Zastrzeżenie w akcie darowizny

Przekazanie nieruchomości umową darowizny

Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego, np. syna, kosztem swojego majątku. Jeżeli przedmiotem darowizny ma być nieruchomość, umowa darowizny musi być sporządzona w formie aktu notarialnego.

 Z chwilą podpisania takiej umowy właścicielem nieruchomości staje się obdarowany. W konsekwencji darczyńca przestaje być właścicielem nieruchomości, a co za tym idzie, nie ma już prawa rozporządzać nią, w tym zamieszkiwać w niej bez zgody właściciela.

Zgodnie z art. 57 § 1 Kodeksu cywilnego „nie można przez czynność prawną wyłączyć ani ograniczyć uprawnienia do przeniesienia, obciążenia, zmiany lub zniesienia prawa, jeżeli według ustawy prawo to jest zbywalne”. Oznacza to, że nie będzie ważne zastrzeżenie w umowie darowizny wyłączające uprawnienie obdarowanego do zbycia darowanej nieruchomości.

Czy umowa darowizny może zawierać warunki lub zastrzeżenia?

Zgodnie z art. 157 § 1 „własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu”. W przypadku, gdyby mimo to chciałaby Pani zawrzeć w akcie notarialnym darowizny taką klauzulę, notariusz odmówi sporządzenia takiego aktu notarialnego zgodnie z art. 81 Prawa o notariacie.

Rozwiązaniem mogłoby być jedynie zobowiązanie obdarowanego syna, że nie dokona oznaczonych rozporządzeń prawem własności nieruchomości (art. 57 § 2 Kodeksu cywilnego), albo też obciążenie darowizny poleceniem, które będzie polegać na obowiązku oznaczonego zaniechania (zbycia darowanej nieruchomości) zgodnie z art. 893 Kodeksu cywilnego, który brzmi „darczyńca może włożyć na obdarowanego obowiązek oznaczonego działania lub zaniechania, nie czyniąc nikogo wierzycielem (polecenie)”.

Nałożenie zobowiązania na osobę obdarowaną

Takie zabiegi nie spowodują jednak nieważności zbycia nieruchomości przez obdarowanego syna mimo nałożenia na niego zobowiązania.

Przykłady możliwych poleceń:

„Zobowiązuję obdarowanego do przeprowadzenia remontu darowanego mieszkania”.

„Zobowiązuję obdarowanego do przeznaczenia niniejszej darowizny na zakup mieszkania”.

Zobligowany poleceniem obdarowany powinien wykonać polecenia, kiedy tylko jest to możliwe.

Jeśli obdarowany nie wykonuje polecenia, wykonania może domagać się darczyńca, chyba że polecenie ma na celu jedynie dobro obdarowanego (np. zobowiązał obdarowanego do wykorzystania kwoty darowizny na leczenie). Wykonania można domagać się również przed sądem. Jeśli sąd orzeknie o obowiązku wykonania polecenia, obdarowany będzie musiał wykonać polecenia – pod groźbą grzywny nakładanej przez komornika w postępowaniu egzekucyjnym.

Reasumując, nie jest dopuszczalne skuteczne wyłączenie uprawnienia do zbycia darowanej nieruchomości, gdyż byłaby to czynność prawna sprzeczna z ustawą.