Zasiedzenie części działki

Kiedy posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność?

Zasiedzenie jest instytucją prawa cywilnego, która pozwala na uzyskanie własności (m.in. nieruchomości) w sytuacji, gdy osoba niebędąca właścicielem zachowuje się wobec rzeczy tak, jakby tym właścicielem była, a rzeczywisty właściciel nie podejmuje działań, które ten stan mogłyby przerwać.

Owo zachowywanie się jak właściciel (będące jedną z przesłanek uznania zasiedzenia) nazwane jest w Kodeksie cywilnym (K.c.) samoistnym posiadaniem.

Zgodnie z art. 172 § 1 K.c.: „posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie)”. Natomiast § 2 tego artykułu stanowi, że: „po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze”.

Kim jest posiadacz samoistny?

Posiadanie samoistne zostało zdefiniowane w art. 336 K.c., który stanowi, że: „posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny)”.

Zatem posiadaczem samoistnym jest ta osoba, która faktycznie włada rzeczą jak właściciel. Słowa „włada jak właściciel” należy interpretować w oparciu o art. 140 K.c., który wymienia podstawowe uprawnienia właściciela.

Zgodnie z art. 140 K.c.: „W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”.

Czy można zasiedzieć część nieruchomości?

Zatem ogrodzenie części nie swojej działki i następnie korzystanie z niej jak właściciel (z wyłączeniem innych osób) spowodowało, że spełniona została pierwsza przesłanka do uznania zasiedzenia, a mianowicie samoistne posiadanie.

W doktrynie przyjęte jest, że może dojść do zasiedzenia nie tylko całej nieruchomości, lecz także jej części. Znajduje to potwierdzenie w postanowieniu Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z 5 stycznia 1972 r. (sygn. II CR 534/71), w którym orzeczono m.in., że: „stwierdzić zasiedzenie można także tylko odnośnie części nieruchomości”. Tak więc dopuszczalne jest także zasiedzenie jedynie części nieruchomości, która została ogrodzona, i tym samym Pani dziadek, a następnie rodzice byli względem tej części posiadaczami samoistnymi.

Kolejną przesłanką do uznania, że doszło do zasiedzenia, jest upływ odpowiednio długiego czasu (20 lub 30 lat), w którym samoistny posiadacz nieprzerwanie był w posiadaniu nieruchomości.

Wobec podanych okoliczności (że do ogrodzenia części nieruchomości doszło już ponad 30 lat temu) nie jest konieczne dogłębne roztrząsanie, czy posiadanie to było w dobrej czy złej wierze. Warto jednak wspomnieć, że zgodnie z postanowieniem Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z 13 sierpnia 2008 r. (I CSK 33/2008): „w złej wierze jest ten, kto wie albo wiedzieć powinien, że prawo własności przysługuje nie jemu, lecz innej osobie”.

Zatem można przyjąć, że wykonując ogrodzenie niezgodnie z przebiegiem granicy działki, Pani dziadek działał w złej wierze, a tym samym do przyjęcia zasiedzenia konieczne jest wykazanie 30-letniego okresu samoistnego posiadania.

Jak obliczyć okres posiadania do stwierdzenia zasiedzenia?

Dla oceny Pani sytuacji prawnej niezmiernie ważny będzie art. 176 K.c., który w § 1 stanowi, że: „jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści”. Natomiast § 2 tego artykułu stanowi, że: „przepisy powyższe stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza”.

Upływ zatem ponad 30 lat, w którym posiadaczami samoistnymi byli kolejno: Pani dziadek, rodzice, a w końcu Pani, pozwalał będzie na uznanie, że doszło do zasiedzenia tej części działki na Pani rzecz. Może sobie Pani bowiem doliczyć do okresu swojego posiadania także posiadanie poprzednich posiadaczy samoistnych.

Granicę działki (szczególnie zasiadywanej części) wyznacza „trwałe urządzenie” widoczne dla otoczenia – jeżeli mimo wypadnięcia przęseł uprawnienia właścicielskie są realizowane na tej części (np. koszenie trawy), to ogrodzenie, mimo że niekompletne, wyznaczać będzie granice zasiadywanej części działki.

W mojej opinii powinna Pani złożyć wniosek o zasiedzenie, aby uregulować stan prawny i zabezpieczyć się tym samym przed wtargnięciami na tę część przez sąsiadkę. Jednocześnie przywrócenie posiadania sąsiadce (np. w wyniku wyroku sądu) spowoduje niemożność wystąpienia z wnioskiem o zasiedzenie.

Sądem właściwym do stwierdzenia zasiedzenia jest sąd rejonowy miejsca położenia rzeczy. Wnioskodawcą w tym postępowaniu będzie Pani, a uczestnikiem osoba, której część nieruchomości ma zostać uznana za zasiedzianą.