Zastrzeżenie, że nieruchomość została zakupiona ze środków jednego z małżonków

Nabycie nieruchomości przez jednego z małżonków

To, że w umowie zakupu nieruchomości Pani mąż oświadczył, iż nabywa ją ze swojego majątku osobistego, nie przesądza o tym, iż nieruchomość ta należy do jego majątku osobistego.

Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (w skrócie K.r.io.) „z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa), która obejmuje przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny)”.

Natomiast zgodnie z art. 33 K.r.io. „do majątku osobistego każdego z małżonków należą:

1. przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej,
2. przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił,
3. prawa majątkowe wynikające ze wspólności łącznej podlegającej odrębnym przepisom,
4. przedmioty majątkowe służące wyłącznie do zaspokajania osobistych potrzeb jednego z małżonków,
5. prawa niezbywalne, które mogą przysługiwać tylko jednej osobie,
6. przedmioty uzyskane z tytułu odszkodowania za uszkodzenie ciała lub wywołanie rozstroju zdrowia albo z tytułu zadośćuczynienia za doznaną krzywdę; nie dotyczy to jednak renty należnej poszkodowanemu małżonkowi z powodu całkowitej lub częściowej utraty zdolności do pracy zarobkowej albo z powodu zwiększenia się jego potrzeb lub zmniejszenia widoków powodzenia na przyszłość,
7. wierzytelności z tytułu wynagrodzenia za pracę lub z tytułu innej działalności zarobkowej jednego z małżonków,
8. przedmioty majątkowe uzyskane z tytułu nagrody za osobiste osiągnięcia jednego z małżonków,
9. prawa autorskie i prawa pokrewne, prawa własności przemysłowej oraz inne prawa twórcy,
10. przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej”.

Z art. 31 § 1 wynika, że „w skład majątku wspólnego wchodzą wszystkie przedmioty nabyte w czasie trwania małżeństwa przez małżonków lub przez jednego z nich”.

Czy przedmiot majątkowy nabyty przez jednego z małżonków stanie się składnikiem majątku wspólnego?

Do przynależności przedmiotu majątkowego nie ma znaczenia, czy stroną czynności prawnej, której skutkiem jest nabycie przedmiotu majątkowego, są oboje małżonkowie, czy też jedno z nich.

O tym, czy przedmiot majątkowy nabyty przez jednego z małżonków stanie się składnikiem majątku wspólnego, decydują okoliczności obiektywne, wynikające z art. 31 § 1 i 33 K.r.io. Nie ma w tym względzie znaczenia jednostronne oświadczenie małżonka będącego stroną czynności prawnej.

Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego (np. wyrok z dnia 09.01.2001 r., sygn. akt II CKN 1194/00, i z dnia 17.05.1985 r., sygn. akt III CRN 119/85) w systemie prawa rodzinnego, przyjmującego jako zasadę reżim ustawowej wspólności majątkowej, można skonstruować domniemanie faktyczne, że określone rzeczy w transakcji dokonywanej tylko przez jednego z małżonków zostały nabyte z majątku wspólnego na rzecz ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej, natomiast nabycie określonej rzeczy z majątku osobistego małżonka musi wynikać wyraźnie nie tylko z oświadczenia współmałżonka, ale także – i to przede wszystkim – z całokształtu okoliczności istotnych prawnie z punktu widzenia przepisów Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Jeżeli Pani mąż zakupił nieruchomość ze środków majątkowych pochodzących z jego majątki osobistego – np. z oszczędności, które zgromadził przed zawarciem małżeństwa, ze środków pochodzących ze sprzedaży rzeczy należących do jego majątku osobistego, ze środków, które otrzymał w darowiźnie itp. – to będzie miała miejsce surogacja określona w art. 33 pkt 10 K.r.io. W takim przypadku nieruchomość stanowi majątek osobisty Pani męża i nie może być przedmiotem postępowania o podział majątku wspólnego małżeńskiego.

Jeżeli Pani mąż nie posiadał majątku osobistego, z którego mógłby nabyć nieruchomość, a nieruchomość została nabyta ze środków wchodzących w skład majątku wspólnego małżeńskiego (np. ze środków zaoszczędzonych z wynagrodzenia za pracę męża – wchodzą one w skład majątku wspólnego małżeńskiego), to wówczas mimo oświadczenia męża zawartego w akcie notarialnym i ewentualnego wpisu do księgi wieczystej należy uznać, że nieruchomość stanowi składnik majątku wspólnego małżeńskiego i może być przedmiotem podziału tego majątku.

W celu uregulowania sytuacji prawnej nieruchomości zakupionej przez Pani męża może Pani żądać ustalenia przez sąd, iż nieruchomość ta wchodzi w skład majątku małżeńskiego.

Z takim żądaniem może Pani wystąpić w czasie postępowania o podział majątku małżeńskiego (jest to możliwe po ustaniu wspólności ustawowej) lub na podstawie art. 189 Kodeksu cywilnego (powództwo o ustalenie) lub też w powództwie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym na podstawie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Z powództwem o ustalenie na podstawie art. 189 Kodeksu cywilnego oraz z powództwem o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym może Pani wystąpić jeszcze w czasie trwania wspólności ustawowej (przed rozwodem, separacją czy przed ustanowieniem rozdzielności majątkowej małżeńskiej).

Należy pamiętać, że żądanie uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym wyłącza powództwo o ustalenie na podstawie art. 189 Kodeksu cywilnego.

W sprawach o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym na pozwanym nabywcy (Pani mężu) będzie spoczywał ciężar dowodu, że prawo wpisane w księdze wieczystej na rzecz wyłącznie jednego małżonka, nabyte w czasie trwania wspólności ustawowej, stanowi majątek osobisty tego małżonka.

W toku takiego postępowania Pani mąż będzie musiał udowodnić, że nieruchomość nabył za środki pochodzące z majątku osobistego.

Występując na drogę sądową o ustalenie, że nieruchomość wchodziła w skład majątku wspólnego małżeńskiego lub z powództwem o uzgodnienie księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, ewentualnie z wnioskiem o podział majątku wspólnego (po rozwodzie, separacji lub po ustanowieniu rozdzielności majątkowej), może Pani równocześnie złożyć wniosek o zabezpieczenie Pani żądania poprzez wpisanie do księgi wieczystej stosownego ostrzeżenia (jeżeli takie ostrzeżenie będzie wpisane w księdze wieczystej, Pani mąż zapewne nie znajdzie nabywcy na nieruchomość) lub ustalenie zakazu zbywania nieruchomości przez Pani męża.

Poczynienie nakładów z majątku wspólnego na majątek osobisty jednego z małżonków

Jeżeli nieruchomość wchodzi w skład majątku osobistego Pani męża (bo miała miejsce surogacja), a na nieruchomości poczyniono z majątku wspólnego małżeńskiego jakieś nakłady (np. wybudowano dom), to mamy do czynienia z nakładami z majątku wspólnego małżeńskiego na majątek osobisty Pani męża.

Stosownie do art. 45 § 1 K.r.io. „każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na jego majątek osobisty, z wyjątkiem wydatków i nakładów koniecznych na przedmioty majątkowe przynoszące dochód. Może żądać zwrotu wydatków i nakładów, które poczynił ze swojego majątku osobistego na majątek wspólny. Nie można żądać zwrotu wydatków i nakładów zużytych w celu zaspokojenia potrzeb rodziny, chyba że zwiększyły wartość majątku w chwili ustania wspólności”.

Według art. 45 § 2 „zwrotu dokonuje się przy podziale majątku wspólnego, jednakże sąd może nakazać wcześniejszy zwrot, jeżeli wymaga tego dobro rodziny”.

Z uwagi na powyższe należy stwierdzić, że gdyby nieruchomość została zakupiona przez Pani męża ze środków pochodzących z majątku wspólnego małżeńskiego, może Pani żądać ustalenia przez sąd, iż nieruchomość wbrew zapisowi w akcie notarialnym umowy kupna stanowi składnik majątku wspólnego małżeńskiego.

Jeżeli obawia się Pani, że mąż może w chwili obecnej zbyć nieruchomość (ma taką możliwość, bo jest wpisany w księgę wieczystą jako jedyny właściciel), to może Pani złożyć wniosek o wpisanie do księgi wieczystej ostrzeżenia o niezgodności jej treści z rzeczywistym stanem prawnym. Taki wpis spowoduje, że ewentualny nabywca nieruchomości nie będzie mógł powoływać się na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, a Pani w przypadku zbycia przez męża nieruchomości będzie mogła żądać uznania takiej czynności prawnej ze nieskuteczną.

Należy pamiętać, iż podział majątku wspólnego może nastąpić dopiero po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej.

Pozew o ustalenie czy nieruchomość wchodzi w skład majątku wspólnego małżeńskiego czy też w skład majątku osobistego męża

Jeżeli nie chce Pani czekać ze sprawą ustalenia, czy nieruchomość wchodzi w skład majątku wspólnego małżeńskiego, czy też w skład majątku osobistego męża, to powinna Pani już teraz wystąpić do sądu o ustalenie (oczywiście jeżeli są ku temu przesłanki), że nieruchomość stanowi składnik majątku wspólnego małżeńskiego, lub o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Ewentualny pozew w tej sprawie należy opłacić. Opłata od pozwu o ustalenie, jak i od pozwu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym wynosi 5% wartości przedmiotu sporu. Wartość przedmiotu sporu w tych sprawach będzie równa wartości nieruchomości stanowiącej przedmiot postępowania.

Jeżeli nie jest Pani w stanie ponieść tych kosztów, może Pani wystąpić do sądu o zwolnienie Pani z opłaty. Jeżeli sąd uzna, że Pani sytuacja majątkowa, rodzinna powoduje, że nie jest Pani w stanie ponieść kosztów postępowania bez uszczerbku dla swojego koniecznego utrzymania i utrzymania Pani rodziny, to wówczas zwolni Panią z kosztów.

Jeżeli nie uzyska Pani zwolnienia i opłaci Pani pozew, to w przypadku uwzględnienia Pani powództwa sąd nakaże stronie przeciwnej (mężowi) zwrot poniesionych przez Panią kosztów. Od zasady, zgodnie z którą strona przegrywająca proces ponosi koszty postępowania strony przeciwnej, sąd może odstąpić wyłącznie w szczególnych i wyjątkowych okolicznościach.

Jeżeli chciałaby Pani poczekać ze sprawą do ustania wspólności majątkowej małżeńskiej (np. wskutek rozwodu) i z wnioskiem o ustalenie, że nieruchomość stanowi składnik majątku wspólnego do sprawy o podział majątku wspólnego (opłata od wniosku to 1000 zł), to warto chociaż wystąpić z wnioskiem o wpis do księgi wieczystej ostrzeżenia o niezgodności jej treści z rzeczywistym stanem prawnym (opłata 60 zł).

Jeżeli okazałoby się, że nieruchomość stanowi składnik majątku osobistego Pani męża, będzie mogła Pani żądać zwrotu nakładów z majątku wspólnego małżeńskiego na tę nieruchomość (o ile takie były).

Jeśli jest Pani zainteresowana dalszą pomocą, to informuję, że świadczymy również usługi w zakresie przygotowania pism (np. pozwu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, wniosku o podział majątku wspólnego), reprezentacji przedsądowej oraz sądowej.