Zawarcie umowy sprzedaży mieszkania za granicą

Zbycie nieruchomości za granicą

Do zaistniałej sytuacji będzie miało zastosowanie prywatne prawo międzynarodowe. Zgodnie z art. 41 ustawy z dnia 4 lutego 2011 r. Prawo prywatne międzynarodowe własność i inne prawa rzeczowe podlegają prawu państwa, w którym znajduje się ich przedmiot. Nadto nabycie i utrata własności, jak również nabycie i utrata oraz zmiana treści lub pierwszeństwa innych praw rzeczowych, podlegają prawu państwa, w którym przedmiot tych praw znajdował się w chwili, gdy nastąpiło zdarzenie pociągające za sobą wymienione skutki prawne. Dodatkowo zastosowanie będą miały przepisy ustawy z dnia 12 grudnia 2013 r. o cudzoziemcach.

Wobec powyższego, z uwagi na to, że mieszkanie będące przedmiotem sprzedaży jest położone w Polsce, stosujemy polskie przepisy w zakresie obrotu nieruchomości. Zaś zgodnie z polskim kodeksem cywilnym przeniesienie prawa własności nieruchomości wymaga formy szczególnej, tj. aktu notarialnego. Bez zachowania tej formy nie może dojść do przeniesienia własności nieruchomości.

Transakcja przed polskim notariuszem

Zgodnie ze wskazaną ustawą Prawo prywatne międzynarodowe musi być zachowana forma czynności prawnej przewidziana w Polsce, przez co należy rozumieć, że zbycie nieruchomości położonej w Polsce musi się odbyć w formie aktu notarialnego przed polskim notariuszem.

Natomiast dokonanie takiej czynności poza granicami kraju, nawet w formie aktu notarialnego przed notariuszem amerykańskim, będzie nieskuteczne (a w zasadzie nieważne) i nie wywoła skutków prawnych.

Ustanowienie pełnomocników

W mojej ocenie, jeżeli nie chcecie Państwo przyjeżdżać do Polski, to najprostszym rozwiązaniem byłoby ustanowienie pełnomocników w Polsce dla obu stron transakcji i sporządzenie aktu notarialnego przed notariuszem w Polsce. Do tego wymagane będzie tylko odpowiednie pełnomocnictwo sporządzone przez amerykańskim notariuszem i zaopatrzone w apostille. Takie rozwiązanie będzie również najwygodniejsze z uwagi na konieczność zgromadzenia odpowiednich dokumentów w Polsce do aktu notarialnego.

Trzeba mieć bowiem na uwadze, że notariat w USA działa trochę na innych zasadach niż notariat polski. Nadto wymogi dla umów sprzedaży w USA są inne niż w Polsce. Jak już wskazywałam, do sprzedaży nieruchomości w Polsce stosujemy prawo polskie, a co za tym idzie, wymogi dotyczące formy umowy też będą wynikały z prawa polskiego.