Zgoda współwłaścicieli na przyłącze wodociągowe

Czynności zwykłego zarządu współwłaścicieli

Zgodnie z treścią art. 201 Kodeksu cywilnego „do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności”. Do czynności zwykłego zarządu orzecznictwo zaliczyło np.:

1. instalowanie kanalizacji sanitarnej, opadowej i wodociągu na gruncie będącym przedmiotem współwłasności (np. uchwała SN z 19.4.2002 r., sygn. akt  III CZP 18/02);
2. budowę podziemnej linii kablowej służącej zaopatrzeniu w energię na nieruchomości stanowiącej działkę drogową, będącą przedmiotem współwłasności (wyrok NSA z 19.6.2012 r., sygn. akt II OSK 511/11);
3. budowę przyłącza gazu do budynku mieszkalnego na nieruchomości wspólnej, umożliwiającej współwłaścicielom korzystanie z innych nieruchomości (wyrok WSA w Warszawie z 2.4.2002 r., sygn. akt IV SA 3785/02);
4. złożenie wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej (postanowienie SN z 24.11.2016 r., sygn. akt III CSK 394/15).

Brak zgody na wykonanie podłączenia

Brak zgody powoduje, że czynność jest bezwzględnie nieważna. Nie ma tu zastosowania art. 63 Kodeksu cywilnego, który dotyczy zgody osoby trzeciej; współwłaściciele nie są osobami trzecimi w odniesieniu do czynności odnoszących się do rzeczy. Zgoda musi poprzedzać dokonanie czynności, a co za tym idzie, brak zgody nie może być usunięty przez późniejsze potwierdzenie. Skutki czynności dokonanej bez wymaganej zgody mogą powstać jedynie w granicach ochrony osób trzecich działających w dobrej wierze, tj. w zakresie art. 169, 170 Kodeksu cywilnego czy art. 5–9 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (por. np. uzasadnienie wyroku SN z 10.6.1994 r., sygn. akt II CRN 53/94).

Podważenie czynności podpięcia

Z uwagi na to, jak Pan widzi, że taka czynność jest nieważna – może zostać podważona przez pozostałych współwłaścicieli i będzie Pan obowiązany do usunięcia przyłącza. Działanie bez zgody większości właścicieli można poczytywać jako naruszenie prawa własności i aktywizację roszczenia współwłaścicieli o przywrócenie stanu zgodnego z prawem, a więc usunięcie przyłącza. Jeżeli sprawa trafiłaby do sadu, a nie posiadałby Pan większości głosów i dokonał niniejszej czynności, sąd zapewne nakazałby Panu usunięcie niniejszego przyłącza. Dlatego proponuję jeszcze raz porozmawiać z sąsiadami i poprosić o wyrażenie zgody. W przypadku braku zgody może Pan skierować roszczenie do sądu o wyrażenie zgody, gdzie sąd zapewne – z uwagi na małą ingerencję w nieruchomość wspólną – przychyli się do niniejszego.