Zawieszenie banera reklamowego na wspólnym ogrodzeniu

Czynności zwykłego zarządu a zawieszenie banera

Zgodnie z art. 201 Kodeksu cywilnego „do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli”. Zgodnie z art. 199 dopiero do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Oznacza to, że dopiero podjęcie przez wnioskodawczynię czynności przekraczających zwykły zarząd mogłoby być kwalifikowane jako przejaw władania w zakresie szerszym niż tylko w zakresie uprawnień współwłaściciela większościowego.

Korzystanie z całego wspólnego płotu

Jednak według art. 206 Kodeksu cywilnego regułą jest korzystanie przez każdego ze współwłaścicieli z całej rzeczy wspólnej. Jednocześnie funkcjonalnymi cechami zewnętrznymi ścian budynku są m.in. funkcje konstrukcyjne, ogrodzenie – jeśli nie dokonaliście podziału do korzystania. Miejsce zajęte miejsce na baner reklamowy na części nieruchomości wspólnej oznacza trwałe zagospodarowanie tej powierzchni przynajmniej przez jakiś okres, wyłączając możliwość współposiadania oraz korzystania z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

„Każdy jest z mocy ustawy uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej w takim zakresie, jaki nie wyłącza takiego samego posiadania innych współwłaścicieli, a więc do posiadania wespół z nim. Jeżeli przeto współwłaściciel nie wszedł w posiadanie rzeczy wspólnej lub je utracił, przysługuje mu w zasadzie roszczenie o dopuszczenie go do współposiadania” (uchwała całej izby cywilnej SN z 28.09.1963 r., sygn. akt III CZP 33/62).

Powyższa zasada dotyczy takich rzeczy wspólnych lub ich części, których posiadanie ze względu na charakter rzeczy jest możliwe do wykonywania jednocześnie przez wszystkich współwłaścicieli. Współwłaściciele bez względu na przytoczoną zasadę mogą w sposób odmienny uregulować sposób korzystania z rzeczy poprzez dokonanie tzw. podziału quoad usum, czyli podziału do korzystania, określając granice korzystania z rzeczy przez każdego ze współwłaścicieli. Podział taki może nastąpić w drodze umowy między współwłaścicielami lub w razie braku porozumienia – w drodze orzeczenia sądu. Podstawą żądania takiego rozstrzygnięcia przez sąd jest przepis art. 201 Kodeksu cywilnego, który stanowi, iż w braku zgody na czynność zwykłego zarządu rzeczą wspólną współwłaściciel może zwrócić się do sądu o wydanie stosownego rozstrzygnięcia. Decyzja w przedmiocie podziału do używania (quoad usum) jest decyzją podejmowaną w ramach czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną (por. post. SN z 6.03.1997 r., sygn. akt I CZ 7/97). Podział taki nie jest definitywny, albowiem w zależności od zmiany okoliczności może ulec zmianie, przy czym zmiana ta może nastąpić zarówno w drodze kolejnego porozumienia między współwłaścicielami lub też w drodze orzeczenia sądu.

Nikt nie zabroni Państwu sprzedaży lokalu, ale korzystanie z części wspólnej to zawsze problematyczny temat, a tym bardziej, że brak jest jednolitego przepisu, a ww. przepisy lapidarnie określa to jako – korzystanie w takim stanie, w jakim da się pogodzić z korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli – pozostawia pole do własnej interpretacji także dla sądu.

Zawieszenie banera w innym miejscu

Aby uniknąć zabawy w zakładanie i zdejmowanie ogłoszenia, proszę go zawiesić na swoim lokalu (ale ściana to też część wspólna), a w skrajnym przypadku konieczne będzie zapewne skierowanie sprawy do sądu o podjęcie orzeczenia w tym zakresie.

Sąsiad sam nie mógł zdjąć baneru. Powinien Państwa pozwać do sądu, żądając usunięcia go – ale to także nie jest takie oczywiste jak wyegzekwować takie zachowanie, jak już go zdjął. Definitywne zakończenie sporu wymaga sprawy sądowej, bo w każdym innym wypadku to jest przeciąganie liny, możecie zawiadomić policję, jeśli ten baner sąsiad Państwu zniszczy, ale szybkiego rozwiązania tej kwestii nie ma.