Zbycie praw do mieszkania TBS

Zakaz zbycia prawa do mieszkania TBS

TBS-y mają prawo do wpisania do umowy partycypacyjnej zakazu sprzedaży cesji bez zgody TBS-u. Umowa ani aneks do niej nie zawiera takiego ograniczenia zbycia prawa do mieszkania, jak również zakazu takiego nie sposób odnaleźć w obowiązujących w dniu zawarcia umowy przepisach prawa.

W istocie od zakończenia inwestycji (2006) minęło ponad 10 lat – co pozwala na wniosek, że TBS nie ma już prawa decydowania o osobie kolejnego najemcy. A do tego w sytuacji, gdy dotychczasowy najemca rezygnuje z najmu. Zapis ten dotyczy osoby kolejnego najemcy, a nie kolejnego partycypanta przy cesji.

W świetle opisu:

• Pana matka jest osobą, która formalnie ma zawartą z towarzystwem umowę w sprawie partycypacji,
• Pan jako syn wskazany jest jako najemca.

Osoba fizyczna może zawrzeć z towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego:

• którego najemcą będzie osoba trzecia lub
• którego najemcą będzie sam partycypant.

Stosownie do art. 29 ust. 5 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego:

„5. Osoba fizyczna, która zawarła z towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, może bez zgody towarzystwa dokonywać przeniesienia praw i obowiązków wynikających z tej umowy na rzecz wskazanego przez siebie najemcy, pod warunkiem że najemca jest małżonkiem, krewnym albo powinowatym tej osoby”.

Zgoda TBS-u na najem lokalu

TBS ma prawo nie wyrazić zgody na najem lokalu TBS, jeśli wskazany najemca nie spełni kryteriów ustawowych. Aby zostać najemcą mieszkania w TBS, należy spełnić warunki zawarte w ustawie z dnia 26 października 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, zgodnie z art. 30 wspomnianej ustawy.

Skoro już jest Pan najemcą, to przynajmniej w roku 2010 wypełniał Pan kryteria, aby nim zostać.

Zamiarem Pana jest, by mama dokonała cesji na Pana. Pan nie nabył tego mieszkania, a stał się jedynie najemcą wskazanym przez matkę oraz zaakceptowanym przez TBS.

Możliwość zbywania prawa do mieszkań w poprzednich przepisach

W chwili zawierania pierwotnej umowy z TBS-em kwestie działania TBS-ów regulowane były w ustawie o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Ówczesna ustawa w art. 29 stanowiła, iż „pracodawca, działając w celu uzyskania mieszkań dla swych pracowników, a także inne osoby mające interes w uzyskaniu mieszkań przez wskazane przez nie osoby trzecie mogą zawierać z towarzystwem umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy tych mieszkań”. Na podstawie tego przepisu partycypanci nabywali lokal w TBS-ie, a następnie w oparciu o zasadę swobody umów cywilnoprawnych, zawartej w art. 353¹ Kodeksu cywilnego zawierali i zawierają do dnia dzisiejszego umowy z osobami trzecimi, którym to przekazują nabyte przez siebie prawo do lokalu w TBS-ach. O fakcie takiej umowy strony jedynie zobowiązane są poinformować TBS, bowiem ustawa w brzmieniu z 2004 r. nie wymagała uzyskania na zmianę partycypanta zgody TBS. Możliwość przeniesienia prawa do mieszkania w TBS nabytego do 2004 r. wynika także z tego, iż sama ustawa o formach popierania budownictwa nie wprowadzała żadnych ograniczeń co do możliwości prowadzenia obrotu lokalami TBS-u na rynku wtórnym.

Zgodnie z art. 509 § 1 Kodeksu cywilnego „wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania. Wraz z wierzytelnością przechodzą na nabywcę wszelkie związane z nią prawa, w szczególności roszczenie o zaległe odsetki”.

Zmiany ustawy dotyczącej mieszkań TBS

O ile w według stanu prawnego obowiązującego w dacie zawarcia umowy partycypantem mogła być wyłącznie inna osoba niż najemca, o tyle jednak, już na mocy omawianej powyżej noweli z dnia 27 sierpnia 2004 r., ta sama osoba fizyczna mogła być najemcą i partycypantem. Otóż zgodnie z art. 29 a dodanym nowelą z 2004 r. „osoba fizyczna może zawrzeć z towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, którego będzie najemcą”. Możliwość skupienia w jednej osobie statusu partycypanta i najemcy, ma o tyle doniosłe znaczenie, iż ustawa z dnia 19 sierpnia 2011 r. o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wprowadziła ewentualność wyodrębnienia na własność lokali mieszkalnych wybudowanych na wynajem przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez bank (…) na podstawie wniosków złożonych do dnia 30 września 2009 r. Przeniesienie własności lokalu mieszkalnego przez towarzystwo budownictwa społecznego może nastąpić wyłącznie na rzecz osoby fizycznej, będącej jednocześnie najemcą lokalu mieszkalnego i stroną umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy tego lokalu (art. 33e. 1 i ust. 2).

W treści umowy TBS nie zastrzegł sobie konieczności uzyskania zgody na dokonanie cesji, jak również zakazu zbywania bez zgody nie sposób odnaleźć w obowiązujących wówczas przepisach prawa.

W celu bardziej precyzyjnego uregulowania praw i obowiązków partycypantów na mocy nowelizacji ww. ustawy z dnia 26 października 1995 r. dokonanej ustawą z dnia 27 sierpnia 2004 r. o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz o zmianie niektórych innych ustaw zmodyfikowana zastała treść art. 29, a także dodano nowy art. 29a. Nie mniej z uwagi na fakt, iż przepisy te zaczęły obowiązywać od 1 stycznia 2005 r., nie znajdują wprost zastosowania przy ocenie umowy partycypacji z 2003 r.

Cytowany art. 29.5 pozwala na cesje partycypacji bez konieczności uszczykiwania zgody TBS w sytuacji, gdy przenosi prawa z umowy partycypacji na rzecz wskazanego przez siebie najemcy, pod warunkiem że najemca jest małżonkiem, krewnym albo powinowatym tej osoby.

Niewątpliwie jeśli:

• Pan był wskazany jako najemca,
• cesja ma być dokonana na Pana
  – to zgoda TBS-u nie jest konieczna przy cesji partycypacji z matki na Pana jako jej syna oraz najemcy.

Cesja partycypacji na osobę trzecią – zbycie prawa

Cesja partycypacji może być dokonana (przy braku zakazujących zapisów umownych) na podstawie art. 509 Kodeksu cywilnego. W myśl ww. przepisu wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią, chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania.

W przepisach przejściowych wskazano, iż przepisy art. 19 ust. 2 pkt 1, ust. 2a–2d i ust. 10 oraz art. 29 i art. 29a niniejszej ustawy w brzmieniu nadanym przez ustawę zmieniającą, mają zastosowanie do przedsięwzięć inwestycyjno-budowlanych objętych wnioskami wstępnymi o udzielenie kredytu ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, złożonymi z zachowaniem terminów określonych w przepisach wykonawczych, wydanych na podstawie art. 19 ust. 4 niniejszej ustawy począwszy od dnia 1 stycznia 2005 r.

Mając na uwadze obecne uregulowanie (art. 29) nie ma zastosowania do inwestycji, w której jest Pan partycypantem. Umowa partycypacji zawarta została w 2003 r. I, jak mniemam, wniosek o kredytowanie był złożony przed 01.01.2005 r. W takiej sytuacji dla dokonania cesji zbędna jest zgoda towarzystwa. Regulacja ta miałaby zastosowanie, gdyby wniosek o finansowanie TBS złożył po 01.01.2005 r.