Zawarcie umowy najmu okazjonalnego i zarejestrowanie firmy przez najemcę

Umowa najmu okazjonalnego

Rozwiązanie, które usiłuje osiągnąć przyszły najemca, jest co najmniej dyskusyjne w świetle obowiązującego prawa. Jak stanowi przepis art. 19a ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.), umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności (art. 19a ust. 6 ustawy). Ten szczególny rodzaj najmu wprowadzono z dniem 28 stycznia 2010 r. – wtedy weszła w życie nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów, ogłoszona w Dzienniku Ustaw z 2010 r. (Nr 3, poz. 13).

Działalność gospodarcza w wynajmowanym mieszkaniu

Jeśli najemca, poza formalną rejestracją działalności gospodarczej, zamierza wykorzystywać przedmiotowy lokal w całości lub nawet w części do celów faktycznego wykonywania w nim tej działalności, a więc jeśli będzie odliczać od przychodu koszty jego uzyskania w postaci czynszu najmu, mediów itd., także w odpowiedniej proporcji, to w rzeczywistości zatraceniu ulega istota najmu okazjonalnego, polegająca na zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych.

Formuła najmu okazjonalnego jest adresowana do określonego kręgu osób. Potrzeba najmu wynika z ich aktywności życiowej, aczkolwiek osoby te posiadają możliwość wskazania lokalu, w którym będą mogły zamieszkać w przypadku opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie umowy o najem okazjonalny.

Skoro przyszły najemca dysponuje takim innym lokalem, a musi dysponować, gdyż ustawa wprost tego wymaga, powinien swoją działalność zarejestrować właśnie w tym lokalu – proszę zapytać, dlaczego nie chce tego uczynić. Zapewne motywem działania ewentualnego najemcy jest chęć pozyskania dodatkowego adresu, który zostanie związany z działalnością gospodarczą, bez kojarzenia miejsca siedziby tej działalności z jego prywatnym adresem zamieszkania/ zameldowania.

Jakie dokumenty należy dołączyć do umowy najmu okazjonalnego lokalu?

W myśl przepisu art. 19a ust. 2 ustawy do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:

1. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2 ustawy (po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela);
2. wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
3. oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

Czy umowę najmu okazjonalnego lokalu należy zgłosić o urzędu skarbowego?

Właściciel obowiązany jest zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu (art. 19b ust. 1 ustawy).

Umowa najmu okazjonalnego lokalu jest bardziej korzystna dla właściciela niż klasyczny, „zwykły” najem, bowiem w razie braku opuszczenia lokalu przez najemcę i osoby zamieszkujące z nim właściciel nie musi kierować pozwu o eksmisję do sądu – dysponuje przecież oświadczeniem najemcy w formie aktu notarialnego, że poddaje się on egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu wprost z tego aktu. Znacznie skraca to i upraszcza procedurę odzyskiwania posiadania lokalu.

Ponadto to najemca ma od razu wskazać lokal, do którego po zakończeniu stosunku najmu okazjonalnego przeniesie się, nie będzie więc problemu z oceną, czy gmina ma obowiązek dostarczyć mu lokal socjalny, pomieszczenie tymczasowe, czy też to właściciel powinien postarać się o wskazanie lokalu zastępczego, aby szybciej odzyskać władanie lokalem.

Okres najmu okazjonalnego lokalu

Jak wskazano na wstępie, umowa nie może być zawarta na okres dłuższy niż 10 lat, wymaga zgłoszenia do urzędu skarbowego, a wynajmujący właściciel nie może prowadzić działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu lokali (przedmiot tej działalności). Oznacza to, że przychody z najmu nie mogą być ukryte i osiągane w „szarej strefie”, a będą musiały zostać opodatkowane na podstawie przepisów ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów, osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 940 ze zm.).

Istnieją też pewne ograniczenia dla właściciela. Otóż, zgodnie z art. 19c ustawy, z tytułu najmu okazjonalnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel pobiera jedynie opłaty niezależne od właściciela, chyba że umowa stanowi inaczej. Właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie.

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu (art. 19a ust. 4 ustawy).

Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela, o których mowa w ust. 4 (art. 19a ust. 5 ustawy).

Reasumując, przepisy nie zakazują wprost rejestrowania działalności gospodarczej pod adresem lokalu wynajmowanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego, ale praktyka taka zaprzecza istocie tej umowy, gdyż celem jej zawarcia jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych najemcy, a nie zapewnienie miejsca do prowadzenia działalności gospodarczej.