Zaświadczenie o samodzielności lokalu - jakie wymagania?

Zmiana użytkowania budynku

Z treści pytania wynika, że jest Pan zainteresowany zakupem budynku przemysłowego (więc użytkowego) i przekształceniem go na cele mieszkaniowe. Obecnie trwają prace.

Aby można było zmienić sposób użytkowania budynku z użytkowego na mieszkaniowy – przed zmianą należy to zgłosić do PINB. Jeśli konieczne jest wykonanie określonych robót – PINB nałoży taki obowiązek.

Nie znam dokumentacji, czy w ogóle dokonano już zgłoszenia, czy nie, czy w ogóle będzie możliwa zmiana sposobu użytkowania budynku.

W zależności od tego, na jakim etapie jest zmiana sposobu użytkowania – zgodnie z § 3 pkt 14 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2015 r., poz. 1422 z późn. zm.), lokalem użytkowym (tzn. lokalem o przeznaczeniu innym niż mieszkalne) jest jedno pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi, nie będące mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym. Lokale użytkowe muszą odpowiadać wielu wymogom technicznym określonym w szczególności w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Wymogi, jakie musi spełniać lokal, zależą od jego sposobu użytkowania.

Samodzielny lokal mieszkalny

Obowiązującą od dnia 11 września 2017 r. nowelizacją ustawy o własności lokali nałożyła obowiązek badania nie tylko technicznych właściwości lokalu (np. wydzielenie ścianami trwałymi), jak to miało miejsce do tej pory, ale również zgodność z aktami lub rozstrzygnięciami podjętymi na etapie planistycznym oraz budowlanym. Podmiotem odpowiedzialnym za wydanie zaświadczenia zgodnego z prawem jest starosta.

Zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali samodzielnym lokalem mieszkalnym, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. „Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy” (art. 2 ust. 1 a). Ustalenie, czy lokal objęty wnioskiem o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu będzie spełniał kryteria, o których mowa w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, stanowi przedmiot postępowania wyjaśniającego, o którym mowa w art. 218 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego.

Zaświadczenie o samodzielności lokalu

Odpowiadając na Pana pytanie – owszem, może być tak, że aby uzyskać zaświadczenie o samodzielności lokalu, trzeba wykonać określone roboty budowlane. Zależy to jednak od indywidualnego przypadku. Czy stwierdza się samodzielność lokali w budynku użytkowym czy mieszkalnym albowiem zupełnie różne są wymagania co do lokali w obu przypadkach.

Lokalami mieszkalnymi (lub o przeznaczeniu innym niż mieszkalne – użytkowymi) są więc te tylko części budynku, które zostały celowo zaprojektowane i wybudowane w charakterze lokali mieszkalnych z przeznaczeniem do stałego przebywania w nich ludzi i zamieszkiwania w nich (w przypadku lokali mieszkalnych) lub prowadzenia w nich określonej działalności ludzi, tj. produkcji, handlu, usług, wykonywania innej pracy, zaspokojenia potrzeb żywieniowych, oświatowych, kulturalnych i innych potrzeb. Lokale te muszą odpowiednio spełniać wymagania (dotyczące np. oświetlenia dziennego, nasłonecznienia, oświetlenia sztucznego, ogrzewania, doprowadzania wody i inne), w celu spełniania warunku „przeznaczenia na pobyt stały (czasowy) osób i zaspokajania ich potrzeb”.