prawa także można dowolnie uregulować, kto będzie pokrywać opłaty, jakie pomieszczenia w domu zostaną przeznaczone do wyłącznego użytku uprawnionego z tytułu służebności etc.

Gdzie należy złożyć oświadczenie o zrzeczeniu się dożywocia?

Oświadczenie o zrzeczeniu się prawa dożywocia, do którego stosuje się – jak już wskazałam wyżej – odpowiednio przepisy o ograniczonych prawach rzeczowych, powinno zostać złożone w formie pisemnej z notarialnie poświadczonym podpisem. Jak stanowi przepis art. 246 § 1 K.c., jeżeli uprawniony zrzeka się ograniczonego prawa rzeczowego, prawo to wygasa. Oświadczenie o zrzeczeniu się prawa powinno być złożone właścicielowi rzeczy obciążonej (art. 246 § 2 K.c.). Wskutek takiego oświadczenia prawo dożywocia będzie mogło zostać wykreślone z księgi wieczystej. Jeżeli prawo było ujawnione w księdze wieczystej, do jego wygaśnięcia niezbędne jest bowiem wykreślenie tego prawa z księgi wieczystej. Oświadczenie o zrzeczeniu się służebności wymaga dla swej skuteczności dochowania co najmniej formy pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym (lub zależnie od woli składającego „silniejszej” formy aktu notarialnego), w przeciwnym razie sąd wieczystoksięgowy odmówi wykreślenia prawa. W myśl art. 31 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (j.t.: Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.), wpis może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentu. W ten sposób uzyska Pan stan braku obciążenia nieruchomości, umożliwiający zaoferowanie jej do sprzedaży, zawarcie korzystniejszej umowy z nabywcą i wydzielenie do odrębnej księgi wieczystej sprzedanych działek rolnych lub ich części.

Zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania

Kolejnym krokiem będzie ustanowienie przez Pana (lub także Pańską żonę, jeżeli nieruchomości wchodzą aktualnie w skład Państwa majątku wspólnego, a nie wyłącznie Pańskiego majątku osobistego) dożywotniej służebności osobistej mieszkania na rzecz ojca. Wedle przepisu art. 298 K.c. zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych. Treść służebności może być uregulowana w sposób bardziej szczegółowy, analogicznie jak w § 5 załączonej umowy. Mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku (art. 302 § 1 K.c.). Służebność osobista także jest niezbywalna i wygasa najpóźniej z chwilą śmierci uprawnionego (art. 299 i 300 K.c.). Niezbywalność nie oznacza jednak niemożności zrzeczenia się prawa, co uprawniony zawsze może uczynić. Z oczywistych względów zrzeczenie się prawa dożywocia, które gwarantuje zamieszkanie Pańskiemu ojcu, wymaga zaufania w stosunkach rodzinnych oraz pewności, że czasowe pozbawienie tytułu prawnego do nieruchomości nie będzie dla ojca zagrożeniem, a Pan zapewni mu służebność po finalizacji sprzedaży. 

Gdzie można uzyskać numer księgi wieczystej nieruchomości?

Jeśli księga papierowa została przeniesiona do systemu informatycznego (tzw. migracja ksiąg), to jej nowy numer może Pan uzyskać w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego, właściwego według miejsca położenia nieruchomości, podając dotychczasowy numer i dane właściciela, ewentualnie także numery ewidencyjne działek. Dysponując tym nowym numerem można sprawdzić treść wpisów w księdze za pośrednictwem strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości (zakładka „Rejestry i ewidencje”, „Nowa księga wieczysta”). Jeśli jednak księga jeszcze nie uległa migracji, pozostaje aktualny jej dotychczasowy numer i jej przeglądanie oraz sprawdzanie stanu wpisów osobiście w sekretariacie sądu lub wystąpienie o odpis aktualny lub pełny. Każdy ma prawo przeglądać księgi wieczyste, są one jawne. Według stanu na marzec 2013 r., jak podaje Ministerstwo Sprawiedliwości, przeniesienie do systemu informatycznego objęło już ok. 90% ksiąg, zatem jest znaczna szansa, że dotyczy to i Pana księgi.