Zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży działki niewydzielonej

Treść umowy przedwstępnej sprzedaży

Zawarcie umowy przedwstępnej przed dokonaniem podziału działki i zrzeczeniem się służebności przez uprawnioną do niej może być bezpieczne, ale wszystko zależy od tego, jak zostanie skonstruowana umowa przedwstępna. Bezwzględnie musi zawrzeć się w niej zapis, że warunkiem przystąpienia przez strony do umowy przyrzeczonej w dniu XXX jest dokonanie podziału gruntu (z wszystkimi formalnościami z tym związanymi) i zrzeczenie się służebności przez panią XYZ oraz minimum okazanie dowodu złożenia wniosku o wykreślenie służebności. Jeśli zaś w ww. terminie powyższe nie zostanie spełnione – niezależnie od okoliczności, jakie miały na to wpływ – wówczas nabywa Pani prawo do odstąpienia od umowy z przyczyn od Pani niezależnych, a sprzedający zobowiązuje się w terminie nie dłuższym niż np. 3 dni od odstąpienia zwrócić otrzymany zadatek, a nawet podwójną jego kwotę, gdy to z jego winy ww. warunki nie zostaną spełnione (np. zbyt późno poskładał wnioski i zajął się sprawą). Będzie to zgodne z regulacją art. 394 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.):

„§ 1. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

§ 2. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.

§ 3. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony”.

Ponadto będzie to zgodne z art. 395 K.c.:

„§ 1. Można zastrzec, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie w ciągu oznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy. Prawo to wykonywa się przez oświadczenie złożone drugiej stronie.

§ 2. W razie wykonania prawa odstąpienia umowa uważana jest za niezawartą. To, co strony już świadczyły, ulega zwrotowi w stanie niezmienionym, chyba że zmiana była konieczna w granicach zwykłego zarządu. Za świadczone usługi oraz za korzystanie z rzeczy należy się drugiej stronie odpowiednie wynagrodzenie”.

Jeśli o takie zapisy Pani nie zadba, to mimo niewywiązania się z ww. warunków Pani obowiązkiem będzie zawrzeć umowę sprzedaży, a gdy Pani odmówi (a nie zadba o ww. zapisy), sprzedający będzie mógł zatrzymać zadatek (gdy nazwie go zadatkiem), bo gdy nazwie zaliczką, to zaliczka zawsze jest zwrotna.

Zabezpieczenie w umowie przedwstępnej sprzedaży

Jak Pani widzi, kluczowa jest dobra umowa przedwstępna. Oczywiście trzeba w niej dokładnie opisać, jak do wskazanego terminu działka ma być podzielona, jaki dostęp do drogi będzie miała zapewniona ta objęta sprzedażą z Panią. Na ustaleniach z sąsiadem absolutnie nie zalecam się opierać (nic na słowo), wszystko ma być zapisane w umowie przedwstępnej jako zobowiązanie sprzedającego do konkretnego terminu pod rygorem Pani prawa do odstąpienia od umowy z winy lub bez winy sprzedającego (w zależności od okoliczności) i idącej za tym kwestii zwrotu zadatku w pojedynczej lub podwójnej wysokości – jeśli zostanie nazwany zadatkiem, a nie zaliczką, co dla Pani jest korzystne, bo gdy to z winy sąsiada nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej w terminie ustalonym z uwagi na niespełnienie warunków, bo np. sąsiad zmieni zdanie, sprzedający za późno zacznie formalności w związku z wydzieleniem etc., to Pani może zyskać nawet zwrot podwójnego zadatku, gdy wykaże winę sprzedającego w niedojściu umowy do skutku w terminie ustalonym umową przedwstępną.

Kwestia odrolnienia będzie już spoczywała na Pani, chyba że umówi się Pani w umowie przedwstępnej, że do dnia XX sąsiad odrolni już działkę i okaże na to dokumentację.