Zaświadczenie o samodzielności lokalu

Wyodrębnienie lokalu

Na wstępie zaznaczam, że nie można wyodrębnić nieistniejącego lokalu. Teoretycznie byłoby to możliwe, gdyby rzeczoznawca (lub osoba posiadająca uprawnienia budowlane) fałszywie potwierdził dokumentację.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego (dalej – K.c.) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej, stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Stanowiący odrębny przedmiot własności lokal jest właśnie częścią budynku, o jakiej mówi art. 46 § 1 K.c., a przepisy szczególne przesądzające o tym, że lokal może stanowić odrębną nieruchomość, znajdują się w ustawie o własności lokali z 24 czerwca 1994 r. (j.t. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903; dalej jako u.w.l.).

Generalnie każdy lokal, bez względu na jego przeznaczenie, może być wyodrębniony jako samodzielna nieruchomość. Ustawa o własności lokali przewiduje określone warunki, które musi spełnić lokal, aby mógł być uznany za odrębną nieruchomość. Najważniejszym wymogiem stawianym przez ustawę jest samodzielność lokalu (art. 2 ust. 1 u.w.l.). Pojęcie samodzielności sprecyzowane jest w art. 2 ust. 2 u.w.l., zgodnie z treścią którego samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Z powołanej ustawy wynika jednak jasno, że odrębną nieruchomość może także stanowić lokal wykorzystywany na cele inne niż mieszkalne (tzw. lokal użytkowy). Do lokali użytkowych odnosi się również wymóg samodzielności, określany za pomocą odpowiednio stosowanej, podanej wyżej, definicji (art. 2 ust. 2 zd. 2 u.w.l.), o czym niżej.

Wydzielenie lokalu w budynku trwałymi ścianami

Definicja ustawowa przesądza konieczność wydzielenia lokalu w budynku trwałymi ścianami (tzn. o odpowiedniej grubości, zbudowanymi z odpowiednich materiałów budowlanych; nie mogą być wykonane np. z dykty), nie jest natomiast istotne, czy tak wydzielony lokal jest usytuowany w obrębie budynku. Może on np. zajmować całą kondygnację lub tylko jej część, może też obejmować więcej niż jedną kondygnację lub ich części (np. lokal dwupoziomowy). Nie jest również istotna liczba pomieszczeń ani ich powierzchnia, lokal może bowiem obejmować zarówno jedną, jak i wiele izb. Trzeba jednak wyraźnie zaznaczyć, iż na gruncie u.w.l. nie jest dopuszczalne uznanie za lokal budynku mieszkalnego, w którym znajduje się tylko jeden lokal (innymi słowy, lokalem nie może być dom jednorodzinny). Można więc powiedzieć, że ustanowienie własności lokali da się przeprowadzić tylko w takim budynku, w którym wyodrębnić można co najmniej dwa lokale. Należy podkreślić, że chodzi tu jedynie o stan potencjalny, wystarczy sama możliwość wyodrębnienia następnych lokali.

Wyodrębnienie lokalu trwałymi ścianami jest przesłanką konieczną, by lokal mógł stać się nieruchomością – lecz to nie wystarcza. Z wymogu, by lokal służył zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, oraz z istoty pojęcia samodzielności wyprowadzić można wniosek, że z lokalem samodzielnym mamy do czynienia wtedy, gdy do korzystania z niego nie jest konieczne korzystanie z urządzeń znajdujących się w innych lokalach (zobacz Prawo obrotu nieruchomościami, pod red. S. Rudnickiego, Warszawa 2001, s. 215). Oznacza to, że zamknięta, dająca się odgraniczyć przestrzeń lokalu musi także generalnie wystarczać do wypełnienia przez lokal podstawowej funkcji, tzn. zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych – przez to, co znajduje się w jej obrębie. Nie znaczy to oczywiście, że samodzielny lokal mieszkalny ma być wyposażony we wszystkie niezbędne do tego urządzenia. Niektóre z nich, np. urządzenia sanitarne, mogą się znajdować poza lokalem, a nawet poza budynkiem, zwłaszcza jeśli służą do wspólnego użytku mieszkańców. Trafnie zauważa się jednak (zob. ibidem), że urządzenia potrzebne do prawidłowego korzystania z lokalu nie mogą znajdować się w innym lokalu samodzielnym. Przykładowo nie będzie dopuszczalne wyodrębnienie jako nieruchomości pokoju lub pokojów, których lokator musi korzystać z kuchni lub łazienki należącej do innego lokalu. Gdyby natomiast kuchnia lub łazienka służyła do wspólnego użytku kilku lokali złożonych z izb mieszkalnych, wyodrębnienie lokali wydaje się dopuszczalne.

Pomieszczenia przynależne

Trzeba dodać, iż spełnianie przez lokal warunku samodzielności ocenia się łącznie z należącymi do niego pomieszczeniami pomocniczymi. Ustawa nie określa co prawda, co należy rozumieć pod tym pojęciem, wiadomo jednak, że po pierwsze zawsze dzielą one los prawny lokalu (także więc wola stron nie może tego zmienić), po drugie zaś – nie może to być pojęcie tożsame z pomieszczeniem przynależnym. Należy uznać, że pomieszczenia pomocnicze to te, które nie mieszczą się w obrębie lokalu, a są niezbędne, by mógł on uzyskać przymiot samodzielności. Przykładowo pomieszczeniem takim nie będzie garaż, magazyn czy strych, ale może nim być pomieszczenie, w którym znajdują się urządzenia sanitarne.

Pomieszczenia przynależne, zgodnie z art. 2 ust. 4 u.w.l., to pomieszczenia przynależące do lokalu, mogące stanowić jego części składowe. Muszą być one położone w granicach gruntu, na którym usytuowany jest budynek, w którym wyodrębniane są lokale. Nie ma natomiast konieczności, by przylegały one bezpośrednio do lokalu ani nawet by znajdowały się w budynku. Ustawa wymienia wprost najbardziej typowe rodzaje pomieszczeń przynależnych – piwnicę, komórkę, strych lub garaż. Pomieszczenia przynależne mogą (ale nie muszą) stanowić, zgodnie z powołanym przepisem, część składową lokalu, w wyniku czego nie będą mogły być odrębnym przedmiotem własności ani innych prawa rzeczowych (art. 47 § 1 K.c.), nie jest więc wtedy możliwe przeniesienie ich oddzielnie od lokalu. Pomieszczenia przynależne mogą jednak, w zależności od okoliczności, zostać zakwalifikowane inaczej. W szczególności, jeśli spełniają warunek samodzielności, mogą zostać uznane za lokal użytkowy. Z tego punktu widzenia najlepszym przykładem są garaże, których status zależy od woli zainteresowanych osób – mogą one stanowić zarówno odrębny lokal, jak i pomieszczenie przynależne (pod warunkiem, że są trwale związane z gruntem; nie mogą to być tzw. blaszak, wiata itd.). Wola zainteresowanych może również przesądzić, że pomieszczenia przynależne wejdą do nieruchomości wspólnej.

Wymóg samodzielności lokalu

W przypadku lokali użytkowych zdecydowanie większe znaczenie ma wymóg wydzielenia trwałymi ścianami, trudniejsze jest natomiast stwierdzenie, czy tak wyodrębniony lokal jest w wystarczającym stopniu samodzielny. Przepis art. 2 ust. 2 zd. 2 u.w.l. jednoznacznie przesądza, iż wymóg samodzielności odnosi się także do lokali użytkowych, jednakże z uwagi na fakt, że lokale użytkowe mogą mieć (inaczej niż mieszkalne) bardzo różne przeznaczenia, stwierdzenie przesłanki samodzielności nastręcza niekiedy poważnych problemów. W każdym razie uznać należy, że jeżeli chodzi o wyodrębnianie lokali, nie jest dopuszczalne przyjęcie, że samodzielność danego lokalu zależy od jakiegoś konkretnego przeznaczenia takiego lokalu (tzn., że lokal może być uznany za samodzielny na potrzeby jednego zastosowania, ale nie na potrzeby innego), wyodrębnienie lokalu jest bowiem czynnością jednorazową o trwałych skutkach.

Poza wymogami zawartymi w ustawie nie ma innych ograniczeń ze względu na właściwości wyodrębnianego lokalu lub dokonujących wyodrębnienia podmiotów. Zważywszy na fakt, że ograniczenia takie kiedyś istniały (chodziło m.in. o to, że lokale można było wyodrębnić tylko w tzw. małych domach mieszkalnych), warto podkreślić, że dopuszczalność możliwości ustanowienia lokalu jako odrębnej nieruchomości nie zależy od tego:

1. czyją własność stanowi nieruchomość, z której wyodrębniane są lokale (osoby fizycznej, prawnej, Skarbu Państwa itp.);
2. czy z nieruchomości wyodrębniono już jakieś lokale; nie ma też obowiązku wyodrębniania wszystkich lokali, w stosunku do których jest to możliwe;
3. ile lokali stanowi już własność wyodrębniającego lub nabywającego;
4. jak duża jest nieruchomość (budynek), w obrębie której wyodrębnia się lokale.

Ponieważ nieważna jest czynność prawna ustanawiająca odrębną własność lokalu, który nie spełnia wymogu samodzielności (tak: Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 30 czerwca 1970 r.; I CR 195/70; OSNCP 1971, nr 4, poz. 69), pozostawianie samym zainteresowanym oceny, czy warunek ten jest spełniony, byłoby nadmiernym ryzykiem. Omawiana ustawa wprowadza rozwiązanie, zgodnie z którym stwierdzenie, czy dany lokal (mieszkalny lub użytkowy) spełnia wymóg samodzielności, należy do właściwości starosty.

Zgodnie z art. 3 ust. 3 powyższej ustawy udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Oznacza to, że poszczególnym właścicielom lokali przysługuje ułamkowa część własności nieruchomości wspólnej – gruntu pod domem, klatki schodowej itd. – według powierzchni ich mieszkań

Zaświadczenie o samodzielności lokalu

Problematyczne jest uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokalu.

U.w.l. wprowadza rozwiązanie, zgodnie z którym stwierdzenie, czy dany lokal (mieszkalny lub użytkowy) spełnia wymóg samodzielności, należy do właściwości starosty. Spełnienie wymogu samodzielności jest niezbędną przesłanką uznania lokalu za odrębną własność. Starosta wydaje w tej sprawie zaświadczenie, na żądanie osoby zainteresowanej (art. 2 ust. 3 u.w.l. i art. 217 i n. Kodeksu postępowania administracyjnego, dotyczące zaświadczenia). Starosta może jednak powierzyć to zadanie w drodze porozumienia organowi architektoniczno-budowlanemu właściwej gminy. Do wniosku o stwierdzenie samodzielności lokalu należy dołączyć stosowną dokumentację w postaci planu lokalu, sporządzonego przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia w zakresie projektowania, który pozwoli organowi na stwierdzenie, iż lokal posiada wskazane wyżej cechy. Takie oświadczenie jest następnie koniecznym dokumentem dla sporządzenia przez notariusza umowy sprzedaży lokalu samodzielnego lub umowy o ustanowieniu przez właściciela odrębnej własności tego lokalu.

Rzuty kondygnacji – stanowiące załącznik do wniosku – z zaznaczonym lokalem powinny być podpisane przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane lub rzeczoznawcy majątkowego zgodnie z art. 174 ust. 3a pkt 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r., potwierdzającą, że dany lokal jest samodzielnym lokalem – mimo że nie ma takiego wymogu wpisanego wprost w ustawie, w praktyce urzędy wymagają takiego podpisu.

Wyjście z sytuacji jest następujące: ojciec powinien przekazać Państwu udział w nieruchomości odpowiadający procentowo udziałowi, jaki będzie miał lokal w nieruchomości wspólnej – zgodnie z tym, co opisałam powyżej. Nakłady na nieruchomość zostaną zaakceptowane przez urząd skarbowy i unikną Państwo zapłaty podatku od zbycia nieruchomości. Potem uzyskają Państwo zaświadczenie o samodzielności lokalu i zniosą współwłasność budynku na zasadzie wyodrębnienia lokali. Grunt nadal pozostanie wspólny. Nie ma innej możliwości – jeśli jest wyodrębniony lokal, musi posiadać udział w gruncie.